УДК 332.3

DOI 10.24411/2658-3569-2020-10070

КОРРЕКТИРОВКА УРОВНЕЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ЗЕМЕЛЬ

ADJUSTMENT OF LEVELS OF LAND INVESTMENT ATTRACTIVENESS

Голубенко Вадим Александрович, магистрант кафедры землеустройства, ФГБОУ ВО «ГУЗ»,  адъюнкт «Российской академии естественных наук» (РАЕН), г. Москва;

Исаченко Александр Петрович,  кандидат экономических наук, доцент, академик РАЕН.

 Golubenko V.A., v.g.s96@list.ru                    

Isachenko A.P., isachenk0@bk.ru 

Аннотация. В статье рассмотрена ситуация по расширению рынка строительства жилья на территориях ближнего Подмосковья, прилегающих к Московской кольцевой автомобильной дороге. Исследованы эколого-экономические закономерности при планировании и организации использования инвестиционно-привлекательных земельных участков под жилищное строительство. Уточнена возможность корректировки влияния совокупности факторов местоположения территорий на их рыночную стоимость и окупаемость вложений инвесторов. Предложено усовершенствование методики оценки вариантов изменения границ Москвы.

Summary. The article discusses the situation of expanding the housing construction market in the territories of the near Moscow region adjacent to the Moscow Ring Road. Ecological and economic patterns in the planning and organization of the use of investment-attractive land for housing are studied. The possibility of adjusting the influence of a combination of factors of the location of territories on their market value and return on investment of investors is clarified. An improvement of the methodology for assessing options for changing the borders of Moscow is proposed.

 Ключевые слова: местоположение, уровень инвестиционной привлекательности земельных участков, окупаемость вложений инвесторов.

Keywords: location, level of investment attractiveness of land plots, return on investment of investors.

Вблизи Московской кольцевой автомобильной дороги на перспективу существенно расширяются программы по улучшению жилищных условий. 

А поскольку инвестиции становятся весьма важным ресурсом развития территорий городских округов в ближнем Подмосковье, то нами проведены выявление и анализ параметров «резервных» земельных участков под жилую застройку вблизи МКАД, на примыкающих территориях восьми городских округов и ряда сельскохозяйственных предприятий. На земельном рынке лучше реализуются участки, имеющие проекты правоустанавливающих документов, с проработками специалистов в сфере землеустройства, кадастров, оценки и экономики недвижимости; согласования на подключение к инженерным коммуникациям. Таковые объективно оцениваются в три раза выше, чем неподготовленные в той же локации.

Представлялось нам целесообразным и некоторое совершенствование существующего понятийного аппарата: «инвестиционная привлекательность земельного участка», «уровень инвестиционной привлекательности», «резервный земельный участок», «пристоличные земли» в ходе проведения эксперимента по установлению уровней инвестиционной привлекательности по 76 земельным участкам 8 городских округов Подмосковья.

Выявлено, что величина кадастровой стоимости земельных участков по городским округам возрастает от 1054 до 2014 раз при изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий на «земли населенных пунктов». Результаты наших исследований ориентированы увеличение поступлений в бюджеты городских округов в интересах их развития на основе реализации инвестиционных предложений по сформированным перечням «резервных» земельных участков под жилую застройку; на установление возможностей по изменениям уровней их инвестиционной привлекательности [1].

Предметом исследования магистранта стали эколого-экономические закономерности при планировании и организации использования инвестиционно-привлекательных земель под жилищное строительство вблизи МКАД, установление важности влияния совокупности факторов местоположения на рыночную стоимость участков, усовершенствование оценки вариантов изменения границ Москвы на перспективу [2,3,5].

С использованием сведений публичной кадастровой карты Росреестра на территориях восьми городских округов Подмосковья в качестве объектов исследования проанализированы сведения по семидесяти шести резервным земельным участкам, на которых возможно реализовывать инвестиционные проекты, связанные со строительством многоэтажных жилых домов [4].

