УДК 332.83

DOI 10.24412/2658-3569-2021-10046

РАЗВИТИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «СЛАВЯНКА» В ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

DEVELOPMENT OF REAL ESTATE CONSTRUCTION ON THE TERRITORY OF THE RESIDENTIAL COMPLEX «SLAVYANKA» IN THE LENINGRAD REGION

Киселев Василий Сергеевич, магистрант ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Клюшин Павел Владимирович, д.с.-х.н., профессор ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва 

Kiselev V.S., Vasiliykiselev89144898767@mail.ru

Klyushin P.V., klyushinpv@gmail.com

Аннотация. В статье рассматривается ситуация на рынке недвижимости после введения в эксплуатацию жилого комплекса «Славянка». Влияние данного жилого комплекса на ближайшие дворцово-парковые ансамбли Пушкина и Павловска и рациональное использование данных земель.

Summary. The article examines the situation in the real estate market after the commissioning of the residential complex «Slavyanka». The impact of this residential complex on the nearby palace and park ensembles of Pushkin and Pavlovsk and the rational use of these lands.

Ключевые слова: недвижимость, жилой комплекс, строительство, экономическое обоснование, охранные зоны, территория, благоустройство.

Keywords: real estate, residential complex, construction, economic justification, security zones, territory, landscaping. 

Славянка находится в развивающейся части Санкт—Петербурга и все жители микрорайона получают регистрацию в г. Санкт—Петербург.

Своей территорией район примыкает к г. Пушкин, который считается привилегированным местом для жизни. Исторически сложилось так, что на протяжении последних 15–20 лет Санкт—Петербург развивался на север. Сегодня пришло время южных направлений. Строятся новые коммуникации, электростанции, дороги.

В южной части города расположено большое количество охранных зон, благодаря чему Славянка — один из самых зеленых районов Петербурга. Особую выразительность району Славянка придает близость дворцово‐парковых ансамблей Пушкина и Павловска.

Основные проблемы при строительстве недвижимости на территории жилого комплекса «Славянка» в Ленинградской области выражено в большом количестве промышленных предприятий и окружение автомагистральными дорогами, отрицательно сказывается на экологической обстановке. Не территории нет зеленых парков, скверов и водоемов. Слабая инфраструктурная система. Строительство социальных и торговых объектов движется более низкими темпами в сравнении с жилищным строительством. Активно застраиваются, строительные работы не закончатся в ближайшее лет пять, минимум. Значительная доля квартиры выкупается для последующей сдачи в аренду. Также ведется строительство социального жилья, что откладывает отпечаток на социальную и криминальную обстановку. Основной континент квартиросъемщиков – мигранты из Средней Азии.

Стоит отметить, что развитие поселка возлагалось на застройщика «Дальпитерстрой». Застройщик получил огромные земельные участки, которые должен был застроить жильем и социальной инфраструктурой. Также «ДПС» должен был заняться развитием дорожной инфраструктуры и озеленением. Возлагаемые на компанию надежды не оправдались. Из обещанного были реализованы только дома, некачественно и с большими задержками, и пара образовательных учреждений. Острый дефицит детских садов, школ и других объектов инфраструктуры. Некоторые новостройки обеспечены собственными объектами, но их не хватает.

Славянка стала первым микрорайоном на юге города, построенным буквально с нуля и по плану. Сейчас его формирование завершается.

За последние годы в микрорайоне Славянка было построено около полутора миллионов квадратных метров жилья. Изначально это был проект комплексного освоения компании «Балтрос». «Основной объем жилья был построен для Министерства обороны, а некоторая часть жилья поступила в открытую продажу», — объясняет руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Также застройка микрорайона формировалась и другими застройщиками.

Пушкинский район сегодня — один из наиболее активно застраиваемых в городе. Так, в июне 2018 года он занял второе место среди районов Петербурга по объемам ввода жилья — здесь было сдано в эксплуатацию 8,8 тыс. м2, или 31 дом.

