УДК 332.36

ТЕХНОЛОГИИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬ,
НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Викторов И.А.

Бакалавр

ФГБОУ ВО «Государственный Университет по Землеустройству»

Аннотация

Статья посвящена основным особенностям технологий предоставления в аренду федерального недвижимого имущества, а также является кратким руководством при выполнении действующего законодательства руководителями предприятий, учреждений и арендаторов данного имущества. Приведены основополагающие признаки федеральной недвижимости, достоинства и недостатки управления федеральным имуществом, конкурсная основа федеральной собственности, обеспечительный механизм сдачи в прежнем состоянии земельного участка, учет в федеральном реестре и кадастре объектов недвижимости, оценка для заключения договора аренды.

Ключевые слова: федеральная собственность, аренда, экономические механизмы, финансовые механизмы, конкурсная основа, передача земельного участка, выкуп, изъятие земельного участка.

Сдача имущества в аренду осуществляется способом принадлежащего арендодателю права собственности, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Все распорядительные полномочия основываются с помощью законов или специальным волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать не­движимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Имущество закрепляется за собственником на праве оперативного управления в отношении казенных предприятий. Учреждения не вправе полностью владеть закреплённым за ними имуществом, которые были приобретены за счёт сметных ассигнований. [1]

С помощью арендодателей, осуществляется управление Федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ, а в самой роли арендодателей выступают обычно Росимущество. В развитие нормы, указанной выше было принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по уп­равлению и распоряжению объектами федеральной собственности». [5,6,7]

К федеральной собственности относятся следующие виды участков:

• Земли, относящиеся к этой категории на основе действующих федеральных законов.
• Те земли, на которых возникло право собственности.
• Земли, которые возникли в результате разграничения государственной собственности.
• После выкупа земли или оформления договора купли-продажи.
• Национализация земли, с помощью которой у владельца участка (земли) изымают его участок для государственных и муниципальных нужд, выплачивая ему полную стоимость участка, и что на нём находится. После проведения определённых работ на участке, владелец может снова претендовать на выкуп земли без торгов.
• Также есть специфические основания при которых происходит принудительное изъятие земельного участка у собственника, когда, к примеру, собственник облагородил свой участок, прожил там очень много времени, и не хочет отдавать свой участок, а на его участке нашли нефть, в таком случае, люди, которые выкупают этот земельный участок у собственника, должны руководствоваться определёнными законами, в которых будет прописано, на каком основании изымается его земельный участок.

Также к федеральной собственности относятся те участки, которые были переданы в незаконное владение граждан, то есть земель, которые перестали использоваться, и были переданы в руки людей, желающих приобрести этот земельный участок. Помимо этого, только в федеральной собственности расположены земельные участки, которые относятся к министерству обороны и безопасности страны и подлежащие изъятию. Они предназначены для муниципальных и государственных нужд. Однако можно владельцем осуществить выкуп.

Человек имеет право в силу закона (Федеральный закон от 21-07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») быть собственником земельного участка. Возможен ряд случаев, по которым земельный участок обращается в федеральную собственность с одновременной компенсацией собственнику изъятого имущества или в натуральной форме, или в денежной. Это можно сравнить с национализацией, а основанием изъятия или компенсации являются случаи, при которых допускаются изъятия земельного участка у собственника, определенные в ст. 49 Земельного Кодекса РФ. Они могут быть связаны с:

• Исполнением международных обязательств РФ. [5,6,7]
• Размещением объектов федерального и местного значения при отсутствии иных вариантов.
• Другими обстоятельствами, предусмотренными в законодательстве.
• Все выплаты компенсаций осуществляются за счёт бюджетных средств возмещением стоимости надела. В любом случае, земля, которая изымается у собственника, осуществляется в пользу государства. Компенсация потерь осуществляется теми субъектами, которым предоставляется надел. Вместе с этим финансирование деятельности новых собственников производится из средств соответствующих бюджетов. Расходы предприятий, понесенные в связи с компенсацией потерь, учитываются в сметах. Соответственно, возмещение в любом случае будет осуществляться из бюджета соответствующего уровня.

