УДК 338.2

DOI 10.24412/2658-3569-2021-10045

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ДРУГИМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ «МЕЖДУНАРОДНЫЙ АЭРОПОРТ ШЕРЕМЕТЬЕВО»

MANAGEMENT OF THE LAND PLOTS AND OTHER REAL ESTATE OBJECTS BY THE JOINT STOCK COMPANY “INTERNATIONAL SHEREMETYEVO AIRPORT “

Камова Екатерина Дмитриевна, студентка 4 курса юридического факультета ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Камов Леонид Петрович, к.т.н., старший научный сотрудник, доцент, кафедра «Экономика недвижимости», ФГБОУ ВО ГУЗ 

Kamova E.D., e.kamova29@gmail.com

Kamov L.P., Lkamov@yandex.ru

Аннотация. Анализируются подходы к управлению земельными участками и другими объектами недвижимости акционерным обществом «Международный аэропорт Шереметьево»

Summary. Analysis of the approaches to land management and other real estate objects by Sheremetyevo International Airport

Ключевые слова: бизнес-процессы по управлению недвижимостью, дочерние зависимые общества, договор аренды, договор субаренды, концессионное соглашение.

Keywords: real estate management business processes, subsidiaries, lease agreement, sublease agreement, concession agreement. 

Структуру земель воздушного транспорта образуют земельные участки, предоставляемые для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.

Аэропорт представляет собой комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал и другие сооружения. Аэропорт предназначен для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных перевозок и имеющий для этих целей необходимое оборудование.

Международный аэропорт — аэропорт, который открыт для приема и отправки воздушных судов, выполняющих международные воздушные перевозки, и в котором в установленном законодательством Российской Федерации порядке функционирует пункт пропуска через государственную границу Российской Федерации.

Территория аэропорта включает:

• аэродром, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов и включающий в себя земельные участки в границах аэродромной территории или акватории с расположенными на данных земельных участках зданиями, сооружениями и (или) под данными земельными участками оборудованием и конструктивными элементами. Границы аэродромной территории определяются на основании документации по планировке территории.
• служебно-техническую территорию (СТТ), предназначенную для размещения на ней зданий, сооружений и транспортных путей, необходимых для выполнения технологических процессов обслуживания пассажиров, переработки грузов и почты, технического обслуживания воздушных судов, удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд аэропорта и размещения административного персонала.

Международный аэропорт Шереметьево имени А.С. Пушкина – российский международный аэропорт федерального значения, один из четырёх основных аэропортов Москвы и Московской области, первый в России по объёму пассажиропотока.

Аэропорт Шереметьево включает шесть пассажирских терминалов: А (терминал бизнес-авиации), B, С, D, E и F и два грузовых терминальных комплекса (ООО «Москва-Карго» и АО «Шереметьево-Карго»).

Управление всеми объектами недвижимости, включая земельные участки, осуществляется акционерным обществом «Международный аэропорт Шереметьево» (АО «МАШ»).

Большая часть земельных участков, управляемых АО «МАШ» находятся на праве аренды у Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Суммарная площадь арендуемых земельных участков равна 10 862 635 кв. м. (1 086 Га). Часть земель принадлежит АО «МАШ» на праве собственности, площадь таких земельных участков составляет 15 260 кв. м. (1,5 Га). Таким образом, в собственности АО «МАШ» находится около 0,1% от всех используемых земель.

Основной земельный участок, находящийся на праве аренды у АО «МАШ», представляет собой единое землепользование и включает 50 участков с 235 объектами капитального строительства. На данном участке расположены 6 аэровокзальных комплексов, грузовые комплексы, взлётно-посадочные полосы, рулежные дорожки, топливно-заправочные комплексы и иные объекты инфраструктуры аэропорта.

Земельные участки, находящиеся в собственности у АО «МАШ», в основном, предназначены для водозаборных сооружений с подъездной дорогой.

Для эффективного ведения бизнес-процессов по управлению недвижимостью, а также арендуемыми и находящимися в собственности земельными участками Советом Директоров АО «МАШ» было принято решение о создании дочерних зависимых обществ (ДЗО) и передаче им части бизнеса. Однако, АО «МАШ» сохраняет за собой право на общее руководство этой деятельностью путем заключения соответствующих договоров и соглашений между АО «МАШ» и ДЗО.

Вместе с тем для АО «МАШ» сохраняется право управления недвижимостью, включая земельные участки, самостоятельно, особенно тогда, когда для этого не требуется значительных капиталовложений или создания товарных запасов.

При заключении договоров аренды на земельные участки и иные объекты недвижимости с арендаторами размер арендных ставок устанавливается на основании карты ставок с учетом потенциального спроса на услуги, месторасположения объектов на территории аэропорта, вида деятельности и т.д. Договоры аренды разделяются на краткосрочные — до 12 месяцев, не подлежащие процедуре государственной регистрации, и долгосрочные – сроком на 12 месяцев и более.

На территории АО «МАШ» работают следующие дочерние зависимые компании:

• ООО «АЭРО Шереметьево» (заправка воздушных судов и наземной техники),
• ООО «Москва Карго» (грузовые и почтовые перевозки),
• ООО «Шереметьево ВИП» (VIP- и бизнес-залы),
• АО «Империал Дьюти Фри» (магазины беспошлинной торговли),
• ООО «Шереметьево Паркинг» (парковочные пространства),
• ООО «Шереметьево Реклама» (размещение рекламы в Шереметьево),
• ООО «Шереметьево Безопасность» (обеспечение транспортной и авиационной безопасности),
• ООО «Шереметьево Хэндлинг» (наземное обслуживание пассажиров и воздушных судов).

