СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКА ПЕРЕПЛАНИРОВКИ В НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

THE ESSENCE AND CHARACTERISTICS OF REDEVELOPMENT IN NON-RESIDENTIAL PREMISES OF APARTMENT BUILDINGS

Котельников Максим Альбертович, ПАО «Группа Компаний Пик»

Kotelnikov Maksim Albertovich

Аннотация. В настоящее время переустройство и перепланировка нежилого помещения получили широкое распространение.  В данной статье рассмотрены   понятия перепланировки, ее отличия, а также этапы действий при е совершении.

Summary. Currently, the reconstruction and redevelopment of non-residential premises are widespread. This article discusses the concepts of redevelopment, its differences, as well as the stages of actions when it is performed.

Ключевые слова: перепланировка, переустройство, нежилое помещение, жилищный фонд, нормы, работы, нормы, согласие, БТИ.

Keywords: redevelopment, reconstruction, non-residential premises, housing stock, norms, work, norms, consent, BTI

Перепланировка – это изменение внутренней и/или внешней конфигурации помещения, в результате которого создаются неотделимые улучшения с обязательным отражением этого факта в техническом паспорте и иной документации.

Переустройство (оно же переоборудование) – это работы по монтажу или демонтажу, переносу инженерных сетей – водопровода, ванны, электросети, контура отопления и т.п.

Перепланировка в нежилом помещении многоквартирного дома производится только после получения разрешения от местной администрации. В ряде случаев может понадобиться и письменное согласие от каждого собственника, однако если общее имущество (подъезды, тамбуры и т.п.) не затрагиваются, получать подписи владельцев не требуется.

Согласно п.1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Данный перечень работ по перепланировке  можно также отнести и к нежилому помещению. 

В соответствии с   п.1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170) переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.  

Вышеуказанные нормы и перечень работ по переустройству можно отнести и к нежилым помещениям. Перечень работ по переустройству не является исчерпывающим. Если собственник решает просто сменить старый радиатор на новый, то это не является переустройством, так как не происходит переноса оборудования на другое место.

Фактически при переустройстве происходят изменения в схеме инженерного оборудования. В нежилом здании переустройство согласовать гораздо проще, чем в многоквартирном доме.

При перепланировке затрагиваются не коммуникации, а именно конфигурация помещения. Зачастую бывает, что при строительных и ремонтных работах сразу проводят и перепланировку, и переустройство.

Типичными примерами перепланировки являются:

• перенос внутренних стен;
• создание пристройки;
• изменение места расположения санузлов, ванн и т.п.;
• изменение габаритов проемов двери и /или окон;
• установка рольставней;
• создание или ликвидация проемов двери и/или окна и др.

Нередко перепланировка проводится вместе с переустройством. Получение соответствующего разрешения обязательно как в том, так и в другом случае. Если работы проводятся самовольно, предусматривается штраф.

Получение разрешения и согласования в 2020 году предусматривает 5 этапов[5]:

1. Получение согласия от всех жителей многоквартирного дома и других собственников. Т.е. письменные согласия должны дать как владельцы квартир, так и собственники коммерческих и иных помещений.

2. Получение разрешения в жилищной инспекции (департамент в структуре местной администрации).

3. Заключение договора с организациями о проведении работ.

4. Собственно работы по перепланировке.

5. Приемка, подписание акта.

Согласие жильцов получают на общем собрании (кроме отдельных случаев, описанных ниже). После этого заявителю следует обратиться в жилищный департамент или комитет по градостроительству при местной администрации. С собой он предоставляет полный пакет документов[4]:

• свой паспорт;
• устав и другие учредительные документы организации;
• письменные согласия (от каждого собственника или его законного представителя, действующего по доверенности);
• проект перепланировки (разрабатывается предварительно);
• разрешения от различных инстанций – пожарной инспекции, Роспотребнадзора, санитарной службы и др.;
• документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение;
• техническая документация.

Если дом имеет статус объекта историко-культурного наследия (федерального или регионального уровня), к документам также следует приложить отчет государственной экспертизы о разрешении в проведении работ. Работу комиссии оплачивает заявитель.

Документы могут подаваться в оригинальном виде или в форме копий, которые обязательно заверяются нотариально. К указанному пакету документов собственник прикладывает заявление на переустройство и/или перепланировку. Заявка рассматривается в течение 45 календарных дней. О результатах заявителю направляют соответствующее решение (спустя 3 рабочих дня после принятия решения)[4].

Если решение отрицательное, заявитель может обжаловать его через суд. Если оно положительное, ему выдают разрешение о проведении работ в соответствии с представленным проектом. Вероятность одобрения напрямую зависит от того, будут ли затронуты несущие конструкции дома или нет.