Продолжается и застройка Славянки в соответствии с планом развития микрорайона. В июле компания «ПСК» вывела в продажу ЖК «Славянка» на пересечении Московского и Колпинского шоссе, который строится на участке площадью около 3 га. Комплекс комфорткласса представляет собой два девятиэтажных здания. В одном из них будет 453 квартиры, в другом — 579. Также, согласно проекту, в одном из домов предусмотрены и коммерческие помещения свободного назначения площадью от 60 до 150 м2. Здесь могут появиться и магазины, и организации сферы услуг, и частные детские сады.

При этом квартиры в ЖК «Славянка» будут продаваться по классической схеме долевого участия, несмотря на изменения в федеральном законодательстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года. «Разрешение на строительство было получено до вступления поправок в силу, что означает привычную схему финансирования на всем протяжении стройки вплоть до 2019 года»

Из основных минусов для жителей без автомобилей можно отметить удаленность от метро. Однако за годы развития территории здесь организовано достаточное количество марщрутов общественного транспорта, как ближайший Пушкин, так и в Петербурге. После открытия развязки на Московском шоссе стало проще добираться тем, кто за рулем.

Эксперты в целом считают успешным для Петербурга опыт по созданию такого микрорайона с нуля. Как отмечает партнер Rusland SP Сергей Федоров, когда лет восемь назад в Славянке реализовывались первые проекты компании «Балтрос», то многие были настроены скептически — потому что в малоэтажке затраты на инженерную подготовку участка в отношении к продаваемой площади очень велики. Скепсис вызывало и отсутствие транспортной инфраструктуры, необходимость создания с нуля улично–дорожной сети. Но опыт оказался достаточно успешным. И, по словам Сергея Федорова, при условии адекватной цены и соблюдения сроков строительства можно прогнозировать успешные продажи в новом проекте.

«В целом южное направление в смысле жилищного строительства становится более перспективным — и благодаря развитию транспортной инфраструктуры, и благодаря крупным проектам комплексного освоения территории», — отмечает Сергей Федоров. Сейчас большинство девелоперов либо уже реализуют проекты на юге — как в городской черте, так и в пригородной зоне Ленобласти, либо заявляют о своем интересе к направлению и ищут подходящие земельные участки. Между тем в Славянке уже есть инфраструктура. «Безусловно, одним из главных плюсов для жителей микрорайона является городская прописка в пригороде Петербурга, — отмечает коммерческий директор «ЮРИНФО НЕДВИЖИМОСТЬ» Михаил Марченко, — а транспортная доступность, парки и зоны отдыха, отличные детские площадки, достаточное количество парковочных мест, хорошая экологическая обстановка являются дополнительными плюсами для этого города в городе».

Новый жилой район построен рядом с городом Пушкин вдоль Колпинского шоссе. Территория «Славянки» — 220 гектаров, где возведено 1 млн. 400 тыс. кв. м. жилья для 45-50 тысяч человек. Здания построены по комбинированной технологии: несущие конструкции и перекрытия домов выполняются из железобетона, внешние стены — из многослойных панелей.

Жилой массив «Славянка» включает в себя 8 кварталов домов высотой от 4 до 9 этажей. Такая необычная для новостроек в Петербурге этажность объясняется желанием застройщика придать новому жилому району уютную и домашнюю атмосферу. Преследуя эти же цели, застройщик при проектировании жилого района прибегнул к принципу «закрытый двор», что предусматривает расположение зданий таким образом, чтобы образовать закрытую от посторонних территорию, формируя при этом своеобразный мини-квартал. Такая планировка пространства жилого массива призвана повысить безопасность и избавить жильцов от проезжающего через дворы автотранспорта. На домах установлены системы контроля доступа и видеонаблюдения. В подъездах домов выше четырех этажей устанавливают современные малошумные лифты «OTIS».

«Славянка» обладает хорошей квартирографией: от студий до четырехкомнатных квартир. Продуманные планировки обеспечивают жильцов максимумом полезной площади. Часть квартир сдается с чистовой отделкой. Из окон квартир открываются виды во дворы мини-кварталов, на Колпинское шоссе, либо на будущие парки в районе.

