УДК 332.1

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ ПРИ РАЗВИТИИ ТЕРРИТОРИЙ СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ В КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

IMPROVEMENT OF THE MANAGEMENT OF LAND AND PROPERTY COMPLEX IN THE DEVELOPMENT OF TERRITORIES OF RURAL SETTLEMENTS IN THE KIROV REGION

Северюхина Дарья Андреевна, магистр кафедры экономики недвижимости, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Severyukhina D.A., dasha.seve@yandex.ru

Аннотация: В статье кратко рассмотрены особенности управления земельно-имущественным комплексом при развитии сельских территорий, проанализированы проблемы, дан ряд рекомендаций.

Summary: The article briefly discusses the features of the management of land and property complex in the development of rural areas, analyzes the problems, gives a number of recommendations.

Ключевые слова: недвижимость, управление, земельно-имущественный комплекс, развитие территории сельских поселений.

Keywords: real estate, management, land and property complex, development of the territory of rural settlements.

В современных условиях институт управления имуществом – в первую очередь попытка понять роль земли и неразрывно связанных с ней имущественных объектов в двух основных аспектах:

• социально-экономический аспект;
• воспроизводственный процесс.

На этой основе должна быть выработана эффективная политика в сфере землепользования и управления имуществом. Эта политика предполагает совокупность условий, целей, форм реализации и методов целеполагания в сфере использования земельных ресурсов. Эта политика включает в себя необходимость обоснования целого комплекса действий способных обеспечить успешное социальное, экономическое, воспроизводственное развития [2].

Единого универсального понятия ЗИК не существует: оно юридически нигде не закреплено. Однако в отечественной практике встречается близкое понятие − «имущественный комплекс» (п. 1 ст. 132 ГК РФ) и оно оперирует такими категориями как бизнес, и таким понятием как «предприятие». Сегодня встречаются различные трактовки понятия ЗИК:

• это единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя и земельные участки в установленных границах, и соответствующие им объекты недвижимости на определенной территории;
• это земельный участок без каких-либо строений, либо участок, с тесно связанной с ним прочей недвижимостью различного состава, типа, степени завершенности строительства;
• делится на две составляющие: земля, как пространственно-социально-экономическое понятие и имущество, как социально-политическое понятие, определяющее объем имущественных прав по отношению к зафиксированному недвижимому имуществу и т.д. [4].

Из представленных определений можно заметить, что одна группа понимает ЗИК как предмет материального мира и не разграничивает собственно ЗИК и объект недвижимости, а другая группа оперирует только правовыми характеристиками. На мой взгляд, наиболее простое и лаконичное определение ЗИК – это совокупность объектов недвижимости, объединенных одной территорией. То есть, земля, как первичный элемент, выступает в качестве системообразующего пространственного базиса, функционирующего в социально-экономической среде, и земля выступает в качестве объекта имущественных прав, а это, в свою очередь, делает ее средством производства (фактором), основанного на разных формах собственности.

В настоящее время вопрос управления земельно-имущественным комплексом в Российской Федерации является достаточно острой и актуальной проблемой. На протяжении двадцати пяти лет проведения земельной реформы, принятия большого числа законодательных и нормативных правовых актов в системе управления земельно-имущественным комплексом (ЗИК) имеется еще большое количество недоработок и проблем, а вопросы повышения эффективности управления этим комплексом до сих пор считаются наиболее значимой и приоритетной задачей государственной политики. Для муниципальных образований же, определение эффективности управления ЗИК является чуть ли не самым важным направлением развития политики, поскольку земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости закреплены за конкретными территориями муниципалитетов, а налоговые и неналоговые поступления от использования земельных ресурсов считаются главным по величине источником дохода в местные бюджеты после НДФЛ [3].

Когда в большинстве развитых зарубежных стран все имущественные доходы от земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости на определенных муниципальных территориях практически целиком зачисляются в местные бюджеты и составляют их базу, в России происходит разграничение бюджетов. Основной причиной этого является несовершенство федерального законодательства (бюджетного и налогового), и, кроме того, незавершенность работ по учету и кадастровой оценке реальной стоимости земли и недвижимости. Если взять Кировскую область, то в доходной части областного бюджета поступления от земельного налога в среднем составляют 7,1%.

С начала проведения земельной реформы и до сих пор не все разрешены разногласия между региональным и федеральным законодательством по вопросам регулирования в сфере управления ЗИК. Это связано с длительным формированием региональной законодательной базы, и отсутствием ряда законов, регулирующих земельные отношения на муниципальном уровне, что приводит к препятствию распределения и перераспределения земель в муниципалитетах.

Управление ЗИК представляет собой организационно-экономический механизм, который состоит из разных подсистем, таких как правовое обеспечение, подсистема массового регулирования, подсистема индивидуального регулирования.

К вопросам эффективности управления ЗИК относится проведение открытых торгов по предоставлению земельных площадей в собственность или аренду по заявлениям физических и юридических лиц. Земельным кодексом установлена обязанность органов местного самоуправления организовывать аукционы, однако такие решения могут быть приняты только в отношении сформированных участков. Но чёткой обязанности по их формированию у местных властей нет, а бюджетные траты для этих целей нередко просто не планируются. Решение данной проблемы необходимо закрепить на законодательном уровне.