Согласно п. 5 ст. 114 Конституции РФ: «Передача в аренду государстве­нного имущества, относящегося к федеральной собственности, про­изводится Министерством государственного имущества РФ. Последнее, в свою очередь, впра­ве поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ». [5,6,7]

Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких — либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества. [4]

Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 (в ред.  от 23.03.2006) установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Минэкономразвития России. Соответственно заключение договора аренды федерального имущества происходит только на конкурсной основе, а размер арендной платы определяется путем проведения оценки передаваемого в аренду имущества. Порядок передачи в аренду федерального имущества также устанавливается Минэкономразвития России, в ведении которого находится Росимущество. [5,6,7]

Все интересы государства на основе их экономических предпочтений реализуются в процессе государственного и рыночного регулирования в отношении земель федеральной собственности.

Механизм экономического регулирования земельных отношений федеральной собственности характеризуется системой мер экономического воздействия, направ­ленных на реализацию земельной политики государства, обеспече­ние прав землевладельцев и землепользователей, установление соци­ально справедливых платежей за землю.

При сдаче в аренду арендодатель обязан известить арендатора обо всех возможных «дефектах» земли, которая участвует в сделке. Если арендатор пытается умолчать или просто от незнания «дефектов» ничего не сказать, от ответственности его никто не освобождает. Отсутствие данной информации может стать поводом к расторжению сделки и выплате неустоек

Есть некоторые моменты, которые затрудняют участникам конкурса, принимать в них участие:

• Официальным опубликованием извещения о проведении конкурса является публикация на сайте в сети Интернет, а не в печатных СМИ.
• В договоре аренды определяется состояние имущества на момент окончания его срока.
• Лица, желающие участвовать в конкурсе, могут на законных основаниях проводить осмотр собственности.
• Изменение условий договора аренды, предложенных участником в конкурсном предложении, незаконно.
• Установлен закрытый перечень критериев конкурса.
• Если конкурс признан несостоявшимся, заключение договора аренды с единственным участником незаконно.

В выше приведённых критериях мы ясно понимаем, что практически ни один из этих пунктов не соблюдается, что влечёт к затруднению арендаторов получить ту или иную землю, либо просто участвовать в конкурсе.

Достоинства управления федеральным имуществом основаны на открытости и согласованности решений и действий соответствующих органов государственной власти. Правовые положения, способствующие оптимизации процессов управления федеральным имуществом, объекты недвижимости, использующиеся в коммерческом обороте и определение их условий, регламентация возможности реструктуризации федеральных государственных унитарных предприятий, с дальнейшим преобразованием в акционерные общества, создание информационно-коммуникационной сети, позволяющая увеличить эффективность процессов управления государственным имуществом. [3]

Помимо положительных изменений, существует ещё ряд проблем. К ним относятся:  недостаточная эффективность управления федеральным имуществом; избыточность федерального имущества; нарушение конкурентных позиций в секторах со значительной долей государственного участия; чрезмерная активность компаний с государственным участием по приобретению активов в высоко-конкурентных отраслях; отсутствие корректной системы учета объектов федеральной собственности; недостаточность ответственности участников данной сферы; отсутствие полномасштабного контроля эффективности процессов; отсутствием достаточной технической, информационной базы, необходимой для реализации поставленных целей и задач. [3]

С учётом всего выше изложенного, Концепция этого всего направлена на достижение конкретных целей:

• Определение и однозначная конкретизация состава федерального имущества.
• Создание механизма оценки эффективности объектов управления.
• Создание системы контроля и учета федерального имущества, отвечающей современным требованиям
• Более открытый конкурсный способ получения земельного участка

Список литературы

1. Методологические основы развития рынка недвижимости [текст]: монография / А.А. Мурашева [и др.] — М.: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Государственный университет по землеустройству, 2017. – 368 c.
2. Аникин А.С., Земеров В.Н. Практика аренды федерального недвижимого имущества// Государственное имущество. №2. 2014. С. 12—27.
3. Грицак Р.В. Особенности принятия решений в процессе управления государственной собственностью.//Курсовая работа, 2013. Екатеринбург.
4. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2013 — 160 с.
5. Конституция РФ.
6. Постановлениям Правительства от 5 июня 2008 г. № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», от 8 мая 2010 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) предприятий».
7. Постановлением Правительства РФ № 739 от 03.12.2004 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия (редакция от 20.06.2011).