УДК 332.63 

АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

ANALYSIS OF LAND USE EFFICIENCY FOR INDIVIDUAL RESIDENTIAL CONSTRUCTION

Чонаева Диана Курбановна, Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Chonaeva Diana Kurbanovna, State university of land use planning, Moscow, e-mail: didiwin9@gmail.com

Аннотация. В данной статье рассматриваются аспекты анализа наиболее эффективного использования земельного участка в случае разрешённого вида использования – индивидуальное жилищное строительство.

Summary. This article discusses aspects of the analysis of the most efficient use of the land plot in case of permitted use — individual housing construction.

Ключевые слова: земельный участок, оценка участка, принципы оценки, наиболее эффективное использование, индивидуальное жилое строительство

Key words: land plot, site assessment, principles of assessment, the most effective use, individual inhabited construction

Земельный участок является сложным объектом, обладающим свойствами как объекта недвижимости, так и природного объекта, в связи с чем имеет множество определений. Вместе с тем, в рамках правового поля, а также в целях осуществления оценочной деятельности может быть использовано понятие земельного участка, закрепленное в Земельном кодексе Российской Федерации.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю, согласно Кодексу, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1].

Для того, чтобы узнать, как эффективно распорядиться земельным участком (выгодно продать или сдать в аренду, или использовать его для получения дохода), требуется провести его оценку (определение рыночной стоимости), включающую также и анализ наиболее эффективного использования.

Под рыночной стоимостью объекта оценки, в том числе земельного участка, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [2].

Рыночная стоимость объектов недвижимости формируется на рынке недвижимости под влиянием множества ценообразующих факторов. Чтобы их грамотно учесть, методология оценки стоимости объектов недвижимости опирается на ряд принципов оценки. Охарактеризуем те из них, которые, на наш взгляд, самым существенным образом влияют на ценность земельного участка, как объекта недвижимости.

Принцип полезности – основа рыночной стоимости. Недвижимость имеет стоимость до тех пор, пока полезна пользователю, владельцу.

Принцип замещения – мы живём в мире альтернатив, поэтому максимальная стоимость оцениваемой недвижимости определяется минимальной ценой аналогичных объектов на локальном рынке недвижимости.

Принцип ожидания заставляет рисковать покупателя, который определяет текущую стоимость недвижимости, опираясь на ожидаемые будущие доходы, которые можно получить от использования этого объекта.

Принцип остаточной продуктивности лежит в основе стоимости земельного участка. Приписываемый земельному участку остаточный доход, земельная рента, капитализируется в его стоимость

Принцип предельной продуктивности определяет необходимое и достаточное количество факторов производства для оптимального использования земельного участка, чтобы избыток факторов не обрушил его стоимость.

Принципы зависимости и соответствия требует учёта влияния характера использования и стоимостей других земельных участков в данной местности на характер использования и стоимость оцениваемого земельного участка.

Принцип взаимосвязи предложения и спроса и принцип конкуренции также обязательно учитывают при оценке рыночной стоимости земельных участков.

Значительное внимание при оценке следует уделять принципу изменения. Ведь стоимость земельных участков не постоянна и меняется со временем под воздействием социальных, экономических, физических, политических и др. факторов, которые оценщику следует постоянно отслеживать, и анализировать их воздействие на рынок недвижимости.

Все вышеперечисленные принципы, синтезируются в принципе наиболее эффективного использования.

Данный принцип предполагает, что стоимость земельного участка должна соответствовать его наиболее прибыльному использованию, которое определяется целым рядом факторов [3], [4]. Факторы данного принципа наглядно отражены в виде схемы, представленной на рисунке 1.

При анализе потенциала местоположения следует обратить внимание на место, где расположен земельный участок; оценить неудобства и опасности, которые могут повлиять на его использование и, как следствие, на стоимость; какова доступность транспортная и пешеходная; соответствует ли участок предполагаемому виду использования. Анализ показал, что земельный участок имеет выгодное расположение: близость реки (340 метров), леса (440 метров), железнодорожной станции (1,1 км), Киевского шоссе (3,6 км), 30 км до МКАД. Ближайшее окружение —  развитая инфраструктура.

Правовая обоснованность также благоприятна для предполагаемого использования: категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – индивидуальная жилая застройка.

Рыночный спрос определяется в процессе анализа локального рынка недвижимости. Анализ рынка требуется проводить для того, чтобы определить сведения о спросе и предложении на рынке, в рамках которого функционирует объект оценки, включая информацию о влияющих на них обстоятельствах [6].

Средняя стоимость домовладения в целом по рынку в марте 2020 года составила 21,8 млн руб. при средней площади 237 кв. м, подсчитали в ЦИАН. Для сравнения: в 2019 году средний бюджет предложения был чуть выше — 22 млн руб. при площади в 235 кв. м. Так как данный земельный участок находится в 30 км от Москвы по Киевскому шоссе, можно рассмотреть распределение коттеджей и дач по направлению на рисунке 3 [12]. Динамику изменения цен за этот год на земельные участки и дома в Наро-Фоминском городском округе можно проследить на рисунках 4 и 5 [11].

