УДК 332.252.5 (571.121)

Карпов Никита Юрьевич

Повышение эффективности управления объектами недвижимости в сельском поселении Унъюган Октябрьского района Ханты-Мансийского автономного округа

ФГБОУ ВО «Государственный университет

по землеустройству»

магистрант

факультет — Землеустройство

Профиль подготовки — Управление недвижимостью

Научный руководитель д.э.н., проф. Мурашева А.А.

nikkarpof@mail.ru

8 985 385-32-13

Аннотация 

В настоящее время развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется эффективностью управления объектами муниципальной недвижимости. Муниципальная недвижимость является одной из составляющих экономической основы местного самоуправления и представляет собой важный фактор устойчивого социально-экономического развития муниципалитета. Умелое использование этого огромного потенциала может задать приоритеты развития муниципального образования и улучшить уровень и качество жизни населения. Муниципальные образования в современных условиях часто используют данный потенциал крайне неэффективно, поэтому управление муниципальной недвижимостью — актуальная задача и для местной администрации отдельно взятого муниципального образования, и для членов местного сообщества [4].

Ключевые слова: управление недвижимостью, муниципальное управление, Ханты-Мансийский автономный округ

Для качественного управления своей недвижимостью муниципальным образованиям необходимо обладать полноценной, достоверной и актуальной информацией о таковой. Источником подобной информации служит государственный кадастр недвижимости. Государственный кадастр недвижимости имеет информационное значение, которое можно рассматривать в нескольких аспектах:

• Во-первых, в общем смысле государственный кадастр недвижимости как информационная основа имеет своей целью обеспечить всех заинтересованных субъектов земельных и кадастровых (реестровых) отношений достоверной информацией об объектах недвижимости, их характеристиках, их изменениях, ограничениях использования, иной информацией, необходимой для осуществления использования и охраны земель, функций управления, оценки объектов недвижимости и др.
• Во-вторых, сведения государственного кадастра недвижимости являются информационным ресурсом для осуществления иных функций управления недвижимостью, а также для ведения иных реестров, кадастров и иных информационных источников.
• В-третьих, объем информации об объекте недвижимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, позволяет определить, может ли данный объект быть индивидуально-определенным и, соответственно, может ли находиться в обороте, быть предметом сделки с имеющимися характеристиками, а также может ли быть зарегистрировано право на него.

Вообще необходимость наличия совокупной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости обусловило создание единой государственной информационной системы первоначально земельных участков, в дальнейшем объектов капитального строительства, а к настоящему времени — государственного кадастра недвижимости [4].

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — ФЗ «О ГКН») государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с данным федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений [3].

Соответственно, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе [3].

Таким образом, кадастр содержит в себе сведения обо всех формируемых объектах недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации. Следует также упомянуть, что сведения об образованных земельных участках имеют временный статус до регистрации прав на них [1].

В соответствии с Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», после постановки на кадастровый учет земельного участка, регистрируется право собственности (или иное вещное право подлежащее регистрации) на учтенный объект недвижимости в ЕГРП. Постановка на кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости подтверждает существование такого объекта недвижимости.

Кроме информации об объектах недвижимости для осуществления своей управленческой деятельности муниципальным образованиям необходимы финансовые средства. Финансирование муниципальные образования получают из государственного и регионального бюджета, а также формируют собственный муниципальный бюджет за счет налоговых доходов, неналоговых доходов и безвозмездных поступлений [5].

Согласно ст. 65 ч. 1 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным [1]. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Земельный налог является налогом муниципальных образований [2]. Это означает, что земельный налог является бюджетообразующим механизмом управления недвижимостью в муниципальном образовании.

Однако, учитывая проведенный нами анализ законодательства РФ, можно сделать вывод, что взимание земельного налога не возможно с земельных участков не стоящих на учете в Государственном кадастре недвижимости. Заметим, что постановка на кадастровый учет недвижимости носит заявительный характер в Российской Федерации [3]. Это допущение привело к тому, что огромное количество территории Российской Федерации не учтено, собственники земельных участков не желают тратить свои денежные средства на проведение кадастровой оценки и дальнейшей постановки на кадастровый учет без необходимости. Этот факт является проблемой для муниципальных образований: они лишаются финансовых поступлений от земельного налога. Недополучение финансовых средств негативно сказывается на всей управленческой деятельности муниципальных образований, ведь в поддержке и развитии нуждается множество направлений, таких как социальная политика, культура, жилищно-коммунальное хозяйство, а также рациональное использование и охрана земли.