По сведениям из отобранного нами перечня резервных участков, их площади по городским округам составляют (в га): Ленинский (Видное) — 226,09; Мытищи – 76,91; Балашиха — 57,79; Красногорск — 25,74; Реутов — 20,29; Химки — 18,51; Люберцы – 13,82, Подольск — 3,75.

Всего же пока выявлено вблизи МКАД 442,90 га, что является весьма масштабным резервом. К примеру, относительно общей площади городского округа Реутов — 20,29 га «приМКАДных» земель, изысканных вне зон с особыми условиями использования территории, составляют (2,28%), а вместе с инвестиционными участками, размещенным на удалении до 2,5 км от МКАД — 34,56 га (3,89%). Ситуация на рынке недвижимости меняется, в связи с чем подбор новых земельных участков для инвесторов продолжится. Тем не менее, только «площадными» сведениями не должна ограничиваться характеристика инвестиционных потенциалов данных территорий [2].

Целью дальнейших исследований стало выявление наиболее значимых территориальных, социальных и эколого-экономических факторов и характера их воздействия на уровни инвестиционной привлекательности этих же 76 земельных участков, как объектов недвижимости.

За основу приняты результаты проведенной сравнительной их оценки  по пятибалльной шкале по направлениям от Москвы в зависимости: от расстояния до МКАД, дефицитности, транспортной доступности, наличия инженерных коммуникаций и возможности их подключения при отсутствии, существующее использование земельного участка, ресурсных возможностей наиболее эффективного использования и варианты изменения его целевого назначения, вида разрешенного использования и (или) зонирования, качественного состояния, рельефа местности, состояния почвенного покрова, данных геологических и геодезических исследований, близости охранных зон, экологической ситуации, др. Участки, имеющие совокупную оценку от 33 до 48 баллов – предложено считать удовлетворительными по уровню инвестиционной привлекательности; от 49 до 96 баллов – хорошими; от 96 — отличными. Далее, в рамках установления «справедливой» стоимости земли приняты во внимание коэффициенты почвенного плодородия, определено влияние «нерыночных», почвенно-экологических показателей, полученных в ходе проведения земельно-оценочных работ и планирования землепользования [2,3].

Полагаем, что необходимо повсеместное выявление «резервных» земельных участков, их более чёткое координатное определение и документальное закрепление; систематизация основных требований к образуемым и измененным земельным участкам. Учет экологических факторов в связке «экономически обоснованная» = «справедливая стоимость – кадастровая стоимость» позволяет сформировать рациональные по площади земельные участки, а после их реализации под застройку изыскать дополнительные средства в бюджеты городских округов. Предполагаемое на перспективу использование участков может отличаться от их текущего состояния, но оно должно быть физически возможным, юридически допустимым и осуществимым с финансовой точки зрения.

С помощью экономико-статистического, абстрактно-логического, картометрического, конструктивно-расчетного метода и геоинформационного моделирования выявлены уровни инвестиционной привлекательности резервных земельных участков, оценена экономическая эффективность и экологическая целесообразность предложений по их использованию под жилую застройку. Установлено, что величину рыночной стоимости земельных участков преимущественно определяют: совокупность факторов местоположения, транспортная доступность и экологическая обстановка, прогнозируемые величины налогов, уровень инвестиционной привлекательности и окупаемость вложений инвесторов [2,3,4].

Существенным обобщающим показателем совокупного влияния факторов является доля рыночной стоимости земельного участка в общей стоимости затрат инвестора на строительство жилого дома. При прочих равных условиях логично предположить, что чем меньше доля затрат инвестора на приобретение прав долгосрочной аренды, (либо цена выкупа) земельного участка в общих затратах – тем более выгоден для него подобный проект. При фактических долях для инвесторов выявлена предпочтительность: Мытищи – 12,97; Балашиха – 13,09; Реутов – 16,79; Химки – 16,94; Подольск – 17,37; Ленинский – 19,26; Люберцы – 19,88; Красногорск – 29,88. Сопоставление результатов совместного применения вышеупомянутых методик позволяет более оперативно проанализировать совокупность резервных земельных участков, сформировать из них перечни с разными уровнями инвестиционной привлекательности по территориям городских округов. Перечень таковых участков может последовательно дополняться и уточняться с учетом известных взаимозависимостей: чем инвестиционный потенциал земель выше, тем больше их инвестиционная привлекательность и меньше инвестиционный риск.