После получения разрешения далее можно приступать собственно к реализации работ. В некоторых случаях их можно произвести своими силами либо с помощью организаций, не имеющих лицензий.

 Однако в отдельных ситуациях заказчик работ обязан воспользоваться услугами только тех компаний, которые имеют допуск к работам[3]:

• по монтажу/демонтажу газовой сети;
• частичному демонтажу несущих конструкций;
• переносу контура отопления и многим другим.

Работы проводятся в соответствии с представленным проектом. После этого их принимает специально созданная комиссия. Для ее организации заявитель снова обращается в администрацию. В составе комиссии присутствуют различные должностные лица[3]:

• представитель жилищного департамента/комитета;
• инспектор противопожарной охраны;
• представитель Санэпидстанции;
• инспектор экологической службы и др.

По результату составляется приемочный акт, который подписывается всеми членами комиссии. При наличии недоработок они фиксируются в дефектную ведомость, в которой также указываются сроки устранения недостатков. После приемки работы объект вводится в эксплуатацию. Собственник должен оформить новый техпаспорт и иную документацию, для чего он обращается в лицензированную компанию либо в БТИ.

Из перечисленных этапов обязательными являются только последние 4. Собирать подписи всех собственников заявитель должен только в том случае, когда в результате реконструкции к вновь образованному помещению присоединяются территории общего пользования, которые принадлежат всем владельцам пропорционально их доле (ст. 40 ЖК)[1].

Например, заявителю понадобилось разрешение на перепланировку. Он намерен объединить торговый зал своего магазина с подъездом, чтобы обеспечить дополнительный вход в помещение со двора. Или в результате перепланировки будет присоединена часть коридора/балкона/тамбура и т.п.

В таком случае понадобится не только разрешение совладельцев, но и согласования условий по передаче этой территории (компенсация части стоимости, отчисление денег на капитальный ремонт, благоустройство детской площадки и т.п.).

Получение согласия проводится организованно. Для этого проводится общее собрание жильцов, о дате которого все собственники должны быть уведомлены заблаговременно. Заявитель получает копию протокола решения, в котором должны стоять подписи всех владельцев. Очень часто для этого приходится совершать дополнительный поквартирный обход, поскольку на собрании обычно не присутствуют все 100% владельцев[3].

Таким образом, перепланировка проводится только после получения разрешения. Самовольные работы часто приводят к наложению штрафа и требованию демонтировать конструкции за свой счет.

В соответствии с  ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка  помещения, проведенные при отсутствии документа, разрешающего проведение перепланировки, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки[1].             

 Перепланировку можно попробовать узаконить  в административном порядке. Гораздо проще согласовать перепланировку, если она не затрагивает несущих конструкций. При затрагивании опорных конструкций согласовать самовольную перепланировку сложнее.

Для начала необходимо обратиться в проектную компанию. Необходимо оформить проект перепланировки. Также понадобится техническое заключение о состоянии строительных конструкций объекта. Потом Вы должны обратиться в БТИ [5].

Специалисты БТИ выезжают на объект и фиксируют произведенные изменения. В технической документации изменения будут отмечены красными линиями.

Итак, перед осуществлением работ по переустройству либо перепланировке помещений необходимо получить разрешение на их осуществление и согласовать их проведение. Гораздо сложнее узаконивать уже сделанные самовольные работы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.04.2020)

2. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

3. Олейник, П.П. Организация, планирование, управление и экономика строительства. Терминологический словарь / П.П. Олейник. — М.: АСВ, 2016. — 320 c.

4. Уськов, В.В. Инновации в строительстве: организация и управление / В.В. Уськов. — Вологда: Инфра-Инженерия, 2016. — 342 c.

5. Ширшиков, Б.Ф. Организация, управление и планирование в строительстве: Учебник / Б.Ф. Ширшиков. — М.: АСВ, 2016. — 528 c

REFERENCES

1. «Housing code of the Russian Federation» from 29.12.2004 N 188-FZ (ed. from 24.04.2020)

2. On approval of the form of the technical plan and requirements to its preparation, the composition of contained information and Declaration form about the property and requirements for its preparation, composition of the contained information: Order of Ministry of economic development of 18.12.2015 No. 953 // Reference and legal system «Consultant-plus»: [Electronic resource] / company » Consultant-plus»

3. Oleinik, P. p. Organization, planning, management and Economics of construction. Terminological dictionary / P. p. Oleinik. — M.: DIA, 2016. — 320 p.

4. Uskov, V. V. Innovations in construction: organization and management / V. V. Uskov. — Vologda: Infra-Engineering, 2016. — 342 p.

5. Shirshikov, B. F. Organization, management and planning in construction: Textbook / B. F. Shirshikov. — M.: DIA, 2016. — 528 c