УДК 796.08.
ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОФИСНОЙ И МЕТОДЫ, СПОСОБСТВУЮЩИЕ ЕЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
к.э.н., доцент Ломакин Г.В.
ФГБОУ ВО «Государственный Университет по Землеустройству»
Магистрант Григорян А.Г.
ФГБОУ ВО «Государственный Университет по Землеустройству»
Аннотация
Данная статья посвящается оценке недвижимости и в частности коммерческой, а если быть точным – офисной недвижимости. Как оценка недвижимости может влиять на управление недвижимостью, главным образом коммерческой и также в этой статье предлагаются методы совершенствования оценки, которое непосредственным образом будет оказывать влияние на эффективное управление.
Ключевые слова: оценка, недвижимость, управление, совершенствование.
Собственно говоря, для чего нужна оценка недвижимости? Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент. А это в свою очередь необходимо для понимания, на сколько правильно происходит управление объектом недвижимости.
Повышение стоимости недвижимости помимо окружающей инфраструктуры, непосредственно зависит от управления ею, и в связи с этим нужно четко понимать в каком направлении идет управление, и периодически проводить так называемую экспертизу, то есть оценку недвижимости.
Но как не странно с этим возникают проблемы, именно в получение достоверной оценке, и если говорить об оценке обычной жилой недвижимости, все не так сложно, то с оценкой коммерческой недвижимости зачастую возникают вопросы и сложности, поэтому хотелось бы высказать те выводы, к которым я пришел и порекомендовать следующие методы ее совершенствования.
Во-первых, рассматриваемая деятельность, как оценка недвижимости является весьма специфической в силу сложности изучаемого объекта, а именно уникальности и неповторимости данных сооружений.
Во-вторых, оценка стоимости офисной недвижимости — это достаточно непростой и трудоемкий процесс, где использование подходов и методов оценки является центральной и одной из главных стадий. Оценщик обязан при оценке использовать все три подхода, а в случае отказа от одного из подходов давать обоснованный ответ. Также он вправе проводить оценку любым из доступных методов в рамках данных подходов оценки.
В-третьих, оценочная деятельность регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской федерации», тринадцатью Федеральными стандартами оценки охватывающее разные ее виды и т.д. Однако, данная сфера деятельности нуждается в постоянном государственном регулировании, так как существующая законодательно-правовая база в области оценки не соответствует международным стандартам и требует постоянного совершенствования и устранению недостатков.
В-четвертых, несмотря на достаточно быстрое развитие, особенно в последние годы оценочной деятельности, ввиду спада экономики, предложения коммерческой недвижимости уменьшились в 2,3 раза, а вместе с предложением и цена, которая несомненно оказывает влияние и на оценочную деятельность, но присутствуют и другие проблемы, которые тормозят развитие данной отрасли. К их числу можно отнести следующие: несовершенство правовой базы, неточность добываемой информации, «заказные — мотивированные» оценки, огромное количество оценщиков и СРО.
В-пятых, на примере оценки реального офисного здания можно сказать, что одним из основных используемых подходов для оценки офисной недвижимости является доходный, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. Однако необходимо отметить, что пренебрегать другими методами оценки нельзя, так как результаты, полученные при применении некоторых из них, могут носить корректирующий характер.
В связи с этим предлагается.
Во-первых, необходим комплексный подход к государственному регулированию оценочной деятельности, поскольку применение отдельных методов носит индивидуальный характер для различных субъектов рынка недвижимости.
Во-вторых, обеспечить реальной информацией оценщика, информация должна быть прозрачной и объективной, то есть с экономическими показателями, не вводящих его в заблуждение. Должны создаваться достоверные информационные базы по укрупненным базовым показателям стоимости.
В-третьих, «заказные — мотивированные» отчеты об оценке должны мгновенно же выявляться и устраняться, по-другому теория и практика оценки никак не станет прогрессировать.
В-четвертых, необходимо уменьшить количество оценщиков, что даст возможность повысить качество контроля за их деятельностью.
Рис.1. Ключевые параметры на рынке офисной недвижимости г. Москвы
Таким образом, подводя итог, остается сказать, что должны быть приняты только качественные решения этого вопроса, для выведения данной отрасли на международный уровень. Для этого необходимо в первую очередь начать с законодательных рычагов, как это было раннее сказано и последовательно филигранными шагами двигаться в сторону совершенствования.
Список литературы
- Аббасов, М.Э. Теория и практика стоимостной оценки: региональный аспект [Текст] / М.Э. Аббасов, А.В. Потапов, В. Н. Подкорытов, Е.В. Милинова/ – сборник научно-практических статей, посвященный 20-летию оценочной деятельности в России: Российское общество оценщиков. – Екатеринбург: 2014.
- Борисов, А.Н. Комментарии к федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Текст] // Юстицинформ. – Москва: 2015.
- Батурина, О.Ю. Актуальные вопросы профессиональной оценки: теория, опыт, практика [Текст] // Сборник научно-методических трудов; Тверское региональное отделение, Общероссийская общественная организация «Российского общества оценщиков»; Печатница. – Тверь: 2016.
- Правовые основы оценки недвижимости [Электронный ресурс] – режим доступа: http://refdb.ru/look/1842660-pall.html.
- Порядок проведения оценки [Электронный ресурс] – режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/.
- Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов [Электронный ресурс] – режим доступа: http://pages.stern.nyu.edu/ ~adamodar/.