В терминалах B, C, D, E, F ООО «Шереметьево ВИП» является эксклюзивным оператором VIP-залов и предоставляет обслуживание авиапассажиров в ВИП-залах на всех рейсах внутренних и международных линий. ООО «Шереметьево ВИП» осуществляет управление, закрепленными за ним на праве аренды, объектами недвижимости самостоятельно.

АО «Империал Дьюти Фри» является основным оператором беспошлинной торговли на территории аэропорта. Управление объектами недвижимости производится также, как и ООО «Шереметьево ВИП».

ООО «Шереметьево Реклама» осуществляет предоставление права размещения non-digital конструкций или показа рекламных видеороликов в digital формате на динамичных конструкциях аэропорта. Договор на оказание рекламных услуг заключается с любым заинтересованным лицом.

Прочие объектами недвижимости в терминалах делятся на два вида: коммерческие и некоммерческие. Коммерческие объекты недвижимости предназначены для сдачи в аренду. Некоммерческие объекты недвижимости подразделяются на технические (без персонала) и служебные, которые предназначены для размещения служб аэропорта, государственных органов, медицинского персонала и т.д.

ООО «Шереметьево Паркинг» — единый оператор парковочного пространства в Международном аэропорту Шереметьево. В аэропорту существует два терминальных парковочных комплекса – Северных и Южный. Они включают в себя многоуровневые паркинги и плоскостные межтерминальные парковки. Здания паркингов являются собственностью АО «МАШ», но переданы в аренду Шереметьево Паркинг, который самостоятельно управляет бизнес-процессами на арендованных земельных участках. Плоскостные межтерминальные парковки расположены на земельных участках на основании договора субаренды между АО «МАШ» и ООО «Шереметьево Паркинг»

Аэропорт «Шереметьево» является базовым аэропортом ПАО «Аэрофлот — российские авиалинии». На территории аэропорта имеется комплекс зданий и сооружений, принадлежащих авиакомпании на праве собственности. Между АО «МАШ» и ПАО «Аэрофлот» имеются договоры субаренды земельных участков, расположенных под объектами недвижимости ПАО «Аэрофлот» и договоры аренды площадей, необходимых для производственной деятельности ПАО «Аэрофлот».

На землях АО «МАШ» расположено три оператора топливозаправочных комплекса, ООО «Газпромнефть-Аэро Шереметьево», ООО «АЭРО Шереметьево» и ЗАО «Топливозаправочный комплекс Шереметьево» (ТЗК Шереметьево). Эти комплексы имеют в собственности объекты недвижимости: топливопроводы, централизованные системы заправки, административные здания и т.д. Земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, находятся у топливозаправочных комплексов на основании договора субаренды. Управление бизнес-процессами топливозаправочные комплексы проводят самостоятельно. С октября 2013 г. ЗАО «ТЗК Шереметьево» работает в периметре ОАО «НК «Роснефть». ОАО «НК «Роснефть» занимается организацией, обеспечением и осуществлением эксплуатации, технического обслуживания и ремонта средств приема, очистки, слива, перекачки по трубопроводам, хранения, метрологического обеспечения и контроля качества, выдачи на заправку и заправка горюче-смазочных материалов (ГСМ).

Взлётно-посадочные полосы, рулежные дорожки, водозаборные, очистные сооружение, канализационно-насосные станции, контрольно-диспетчерский пункт находятся в федеральной собственности. Данные строения и сооружения переданы по концессионному соглашению Росимуществом АО «МАШ» в оперативное управление.

     Таким образом, на сегодняшний день в АО «МАШ» управление объектами недвижимости, включая земельные участки, осуществляется не только непосредственно АО «МАШ», но и специально созданными дочерними зависимыми обществами (ДЗО).  Этим ДЗО доверено право самостоятельного управления объектами недвижимости, включая земельные участки, переданными от АО «МАШ». Управляющие ДЗО разделены между собой по направлениям коммерческой деятельности аэропорта.

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собрание законодательства РФ. — 29.10.2001. — № 44. — ст. 4147.
2. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // Собрание законодательства РФ. — 05.06.2006. — № 23. — ст. 2381.
3. Хлыстун В.Н., Мурашева А.А., Клюшин П.В., Емельянова Т.А., Ломакин Г.В., Лепехин П.А., Столяров В.М., Камов Л.П., Савинова С.В., Мусаев М.Р., Магомедова А.А., Мусаева З.М. учебник «Управление недвижимостью», 1 том. Москва, 2018. – 404 с.
4. Хлыстун В.Н., Мурашева А.А., Клюшин П.В., Емельянова Т.А., Камов Л.П., Иванова Н.А., Ломакин Г.В., Столяров В.М., Савинова С.В., Лепехин П.П. Технологии управления недвижимостью: учебно-методическое пособие для бакалавров. – М.: ГУЗ, 2021. – 154 с.
5. Хлыстун В.Н., Цыпкин Ю.А., Мурашева А.А., Клюшин П.В., Емельянова Т.А., Камов Л.П., Иванова Н.А., Ломакин Г.В., Столяров В.М. и др. Управление земельными и другими природными ресурсами: учебник, М.: Издательство «Научный консультант», 2020 – 716 с.
6. Список дочерних зависимых обществ АО «МАШ» [Электронный ресурс] https://www.svo.aero/ru/about/subsidiary (Дата обращения: 07.04.2021)
7. ООО «Шереметьево ВИП» [Электронный ресурс] https://www.vipint.ru/ (Дата обращения: 07.04.2021)
8. АО «Империал Дьюти Фри» [Электронный ресурс] http://www.svo-dutyfree.ru/ru (Дата обращения: 07.04.2021)
9. ООО «Шереметьево Реклама» [Электронный ресурс] https://adv.svo.aero/ (Дата обращения: 07.04.2021)