УДК 528.441.2

DOI 10.24411/2658-3569-2019-14007

Порядок изъятия и анализ проблем, связанных с изъятием участков земель сельскохозяйственного назначения в случае ненадлежащего использования земли

The procedure for seizure and analysis of problems associated with the seizure of agricultural land in case of improper use of land

Хабарова Ирина Андреевна, к.т.н., доцент кафедры Городского кадастра

Хабаров Денис   Андреевич, аспирант 2-го года обучения

Платонов Иван Александрович, магистрант 1-го года обучения

ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству»

Khabarova I.A., irakhabarova@yandex.ru

Khabarov D.A., khabarov177@yandex.ru

Platonov I.A., platonovvanya@inbox.ru

Аннотация: Анализируются проблемы, связанные с изъятием участков земель сельскохозяйственного назначения в случае ненадлежащего использования земли.

Summary: The problems associated with the withdrawal of agricultural land in case of improper use of land are analyzed.

Ключевые слова: изъятие земельных участков, земли сельскохозяйственного назначения.

Key words: withdrawal of land, agricultural land.

На данный момент очень актуальна проблема, связанная с изъятие земельных участков (далее- ЗУ) сельскохозяйственного назначения в случае ненадлежащего использования земли. Состояние множества гектаров ценных и плодородных земель России ухудшается с каждым годом. Это может предотвратить постоянный контроль за землями сельскохозяйственного назначения, своевременный мониторинг таких земель, а также их изъятие у недобросовестных правообладателей в рамках применения мер юридической ответственности. Также дополнительную актуальность приобретает изъятие заброшенных или используемых не в соответствии с целевым назначением сельскохозяйственного угодий, так как сейчас стоит задача импортозамещения в сфере продовольствия на российском рынке, а вслед за этим и выход отечественных производителей сельскохозяйственной продукции на мировой рынок в качестве экспортеров.

Грубым нарушением законодательства РФ является то, что владелец использовал земли на своём ЗУ не по целевому назначению, тот не использовал их вовсе. Согласно ФЗ от 3 июля 2016 года № 354-ФЗ ЗУ сельскохозяйственного назначения возможно изъять если на этом участке в процессе использования владельцем нарушился почвенный покров, что привело к снижению плодородия, если был причинён вред окружающей среде и если участок не использовался в течение трёх лет по целевому назначению. Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 354-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации» (дата обращения – 06.06.2019 г.) [6]

Согласно статье 9 Конституции РФ земля должна охраняться и использоваться, а в статье 36 указано, владение, пользование и распоряжение земельными ресурсами не должно наносить ущерб окружающей среде. В статье 44 ЗК РФ утверждено, что принудительное прекращение права собственности на ЗУ должно происходить в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством [3].

На сегодняшний день в законодательстве прописан определённый алгоритм изъятия земель сельскохозяйственного назначения в случае их ненадлежащего использования.

На первом этапе процесса изъятия представители из Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) устанавливают факт нарушения использования или не использования ЗУ сельскохозяйственного назначения. Чаще всего основная масса нарушений использования ЗУ, которая приводит к его последующему изъятию, связана с видами разрешённого использования. Так земля, которая имеет статус «ведение СХ» не может быть использована для индивидуального жилищного строительства [1].

После этого правообладатель получает административное взыскание в виде штрафа. Параллельно с этим в адрес собственника выносится предписание, согласно которому он обязан устранить выявленные нарушения. В случае, если данное предписание игнорируется собственником (правообладателем), то материалы, которые удостоверяют факт не устранения нарушений отправляются в уполномоченные органы исполнительной власти субъекта РФ. Помимо этого требуется перестать регистрировать связанные с данным участком сделки. Указание об этом отправляется в Росреестр.

В Конституции РФ части 3 статье 35 определено, что никто не может лишиться своего имущества за исключением принятого в суде соответствующего решения (принудительное изъятие ЗУ производится только на основании этого решения). Поэтому на втором этапе уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления, должен отправить заявление об изъятии ЗУ сельскохозяйственного назначения в суд. Там принимается решение о прекращении права собственности на ЗУ и продаже участка с публичных торгов. При этом правообладатель может обратиться в арбитражный суд с требованием о признании незаконным вынесенного ранее решения об изъятии земли [2].

По прошествии десяти дней с момента принятия судом решения об изъятии уполномоченный орган власти отправляют в орган государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним заявление о прекращении права собственности, а также акт об изъятии. При изъятии ЗУ вследствие ненадлежащего использования земли только суд вправе принять окончательное решение о прекращении права собственности. Также только суд уполномочен принять решение о продлении срока, указанного в предписании для того, чтобы у правообладателя была возможность устранить допущенные нарушения в использовании ЗУ. Собственник ЗУ, чье имущество было изъято на основании судебного решения, может оспорить его в течение 30 дней с момента получения постановления суда или его копии .

На третьем этапе проводится продажа ЗУ на публичных торгах. Аукцион, как правило, начинается с рыночной или кадастровой цены. Лицо, которое выиграло торги, и организатор этих торгов подписывают протокол о результатах, который имеет силу договора. На его основании орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует пе­реход права собственности от предыдущего собственника к новому. В случае, когда первые торги не дали результатов, цена на ЗУ, который ранее был изъят, снижается на 20%. После этого снова проводятся торги. Если и вторые торги не состоялись, то ЗУ может быть продан через публичное предложение (объявления о продаже в сети Интернет, в газетах и т.д.). Если и в этом случае не удалось продать участок, то он может быть предложен муниципалитету для покупки по цене, которая составляет не меньше, чем 50% от начальной цены. Отсутствие желающих купить по уже сниженной цене повторного аукциона означает, что такая цена завышена. Разумеется прежний собственник потеряет в доходах от продажи его участка, но это является прежде всего его виной, так как он не содержал должным образом свой ЗУ сельскохозяйственного назначения, и из-за этого его участок обесценился. Если участок так и не удалось продать, то приобрести этот участок обязан орган исполнительной власти субъекта РФ в форме публичного предложения. Полученные деньги будут предоставлены бывшему правообладателю с учётов вычета всех расходов на проведение и подготовку торгов, а также проведение кадастровых работ и определение рыночной стоимости.

