УДК 332.2

Якомаскин А.Ф.,

Магистр ФГОУ «Государственный университет по землеустройству».

Методологические подходы к экспертной оценке эффективности управления недвижимостью.

Аннотация 

Недвижимость всегда была одним их самых важных ресурсов любой организации, который требует грамотной оценки эффективности управления. Земельные участки, здания, сооружения, все эти объекты недвижимости являются неотъемлемой частью фирмы и нуждаются в грамотных подходах управлению. Это становится возможным только при соответствующем уровне оценки текущей работы.

С одной стороны, любая недвижимость облагается налогами, с другой – она может стать высокодоходным источником для собственника при условии эффективного управления. Таким образом, недвижимость, при эффективном управлении, может приводить развитию предприятия, а при совершенных подходах к его упадку.

Именно по этой причине особое значение приобретает экспертная оценка эффективности управления недвижимостью. Обученные специалисты проводят независимую оценку, которая формируется из мониторинга использования недвижимости и поиска способов её наиболее эффективного использования. Ключевым фактором в проведении экспертной оценки является выбор методов, которые будут лежать в её основе.

Ключевые слова: экспертная оценка, эффективность управления недвижимостью, девелопмент, управление недвижимостью.

Существует большой набор инструментов для оценки эффективности управления недвижимым имуществом. К сожалению, в теории нет чётких указаний, какие показатели и методики должны быть использованы в процессе оценки. Во многом это обусловлено принципом соотношения, который обозначает, что опыт эксперта с отдельным предприятием может быть не применим ко всем схожим объектам.

Тем не менее, наиболее распространённым принято считать методику экспертной оценки эффективности управления по показателям финансовой выгоды. Например, если взять классический пример с бизнесом по передаче площадей административных помещений в аренду, то в таком случае соотношение затрат и полученной прибыли будет лучше всего отражать эффективность использования недвижимого имущества.[1]

Однако, если масштаб компании значительно превышает один или несколько отдельно взятых объектов недвижимости и формирует крупный имущественный комплекс, то может возникнуть проблема сбора необходимой информации для оценки. В частности, отчётность по финансовым результатам не включает в себя такие показатели, как:

• Каналы продвижения продукта
• Прогнозируемые возможности компании
• Мотивационный потенциал работников
• И т.д.

Несмотря на то, что данные и многие другие не материальные показатели занимают очень важное место в комплексной оценке эксперта. Именно в этом заключается её неоспоримая важность и преимущество. Принцип «эффективность-отношение результата к затратам» сегодня становится всё чаще неприменим из-за того, что не учитываются многие сторонние, важные показатели. 

Происходит это по нескольким причинам:[2]

• Глобализация и всеобщая конкуренция усложняют хозяйственную жизнь предприятия и делает её более открытой к влиянию внешних факторов
• Изменение подходов к определению содержания затрат и результатов работы предприятий
• Всё более быстроразвивающиеся информационные технологии, которые изменяю значение материальных и нематериальных активов

Наиболее передовым среди современных подходов к комплексной оценке эффективности использования недвижимого имущества является, разработанная Р. Капланом и Д. Нортоном система сбалансированных показателей (ССП). В рамках этой системы имущественный комплекс рассматривается с четырёх позиций, каждая из которых имеет собственные критерии и показатели оценки, что делает конечный результат максимально объективным и качественным. Эти позиции представлены в следующем виде:

• Финансовые показатели использования недвижимого имущества
• Отношения с потребителями
• Организация внутренних бизнес-процессов
• Обучение и развитие персонала

Цель данной системы дать возможность экспертам по оценке рассмотреть имущественный комплекс в неразрывной связи с нематериальными показателями работы предприятия[3]. На сегодняшний день невозможно рассматривать такие составляющие компаний, как бизнес-процессы, персонал и клиентов в отрывы от имущественного комплекса. Именно на решение этой задачи направлена ССП. Рассмотрим четыре группы критериев с точки зрения показателей оценки.

Таблица 1. Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (финансовая составляющая)

В таблице 2 представлены критерии оценки эффективности управления с точки зрения клиентской составляющей.

Таблица 2. Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (клиентская составляющая)

Бизнес-процессы составляют сердцевину любого предприятия и во многом определяют успешность его развития. Важность их оценки экспертом всегда должна быть на самом высоком уровне. Основные его критерии и показатели оценки представлены в таблице 3.

Таблица 3 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (составляющая бизнес-процессов)

Блок роста и обучения сегодня занимает особенное место в экспертные оценки эффективности управления недвижимым имуществом. Основные его критерии и показатели оценки представлены в таблице 4.

Таблица 4 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (обучение и рост)

В заключении, можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день нет чёткой системы показателей, которая могла бы сформировать методологию экспертной оценки недвижимости, тем не менее, существует несколько обобщающих методик, которые упрощают решение вопроса. Одна из них строиться на оценке только финансовых показателей деятельности фирмы и строиться на поэтапном анализе использования недвижимости предприятием. Другая обращается непосредственно к показателям работы с клиентами, которые отражают в том числе и возможности дальнейшего повышения эффективности использования недвижимости. Так или иначе любой эксперт в праве сам определять тот набор инструментов, которые подойдут ему для оценки того или иного объекта. Главное, чтобы этот выбор производился целесообразно и в соотношении с теми требованиями, которые ставит заказчик.

Список используемых источников.

1. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. [Текст]/ В.В.Григорьев, М.А.Федосеева — М.: Инфра — М, 2015. – 176 с.
2. Комиссаров С.И., Хомутов А.А. Оценка объектов недвижимости. [Текст] / С.И.Комиссаров., А.А.Хомутов. – М.: ФОРУМ, 2015. – 250 с.
3. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. Пособие [Текст] / Харрисон Генри С. Пер. с англ. -М.: РИО. 2015. – 289 с.
4. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства [Текст] / Н.Е.Семионова– М.: ФОРУМ, 2013. – 112 с.