УДК 338.242   

DOI  10.24412/2658-3569-2021-10044 

РЕГУЛИРОВАНИЕ УСТАНОВЛЕНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТОВ КИТАЙСКОЙ НАРОДНОЙ РЕСПУБЛИКЕ

REGULATION OF THE ESTABLISHMENT AND IMPLEMENTATION OF LAND EASEMENTS PEOPLE’S REPUBLIC OF CHINA

Камов Леонид Петрович, к.т.н., старший научный сотрудник, доцент ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству»

Иванова Наталья Андреевна, к.э.н., доцент ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Ломакин Геннадий Васильевич, к.э.н., доцент ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва 

Kamov L.P., Lkamov@yandex.ru     

Ivanova N.A, ivanovaguz@yandex.ru

Lomakin G.V., сafedra.en@yandex.ru

Аннотация. В статье рассмотрен порядок и способы установления земельных сервитутов в Китае. Также уделено внимание различным видам обременений, в той или иной степени ограничивающих право собственности на недвижимость.

Summary. The article discusses the procedure and methods of establishing land easements in China. Attention is also paid to various types of encumbrances that restrict the right of ownership of real estate to one degree or another

Ключевые слова: сервитут, узуфрукт, организация использования, недвижимость, земельные участки, право на землю.

Keywords: Easement, usufruct, organization of use, real estate, land plots, right to land. 

Законодательное регулирование установления и реализации сервитутов в Китайской Народной Республике осуществляется на основании Гражданского кодекса Китайской Народной Республики, Закона «О праве собственности» и другими нормативными актами.

В Законе КНР «О праве собственности» сервитут является составляющей прав на узуфрукт, наравне с правами на договорное управление землей, на использование земли под строительство и на использование земли под жилищное строительство. Так же в этом законе, в отдельный пункт выделена такая категория, как соседские отношения.

Согласно вышеуказанному закону, обладатель права на узуфрукт имеет в обозначенных законом пределах право владения, использования и получения прибыли с движимого или недвижимого имущества, находящегося в собственности других сторон. А обладатель сервитута имеет право на улучшение своей недвижимой собственности путём использования недвижимой собственности других лиц, согласно условиям договора. При этом пунктом, описывающим категорию «соседские отношения», данного Закона предусмотрено, что правообладатель недвижимой собственности должен предоставить соседской стороне необходимые условия для использования водоснабжения и дренажа, а также использования земли правообладателя для прохода.

Законодательство КНР допускает использование учреждениями и частными лицами природных ресурсов, являющихся государственной собственностью, или принадлежащих государству, но используемых коллективом или коллективными собственниками, а также получение прибыли от такого использования. В этом случае если закон не предусматривает иного, то государство использует систему компенсированного использования природных ресурсов.

При осуществлении своих прав владелец права на узуфрукт придерживается правил, предусматривающих защиту и разумную эксплуатацию ресурсов. При этом правообладатель недвижимого имущества не может вмешиваться в осуществлении своих прав владельцем права на узуфрукт. Если недвижимое имущество, на которое существует право на узуфрукт в свете каких-либо причин принудительно отчуждается, что влечёт за собой прекращение права на узуфрукт или влияет на его осуществление, то владелец права на узуфрукт, согласно статье 121 Закона «О праве собственности», имеет право на получение соответствующей компенсации.

При установлении сервитута, согласно ст. 372 Гражданского кодекса КНР, недвижимое имущество других лиц считается имуществом, обременённым сервитутом, а собственное недвижимое имущество – имуществом, в пользу которого действует сервитут. Сервитут в КНР устанавливается на основе договора. Между собственником имущества, обременяемого сервитутом, и собственником имущества, в сторону которого будет действовать сервитут, должен быть заключён договор о предоставлении сервитута в письменной форме.

Договор о предоставлении сервитута обычно включает следующие положения:

• имена (наименования) и местонахождение сторон;
• расположение обременённых сервитутом земель и тех, в пользу которых действует сервитут;
• цели и способы использования;
• срок использования;
• сумма и условия платежа;
• способы разрешения споров

Сервитут устанавливается со времени вступления в силу договора о сервитуте. В случае если заинтересованные стороны нуждаются в регистрации, в отдел регистрации может быть подана заявка на регистрацию сервитута. Если регистрации сервитута не проводится, то такой сервитут не может быть направлен против третьей стороны.

Гражданский кодекс КНР (гл. 15) наделяет стороны следующими правами и обязанностями. Лицо, которому принадлежат права на обремененную сервитутом землю, в соответствии с договором о предоставлении сервитута должно предоставить в использование свою землю обладателю права сервитута. Данное лицо не вправе препятствовать для реализации обладателем права сервитута своих прав. Обладатель права сервитута должен использовать землю, обремененную сервитутом, в соответствии с оговоренными целями и способами использования, всеми силами стремиться уменьшить воздействие сервитута на реализацию вещных прав лицом, в собственности которого находится обремененная сервитутом земля.

Срок действия сервитута, прописанный в договоре, не должен превышать оставшийся срок действия прав взятия земли в подряд, использования земли под строительство или иного срока действия прав узуфрукта. В случае установления прав использования земли в жилом секторе или подряда на земле, обремененной или пользующейся сервитутом, установившие данные права лица продолжают пользоваться или нести ответственность за выполнение уже установленного права сервитута. Так же, согласно гл. 15 Гражданского кодекса КНР: «лицо, которому принадлежат права на землю, не может установить право сервитута на земле с уже установленными правами ведения хозяйственной деятельности на взятой в подряд земле, использования земли под строительство, использования земли в жилом секторе без соглашения лиц, пользующихся данными правами».