Также в законодательстве следует предусмотреть ряд следующих положений: во-первых, земельные площади в государственной собственности необходимо активно вводить в оборот. К ним относятся федеральные земельных площади, не используемые в промышленном производстве, в сельском хозяйстве и для нужд обороны страны. Это нужно для того, чтобы они не простаивали и не приходили в запустение, принося при этом доход в областной бюджет. Во-вторых, необходимо создать простой и прозрачный процесс предоставления земельных площадей под строительство объектов транспортной, инженерной инфраструктуры. Следует упростить процедуру предоставления таких участков, исключив процесс предварительного согласования местоположения объекта. В настоящий момент время предоставления земли под эти цели без проведения торгов занимает от одного до трёх лет. Видится возможным уменьшение срока до трёх – пяти месяцев.

В настоящее время кадастровая оценка и её результат вызывают множество жалоб как со стороны налогоплательщиков, так и со стороны органов местного самоуправления. Одна сторона всегда ведет к уменьшению налоговой базы, а другая − к её увеличению, однако важно, чтобы кадастровая стоимость была максимально приближена к рыночной. Достичь этого может корректировка уже действующих методик и процессов.

Система управления ЗИК в Кировской области должна осуществляться в рамках социального, правового, политического, экономического и экологического аспектов. Под управлением ЗИК в Кировской области с учетом перечисленных выше аспектов понимается:

1) с точки зрения экономики – руководство предприятием;

2) с точки зрения права – действия, которые носят распорядительный характер, направленные на организацию работы сложных систем и ориентированные на обеспечение их сохранности и режима эксплуатации.

Эффективное управление ЗИК в Кировской области должно осуществляться в следующих направлениях:

• гарантия правового существования ЗИК на основе достоверной информации из реестра недвижимости и реестра прав;
• эффективное использование земель и иных объектов ЗИК на основе анализа эффективности землепользования;
• оптимизация платежей за землю, на основе выбора правового режима функционирования объектов ЗИК, их оценки, в том числе оценки инвестиционной привлекательности ЗИК;
• прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов с учетом оптимизации взаимодействия объектов ЗИК.

В целях повышения эффективности использования земельных ресурсов в Кировской области предлагается ввести Программу «Управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами на территории Кировской области». В такой Программе задачи должны быть направлены на:

1) повышение дохода в бюджет области за счет эффективного использования земельных участков;

2) формирование земельных участков, находящихся в собственности Кировской области;

3) введение земель в хозяйственный оборот;

4) совершенствование муниципального земельного надзора и контроля.

По итогам реализации Программы возможны следующие результаты:

• обеспечение эффективного пользования, управления, распоряжения земельными участками Кировской области;
• формирование сбалансированного соотношения частных и общественных интересов при использовании земель, активное участие населения в экономическом развитии Кировской области;
• обеспечение гарантий прав на землю и защиты прав и законных интересов собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков;
• повышение дохода в бюджет области в результате сбора платежей за землю;
• повышение числа сформированных земельных участков, на которые оформлено право муниципальной собственности;
• удовлетворение потребностей населения Кировской области в земельных участках, обеспечение условий для качественной, комфортной жизнедеятельности граждан.

Подводя итог, на данный момент имеется целый ряд проблем, которые мешают полноценному и эффективному управлению ЗИК в Кировской области. В статье были выдвинуты конкретные предложения по улучшению ситуации, но только их реализация, исправление ошибок и оптимизация того, что показывает положительные результаты, способно усовершенствовать управление ЗИК при развитии территорий сельских поселений в Кировской области, в частности, и в других регионах Российской Федерации.

Литература 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Российская газета. – 08.12.1994. – № 238-239;
2. Мурашева, А.А Методологические основы развития рынка недвижимости [текст]: монография. – М.: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Государственный университет по землеустройству, 2017. – 368 c.;
3. Ример, М.И. Конструирование корректного алгоритма оценки влияния инфляции на экономическую эффективность проекта / М.И. Ример, А.Ю. Никифоров // Вестн. Самар. гос. экон. унта. Самара, 2016. № 5 (31). С. 144-149;
4. Фомин А.А., Шаповалов Д.А., Лепехин П.П. Создание общедоступных информационных систем управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве. Московский экономический журнал. 2019. № 1. С. 45;
5. Рубанов И.Н., Фомин А.А. Органическое сельское хозяйство: распространение и перспективы развития в Российской Федерации. Международный сельскохозяйственный журнал. 2018. № 6 (366). С. 50-55;
6. Рубанов Н.И., Фомин А.А. Рынок биопродуктов в растениеводстве. Московский экономический журнал. 2018. № 3. С. 2;
7. Фомин А.А. Состояние и перспективы формирования экономических механизмов регулирования земельных отношений. Московский экономический журнал. 2018. № 5-3. С. 19;
8. Fomin A. Import substitution in the agro-industrial complex of Russia. International Agricultural Journal. 2018. Т. 61. № 1. С. 1;
9. Tikhomirov A.I., Fomin A.A. Macroeconimic factors in realizing export potential for animal production. International Agricultural Journal. 2018. Т. 61. № 3. С. 4;
10. Volkov S.N., Fomin A.A. Provision of effective regulation of land relation and efficient agricultural land use. International Agricultural Journal. 2018. Т. 61. № 3. С. 8;
11. Пантелеев А.А., Жадан А.В., Фомин А.А., Шаповалов Д.А. Методика и требования к проведению пилотных испытаний на промышленных предприятиях. В книге: СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ НЕФТЕХИМИИ материалы IX международной научно-практической конференции. 2016. С. 11-12;
12. Рубанов И., Фомин А. Рынок биопродуктов. Международный сельскохозяйственный журнал. 2016. № 2. С. 19;
13. Хлыстун, В.Н. О приоритетных направлениях исследовании в сфере земельных отношений и управления земельными ресурсами // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2018. № 8. -С. 5-10. ВАК.