На публичной кадастровой карте, предоставляемой Росреестром, можно наблюдать земельные участки, поставленные на учет и некоторые не учтенные со статусами «ранее учтенный» и «временный». Проблема заключается в том, что информация о неучтенных земельных участках либо неактуальна и неполна, либо вовсе отсутствует, большинство неучтенных земельных участков не отображены на карте по причине отсутствия каких-либо сведений об их месторасположении.

В качестве примера мы рассмотрим компрессорную станцию «Таежная» газопровода Ямбург расположенную на территории сельского поселения Унъюган Октябрьского района Ханты-Мансийского автономного округа. На рисунке 1 изображена КС «Таежная» на публичной кадастровой карте.

Рисунок 1 – КС «Таежная» на публичной кадастровой карте

По кадастровой карте понятно, что сведения о наличии земельных участков КС «Таежная» в государственном кадастре недвижимости имеются. Но при более детальном рассмотрении границ земельных участков и изучении имеющейся в кадастре информации приходим к выводу, что только 47 земельных участков площадью 259,3 га учтены и имеют необходимый набор информации, а остальные 163 участка, занимающие площадь в 592,4 га, имеют статус «ранее учтенный» или «временный», а значит, земельный налог с более чем половины всей занимаемой компрессорной станцией площади не уплачивается в бюджет сельского поселения Унъюган.

Далее рассмотрим фактическое положение КС «Таежная», для этого проанализируем снимок со спутника, представленный на рисунке 2.

Рисунок 2 — КС «Таежная» на космическом снимке

Как видно на снимке, фактическая ситуация несколько отличается от представленной на публичной кадастровой карте: кроме дорог и земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями имеются огромные площади нарушенных земель, земель, используемых тем или иным способом станцией, но не поставленных на кадастровый учет. Фактическая площадь, занимаемая КС «Таежная», составляет 3 681,8 га. Это более чем в 2 раза больше площади станции по кадастровой карте.

Таким образом, можно рассчитать, сколько денежных средств за счет земельного налога недополучает муниципальное образование. Ставка налога на эти земли в сельском поселении Унъюган составляет 0,8%. Кадастровая стоимость 1 м² составляет 9,4 руб. Значит, за реально занимаемую площадь в 3 681,8 га муниципальное образование должно получать 34 608 920,0 руб. в виде земельного налога, но сейчас, при имеющейся ситуации, оно получает только с 259,4 га учтенных земельных участков земельный налог в размере 2 438,4 руб. Это означает, что муниципальное образование теряет доход в 34 606 481,6 руб.

В заключение можно сказать, что существует ряд проблем, препятствующих управлению недвижимостью муниципальных образований, наиболее важная из них —  это недополучение огромного количества денежных средств путем взимания земельного налога. Эта проблема берет начало в законодательстве РФ, которое устанавливает заявительный характер постановки объектов недвижимости на кадастровый учет. Решением данной проблемы послужит изменение в законодательстве РФ позиции о постановке на кадастровый учет, постановку на кадастровый учет объектов недвижимости следует обязать, также разрешить введение в эксплуатацию объекта недвижимости только после постановки на кадастровый учет, и регистрация прав на недвижимость должна быть осуществлена после того, как было получено разрешение на введение в эксплуатацию [6].

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 10.2001 № 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» [Электронный ресурс]: www.consultant.ru
2. Федеральный закон от 08.2000 № 117-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации » [Электронный ресурс]: www.consultant.ru
3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [Электронный ресурс]: consultant.ru
4. Лисина Н.Л. Государственный кадастровый учет земельных участков: развитие, современность и перспективы / статья – 2014 [Электронный ресурс]: www.cyberleninka.ru
5. Официальный сайт администрации сельского поселения Унъюган / Бюджет для граждан [Электронный ресурс]: unyugan.ru
6. Мурашева А.А., Коновалов В.Е., Лепехин П.А. Концепция создания системы управления землепользованием предприятий горнопромышленного комплекса в современных условиях// Горный журнал. Известия высших учебных заведений – 2013.- № 7.- С.23-28