В законодательстве КНР, как и в российском, право сервитута не является самостоятельным правом, а значит не может быть самостоятельно передано. При передаче прав ведения хозяйственной деятельности на взятой в подряд земле, использования земли под строительство вместе с ними передается право сервитута, если договором отдельно не установлено иное. Аналогично, право сервитута не может быть самостоятельно передано и в залог.

Частичная передача участков обоих сторон регулируется статьями 382-383 Гражданского кодекса КНР и характеризуется аспектами, приведёнными ниже. При частичной передаче земли, в пользу которой действует сервитут, а также права ведения хозяйственной деятельности на взятой в подряд земле, права использования земли под строительство, происходит частичная передача права сервитута. Получатель прав одновременно получает право пользования сервитутом. При частичной передаче земли, обремененной сервитутом, а также права ведения хозяйственной деятельности на взятой в подряд земле, права использования земли под строительство, происходит частичная передача обязанностей по исполнению сервитута. Получатель прав одновременно принимает на себя обязанности по выполнению сервитута.

Прекращение договора сервитута может быть инициировано лицом, имеющим права на землю, обремененную сервитутом. Но и данное лицо может прекратить право сервитута только при наличии одного из следующих обстоятельств:

• злоупотребления сервитутом в нарушение положений договора и законодательства;
• невыплаты установленной суммы средств в период проведения очередного платежа после двух официальных извещений (при оплачиваемом предоставлении сервитута).

При изменении, передаче или прекращении зарегистрированного права сервитута необходимо своевременно оформить внесение изменений в регистрационные данные или аннулировать регистрационную запись.

В связи с особым укладом жизни в КНР, понятие сервитут в привычной нам интерпретации здесь отсутствует.  Так как система соседских отношений построена в духе солидарности и взаимопомощи, что даже отражено в законодательных документах. То такие понятия как сервитут, дающий право прохода, через соседний земельный участок или для использования водоснабжения в КНР не являются предметом отдельных договоров между соседями. В Законе КНР «О праве собственности» закреплены положения о том, что подобные возможности есть у каждого соседа. И для прохода через соседский участок, использования водоснабжения или дренажа нет необходимости составлять договор о сервитуте, так как, по сути, предоставление такой возможности является обязанностью собственника соседнего участка.  

Статьёй 88 указанного закона приводится дополнение перечня потребностей, помимо прохода, использования водоснабжения и дренажа, которые могут быть удовлетворены за счёт соседского участка без составления договора о сервитуте: «В случае, если правообладателю недвижимой собственности необходимо использовать соседские земли или здания для строительства и ремонта, прокладки проводки, электрических кабелей, трубопроводов, тепло и газопроводов, правообладателю таких земель следует предоставить для этого соответствующие условия».

При строительстве зданий следует придерживаться действующих положений и следить, чтобы производимые строительные работы не сказались на вентиляции, электрическом и солнечном освещении соседних домов. Правообладатель недвижимой собственности не может, нарушая государственные законы, загрязнять воздух, воду, выбрасывать мусор, шуметь, создавать магнитное излучение, подвергать угрозе недвижимую собственность соседей при земляных работах, строительстве зданий, прокладки труб и линий, и установке оборудования; правообладатель соседской недвижимой собственности вправе требовать соответствующих гарантий от правообладателя недвижимости, на которой ведется строительство. А также правообладатель недвижимой собственности, при использовании соседской недвижимой собственности, в частности используя водоснабжение, дренаж, транспорт, и при установке труб и линий, должен делать все от него зависящее, чтобы не повредить имущество соседского правообладателя, а случае нанесения повреждений он выплачивает компенсацию пострадавшей стороне.

Все вышесказанное позволяет сделать вывод, что регулирование сервитутных отношений в КНР и России при наличии различных подходов всё-таки имеет очень много сходных черт. Вместе с тем, разные правовые системы, существующие в КНР и России, наложили свой отпечаток на развитие сервитутов и отношений, связанных с ними. На наш взгляд, некоторые неизвестные российской правовой и экономической системам регулирования сервитутных отношений особенности указанного института, могут быть применены и в отечественном законодательстве и позволят более полно защитить интересы собственников соседних участков, которые устанавливают для себя право и одновременно обременение в виде сервитута.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс КНР. Принят 28.05.2020 г. Действует с 01.01.2021 г. [Электронный ресурс] Chinalaw/center
2. КНР. Законы. О праве собственности. Принят 16 марта 2007 г. [Электронный ресурс] Сайт «Мост в Китай» — http://www.waytochina.org
3. Хлыстун В.Н., Цыпкин Ю.А., Мурашева А.А. и др. Управление земельными и другими природными ресурсами (Учебник). М.: Издательство «Научный консультант», 2020 – 716 с.
4. Зарубежная недвижимость: Купля-продажа, аренда, передача по наследству и другие аспекты владения / Под ред. Кристиана Келина; Пер. с нем. [Текст] – М.: Альпина Паблишерз, 2011. – 810 с.
5. Информационно-моделирующая система для решения региональных экологических проблем. — Мурашева А.А., Лепехин П.П. Науки о Земле. 2015. № 1. С. 24-32.
6. Бони Л.Д. Система государственного управления землей для строительных целей в Китае// Аналитический материал для Центра аграрно-продовольственной политики Академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ. Институт Дальнего востока РАН — Москва, 2015
7. Делягин М., Шеянов В. Империя в прыжке. Китай изнутри. Москва, 2015
8. Подходы к определению критериев и показателей оценки эффективности упрпавления земельными ресурсами сельских поселений Ломакин Г.В., Иванова Н.А. Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2013. № 12. С. 33-36.
9. Островский А.В. КНР: экономика регионов. Москва, 2015.