Для всех этих этапов в законодательстве указаны чёткие сроки исполнения.

В законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» утверждено, что изъятие ЗУ сельскохозяйственного назначения возможно вследствие существенного снижения плодородия почвы. Всего пять критериев этого указаны в Постановлении Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612. При актуальности трёх из них для конкретного ЗУ сельскохозяйственного назначения этот участок может быть изъят. Первым критерием является снижение содержания гумуса в почве на 15% и более. По общей площади сельскохозяйственных угодий, подверженных данному снижению этот критерий занимает первое место в нашей стране. Как правило недостаток органических веществ в почве можно восполнить внеся минеральные удобрения, однако собственники часто не могут себе этого позволить из-за высокой стоимости последних. Вследствие этого в России в последние десятилетия образовалась существенная проблема в сельскохозяйственной отрасли, связанная с общим снижением уровня гумуса в почве [5].

Размер административного взыскания для земель сельскохозяйственного назначения определяется с учётом кадастровой стоимости ЗУ, а также зависит от того, насколько землям был причинён вред, а также от вида разрешённого использования ЗУ (сельскохозяйственного производства, садоводства, для постройки индивидуального жилого строения (ИЖС), для огородства, обустройства фермерского хозяйства, ведение личного подсобного хозяйства и прочих). Штрафы при наличии кадастровой стоимости на 2019 год составляют:

1. для физических лиц — от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости (минимум 10 000 рублей);
2. для юридических лиц – до 2% (минимум 100 000 рублей).

В случае, если информация о кадастровой стоимости отсутствует, то размер административного взыскания является фиксированным:

1) для физических лиц – от 10 000 до 20 000 рублей;

2) для юридических лиц – от 100 000 до 200 000 рублей.

Штрафы, которые предусмотрены за неиспользование земель СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО назначения составляют:

1) для физических лиц — до 0,5%, (минимум 3 000 рублей)

2) для юридических лиц — до 10%, (минимум 200 000 рублей) [4].

Конечно, чтобы ситуация с ЗУ не дошла до судебных разбирательств, собственникам стоит своевременно оплачивать административные взыскания, и, конечно, использовать землю в соответствии с её назначением.

Существует ряд проблем, которые возникают в процессе изъятия ЗУ сельскохозяйственного назначения по данному основанию. Прежде всего, это то, что бывший правообладатель ЗУ, может беспрепятственно и легально выкупить ранее изъятый ЗУ на торгах. Также проблемой является отсутствие информации в государственном кадастре недвижимости о том, что участок ранее был изъят. Это позволило бы на законодательном уровне упростить процесс улучшения земель, которым был нанесён вред, например, установить для ЗУ особые условия использования, увеличить срок хозяйственного освоения и т.д.

Сейчас существуют специальные электронные системы, которые позволяют проводить мониторинг земель сельскохозяйственного назначения, позволяют проводить качественную и количественную оценку плодородия почв. Это:

 1) ФГИС «Система дистанционного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения»;

2) Федеральная государственная информационно-аналитическая система «Деметра» (ГИС «Деметра»);

3) Автоматизированная информационная система «Агростат» (АИС «Агростат»);

4) ФГИС «Функциональная подсистема «Электронный атлас земель сельскохозяйственного назначения». Перед проверкой ЗУ земель сельскохозяйственного назначения в Федеральной службе по ветеринарному и фитосанитарному надзору в первую очередь изучается ежегодный план проверки.  После этого проверяющим органом издаётся распоряжение, согласно которому будет проходить данная проверка. Затем о предстоящей проверке уведомляется правообладатель, а также органы местного самоуправления и государственной власти. Перед непосредственным проведением проверки осуществляется подготовка к ней, в рамках которой собираются документы, необходимые для её проведения. Проводится проверка. Если во время неё было обнаружено нарушения использования (или факт неиспользования) ЗУ, то возбуждается дело, в котором установлено, что произошло административное правонарушение. Далее этот документ подготавливается для дальнейшего рассмотрения. После рассмотрения дела факт административного правонарушения подтверждается или опровергается. Затем выносится постановление по данному административному делу, выдаётся документ, обязывающий выплатить административный штраф, а затем, после уплаты штрафа, дело направляется в архив. На рисунке 1 представлена последовательность шагов при осуществлении плановой проверки состояния ЗУ.

Так, благодаря выполнению данных проверок Россельхознадзором уменьшается и предотвращается количество неиспользуемых или используемых не по назначению земель сельскохозяйственного назначения, уменьшается количество процессов, которые имеют негативное влияние на окружающую среду и обеспечивается возможность планирования использования земель сельскохозяйственного назначения и их вовлечение их хозяйственный оборот. Владельцам такого вида недвижимости, как ЗУ, без сомнения, не стоит доводить ситуации до критического положения и судебных разбирательств.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (с изменениями на 3 августа 2018 г.) (ред. с 01.06.2019 г.) (дата обращения 04.06.2019 г.);
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (дата обращения 06.06.2019);
3. Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019 г.) (дата обращения 03.06.2019 г.);
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 29.05.2019) (дата обращения 06.06.2019 г.);
5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (последняя редакция) (дата обращения 03.05.2019 г.);
6. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» от 29.12.2010 № 435-ФЗ (дата обращения – 05.06.2019 г.)