Территории восьми городских округов ранжированы методом рейтинговых оценок по тринадцати критериям, с использованием рейтингов проанализированных показателей (табл. 1).

В результате определен некий сводный, обобщающий показатель ранжирования территорий по уровням инвестиционной привлекательности.

Который нами предлагается для экспресс-оценок при установлении сопоставимых уровней инвестиционной привлекательности земельных участков под жилищную застройку.

Проведенный анализ влияния факторов способствует подготовке предложения по организации дальнейшего использования резервных земельных участков, с приоритетом от Мытищ, Видное, Красногорска, Реутова, Балашихи, —  до Химок, Люберец и Подольска в ближайшем Подмосковье. Также выявлены уровни инвестиционной привлекательности земельных участков для вероятного в дальнейшем изменения фактических границ Москвы за счет территорий наиболее предпочтительных городских округов. Одновременно установлены возможности целенаправленного изменения уровней на перспективу. На этой основе предложены уточнения в методике образования земельных участков в сложных условиях существующей застройки и охранных зон. По результатам исследований – предпочтительнее расширение границ Москвы в северном, юго-западном и западном направлениях [2,3,6].

Литература

1. Голубенко, В.А. Использование инвестиционно-привлекательных земельных участков / В.А. Голубенко // Материалы науч.-практ. конф. Современные проблемы землепользования и кадастров. 14 декабря 2018 г. М.: ГУЗ. С.112-118.
2. Голубенко, В.А., Исаченко, А.П. Определение степени инвестиционной привлекательности земельных участков в районах, прилегающих к Московской кольцевой автомобильной дороге / В.А. Голубенко, А.П. Исаченко // Землеустройство, геодезия и кадастр: прошлое – настоящее — будущее: сборник научных статей по материалам Междунар. науч.-практ. конф., посвященной 95-летию землеустроительного факультета / редкол.: А.В. Колмыков (гл. ред.) [и др.]. – Горки: БГСХА, 2020. С.282-292.
3. Голубенко, В.А. Установление степени инвестиционной привлекательности земельных участков вдоль Московской кольцевой автомобильной дороги к включению в границы Москвы: / В.А. Голубенко // Материалы 4-й Научно-практической конференции Современные проблемы землепользования и кадастров. 19 декабря 2019 г. М.: ГУЗ, 2020. С. 79-83.
4. Иванов, Н.И. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны в субъекте Российской Федерации / Н.И. Иванов // Монография. М.: 2008. 242 с.
5. Исаченко, А.П. Установление местоположения земельных участков с повышенной инвестиционной привлекательностью при территориальном планировании и градостроительном зонировании / А.П. Исаченко //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель/ — 2009. — №4. — C. 74-81.
6. Папаскири, Т.В., Голубенко, В.А., Исаченко, А.П. Проектирование зон с разной степенью инвестиционной привлекательности земельных участков на территориях, примыкающих к Московской кольцевой автомобильной дороге при создании инновационной инфраструктуры цифровой экономики / Т.В. Папаскири, В.А. Голубенко, А.П. Исаченко // Материалы Второй национальной науч.-практ. конф. Нефтегазовый комплекс: геологическое строение, сейсмичность, технологические решения, аэрокосмический мониторинг, регулирование земельно-имущественных отношений, кадастровая оценка. 24-26 сентября 2019. Технический нефтегазовый институт Сахалинского гос. университета (СахГУ)