Экологическая обстановка в районе «Славянки» благоприятная. Земли, на которых строится новый жилой массив, раньше были сельхозугодиями, что позволяет говорить об экологической чистоте территории. Новый жилой массив расположен в непосредственной близости от дворцово-парковых ансамблей Царского Села и Павловска. Кроме того, в центре комплекса проектом предусмотрен парк, по площади в полтора раза больше Летнего сада. Дворовые территории облагорожены, планируется создание большого количества рекреационных и зелёных зон. На территории «Славянки» разместится ещё несколько парков и скверов, а по периметру района пройдут зеленые «буферные» зоны. Под посадку зелёных насаждений отведено около 40 гектаров площади.

Минусами в экологической обстановке нового жилого района можно назвать близость промышленной зоны, которая находится буквально через дорогу от первых сданных кварталов — Пушкинский машиностроительный завода, расположенный в километре от «Славянки».

Проектом предусмотрено создание торговой и социальной инфраструктуры. На первых этажах жилых домов работают помещения для баров и ресторанов, салонов красоты и СПА, фитнес-центра. В «Славянке» открыто две школы, построено семь детских сада. В VIII квартале района Славянка, который был сдан в эксплуатацию в декабре 2011 года, построено и оснащено оборудованием поликлиническое отделение на 280 посещений в день. На территории района в 2013 году открыт ТК «Детскосельский». На территории ЖК оборудовано 15000 парковочных мест. Застройщик обещает, что по одному месту хватит на каждую семью, проживающую здесь.

Инженерная инфраструктура «Славянки»— это более 25 км. сетей водоснабжения, канализации и газопровода. Для обеспечения нового района электричеством построена и сдана в эксплуатацию крупная частная электрическая подстанция «Славянка» мощностью 220 кВт. Горячее водоснабжение и теплоснабжение обеспечивается автономными газовыми котлами.

В настоящее время наиболее оптимальной и приоритетной формой развития местных территорий основывается на основе повышения финансовой привлекательности их территории для частных инвесторов в рамках частно-государственного (муниципального) партнерства, при условии сохранения природного биоразнообразия и ландшафтного разнообразия территории. Частично решаются проблемы дефицита их финансирования, увеличиваются доходы бизнес-структур, местных жителей, а также следует ожидать увеличения доходов бюджета муниципального образования за счет дополнительных налоговых отчислении. На мой взгляд развитие строительства недвижимости на территории жилого комплекса «Славянка» в Ленинградской области — это правильное территориальное планирование, способствующее улучшению не только бюджетного состояния муниципального образования, но и улучшение

Список использованной литературы

1. Волков, С.Н. Землеустройство: учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений / С.Н. Волков. М.: ГУЗ, 2013. 992 с.
2. Вопросы совершенствования организации управления земельными ресурсами в Российской Федерации. — Иванова Н.А. — Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2009. № 7 (55). С. 28-31.
3. Иванов, Н.Ю. Методологические новации при планировании рационального использования земель урбанизированных и межселенных территорий / Н.Ю. Иванов, Н.И. Иванов // Управление земельно-имущественными отношениями: материалы IХ междунар. науч.–практ. конф., посвященной 10-летию факультета «Управление территориями». Пенза: ПГУАС, 2013. С. 43–49.
4. Теория и методика формирования и ведения государственного кадастра недвижимости муниципальных образований: монография / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, А.А. Мурашева и др. М: ГУЗ, 2010. 229 с.
5. Землеустроительное проектирование [Текст]: учеб. пособие по подготовке квалификационных работ для студентов вузов. Ч.I / под ред. С.Н. Волкова, отв. за выпуск В.В. Пименов; Гос. ун-т по землеустройству; каф. землеустройства. — М. : [б. и.], 2013. — 165 с
6. Земля и право [Текст]: сборник нормативных актов./ под ред. В.Х. Улюкаева.- М.: Былина, 2006.—512 с.
7. Волков, С. Н. Основные положения концепции современного землеустройства [Текст] / С. Н. Волков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2017. – №4. –100 с.
8. Межхозяйственное (территориальное) землеустройство [Текст]: учебно-методическое пособие / В.П. Троицкий, Ю.В. Кожевников, В.В. Пименов и др.: под ред. В.П. Троицкого. — М.: Государственный университет по землеустройству. (Москва), 2011. — 129 с.
9.  «Фонтанка. ру» — петербургская интернет-газета [Электронный ресурс]. – Режим доступа https://www.fontanka.ru/
10. ЖК «Славянка» в Пушкинском районе [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://slavyanka.house