Делаем вывод, что колебания цен на локальном рынке незначительны.

Ресурсные качества земельного участка. Этот фактор рассматривает физическую пригодность земельного участка для предполагаемого использования: форму, размер, несущую способность грунтов и др. [3]. Данный земельный участок имеет правильную форму, площадь 10 соток, что позволяет разместить жилой дом до 3 этажей, с минимальными отступами от границ участка (3 м).

Технологическая обоснованность. Данный фактор рассматривает возможность строительства на земельном участке планируемого объекта в установленные сроки, с соответствующим качеством строительных работ [3], [4]. Расположение объекта в непосредственной близости от Москвы полностью обеспечит выполнение этого фактора.

Наконец, фактор финансовой обоснованности позволяет определить обеспечат ли затраты на возводимый на земельном участке объект ожидаемые выгоды [4].

Выполненный анализ позволяет сделать вывод, что пять из шести факторов соответствуют наиболее эффективному, с точки зрения потенциального пользователя, использованию.

Теперь надлежит найти наиболее эффективный вариант застройки данного участка. Поскольку вид разрешённого использования данного земельного участка – индивидуальный жилой дом, – задача заключается в выборе варианта искомого жилого дома.

В законодательной и нормативной базе градостроительства РФ к индивидуальным жилым домам относятся 1-2-х квартирные, 1-3-х этажные жилые дома. Из этой палитры жилых домов и следует найти наиболее эффективный вариант строительства на данном земельном участке.

Рассмотрим анализ наиболее эффективного использования земельного участка на примере 2-х этажного жилого дома. Сравним три варианта: дом в 150 кв. м, 200 кв. м и 250 кв. м. Стоимость строительства 1 кв. м соответственно 44 000, 42 000 и 40 000 руб/кв. м. Стоимость земельного участка определена сравнительным подходом, методом сравнения продаж и составляет 8 500 000 руб. Определены также методом сравнения продаж и результатам анализа локального рынка недвижимости возможные рыночные стоимости каждого из вариантов:16 200 000, 18 300 000 и 20 000 000 рублей [9],  [10].

Результаты выполненных расчетов сведены в таблицу 1:

Из таблицы видим, какой из домов является лучшим и наиболее эффективным использованием данного земельного участка. Это индивидуальный жилой дом площадью 200 кв. м.

Таким образом, анализ наиболее эффективного использования позволяет найти лучший для застройки вариант жилого дома, а, следовательно, и наивысшую эффективность его использования при заданных ограничениях.

Список использованных источников

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020) [Электронный ресурс]
   URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 16.05.2020).
2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». [Электронный ресурс]. URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/
   (дата обращения: 16.05.2020).
3. Севостьянов А.В., Севостьянов В.А., Близнюкова Т.В. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ПОСЕЛЕНИЯХ// Учебное пособие для студентов высших учебных учреждений, обучающихся по специальности «Городской кадастр»- М.: Государственный университет по землеустройству, 2012-162 с.
4. Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». [Электронный ресурс]. URL: http://snipru/house/ocenka-prinosyashhej-doxod-nedvizhimosti/analiz-zemelnogo-uchastka-i-primenenie-principa-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya/
   (дата обращения: 18.05.2020).
5. ПРАВО НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. [Электронный ресурс]. URL:https://zakadom.ru/pravo_na_zemelny_uchastok
   (дата обращения: 18.05.2020).
6. Общий анализ рынка — не для оценщика. [Электронный ресурс]. URL: http://www.estimatica.info/assessment/standards-and-methods/65-obschij-analiz-rynka-ne-dlya-otsenschika- (дата обращения: 19.05.2020).
7. Аналитический доклад: «Оценка текущего состояния рынка жилья в России: прогнозы по объемам строительства и ценам». [Электронный ресурс]. URL: http://rusipoteka.ru/files/events/2019/2609/komissarova-ocenka-sostoyaniya-rinka-giliya-rf.pdf (дата обращения: 19.05.2020).
8. Журнал Этажи: «Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2020» [Электронный ресурс]. URL: https://j.etagi.com/stati/rynok-nedvizhimosti-itogi-goda-i-ozhida/ (дата обращения: 20.05.2020).
9. Информационный портал, посвященный недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: https://move.ru (дата обращения: 24.05.2020).
10. Достоверная база данных о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: https:// cian.ru (дата обращения: 24.05.2020).
11. Портал недвижимости, мультилистинговая система риэлторов Restate.ru. [Электронный ресурс]. URL: https://msk.restate.ru/ (дата обращения: 24.05.2020).
12. РБК. Сколько стоят дачи и коттеджи в Подмосковье весной 2020 года. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/news/5e6f42509a7947670cdbdd01 (дата обращения: 24.05.2020).