УДК 911.5/.9

Современные проблемы науки и производства в сфере оценки и управления городскими территориями 

Modern problems of science and production in the field of assessment and management of urban territories

Хабарова Ирина Андреевна, кандидат технических наук, доцент кафедры городского кадастра, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д. 15), https://orcid.org/0000-0001-8406-7162,  irakhabarova@yandex.ru

Хабаров Денис Андреевич, аспирант кафедры почвоведения, экологии и природопользования, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова., д. 15), khabarov177@yandex.ru

Иванов Иван Николаевич, кандидат архитектуры, профессор кафедры основ архитектуры, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д. 15), i_ivanovnik@mail.ru

Тавказахова Милана Алановна, магистрант  по направлению подготовки 21.04.02 «Землеустройство и кадастры», профиль: «Оценка и управление городскими территориями» ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д. 15), Milana.Tavkazakhova@rosim.ru

Khabarova Irina A. ,  Candidate of Technical Sciences, Associate Professor of the Department of Municipal Cadastre, The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia),  https://orcid.org/0000-0001-8406-7162, irakhabarova@yandex.ru

Khabarov Denis A. , graduate student, The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), khabarov177@yandex.ru

Ivanov Ivan N. , candidate of architecture, Professor of the Department of architecture basics,The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), i_ivanovnik@mail.ru

Tavkazakhova Milana A., graduate student in the direction of preparation 21.04.02 Land management and cadastres. Training profile: Assessment and management of urban areas, The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), Milana.Tavkazakhova@rosim.ru

Аннотация. В данной работе был произведен расчет выполненных кадастровых работ при уточнении земельного участка, составлена смета. С помощью методического пособия по определению стоимости и справочника укрупненных базовый цен, который утвержден постановлением Госстроя России, был подведен итог по смете в текущих ценах без учета НДС. Также были проанализированы результаты юридического оформления земельного участка, основания для регистрации надела в собственность, причины отказа в регистрации, а также особенности оформления для дачных и садовых участков.

Summary.  In this article, the authors calculated the completed cadastral works when specifying the land plot, and made an estimate. With the help of the methodological guide for determining the cost and the reference book of enlarged basic prices, which was approved by the decree of the state construction Committee of Russia, the authors summed up the estimate in current prices without VAT. The authors also analyzed the results of legal registration of a land plot, the grounds for registration of allotments in property, the reasons for refusal of registration, as well as the features of registration for dacha and garden plots.

Ключевые слова: кадастровые работы, смета, земельный участок, правоустанавливающие документы, геодезические работы.

Keywords: сadastral works, estimates, land plot, title documents, geodetic works.

На территории Российской Федерации на сегодняшний день законодательство осуществляет функцию постоянного контроля над недвижимым имуществом, которое находится в обороте. Для достижения указанной  цели  неоднократно прорабатывались отрасли права, что  поспособствовало появлению Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

Новый федеральный орган объединил ранее действовавшие структуры-  Единый государственный реестр права (далее – ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН), т.е. объединил сведения, как об объектах недвижимости (далее – ОН), так и о правах на них. Кроме этого, необходимо отметить, что ЕГРН содержит информацию о границах зон с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ), особо охраняемых природных территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия и др. Также вступил в силу новый федеральный закон – ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» [1].

В связи с этим, актуальность работы обусловлена тем, что для определения стоимости проведения кадастровых работ есть определенный перечень особенностей, который следует учитывать при проведении данной процедуры, которые будут рассмотрены  ниже.

 Проведем расчет стоимость выполненных кадастровых работ в связи уточнением местоположения границ и площади земельного участка (далее –ЗУ) с кадастровым номером 77:22:0030220:15, расположенного по адресу: г. Москва, поселение Вороновское, д. Свитино, с.т. «Поляна».

Цена за выполнение кадастровых работ определяется сторонами договора подряда путем составления твердой сметы, т.е. которая не подлежит изменению без веских на то оснований и согласия сторон. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда.

Для определения стоимости кадастровых работ были использованы следующие документы:

1. Методическое пособие по определению стоимости инженерных изысканий для строительства (выпуск 1). Введено в действие с 1 апреля 2004 г. письмом Госстроя России от 31.03.2004 г. № НЗ-2078/10 [2].

2. Справочник базовых цен на инженерные изыскания для строительства инженерно-геодезические изыскания (цены приведены к базисному уровню на 01.01.2001 г.). Утвержден и введен в действие с 01 января 2004 г. постановлением Госстроя России от 23.12.2003 г. № 213 [3].

В сметном расчёте выделяют основные этапы работ и стоимость их выполнения. К ним относятся: полевые работы, камеральные работы. В конце каждого раздела подсчитывается их суммарная стоимость. В отдельный раздел помещают прочие расходы, которые включают в себя надбавки за:

• Выполнение работ в неблагоприятный условиях (работа в высокогорных, пустынных, безводных районах) или в неблагоприятный период года;
• Затраты на промежуточный материал;
• Расходы на транспортировку, организацию и ликвидацию работ на объекте.

В результате суммирования стоимости всех выполненных работ и прочих затрат формируется сметная стоимость работ в базисном уровне, т.е. в ценах на 01.01.2001. Далее для приведения сметной стоимости в ценах текущего периода вводится инфляционный коэффициент, информация о которых содержатся в письмах Минстроя России.

Для расчета сметной стоимости кадастровых работ в отношение исследуемого ЗУ рассмотрим подробно каждый этап.

Первый пункт сметы относится к этапу полевых работ и имеет название «Создание опорно-геодезической сети». В ней указывается количество геодезических пунктов, необходимых для построения опорно-геодезической сети. Цены для их создания определяются в соответствии с категорией сложности условий выполнения геодезических работ [4]. Начальный этап выявления категории сложности условий — определение   категории сложности производства измерений и категории сложности закладки геодезических центров и реперов. Сведения по данным категориям представлены на таблице 1.

Далее категория сложности работ при создании планово-высотных опорных геодезических сетей определяется по данным, которые представлены в таблице 2.

Исследованный участок расположен на территории садового товарищества, где местность более открытая, слабо пересеченная и наиболее благоприятна для выполнения кадастровых работ. Следовательно, по данным справочника укрупненных базовых цен (далее – СУБЦ) ЗУ имеет I категорию сложности выполнения кадастровых работ. Класс точности — 1 разряд (согласно подготовленному межевому плану). Выявив все необходимые сведения можно определить итоговую цену создания планово-высотных опорных геодезических сетей по таблице 3. Данные в таблице соответствуют СУБЦ-2004г., где цены приведены в виде дроби: над чертой – цена полевых работ, под чертой – цена камеральных работ.

В данном случае, стоимость создания составляет 8407 рублей. Далее полученную цену умножаем на количество пунктов и получаем базовую стоимость пункта 1 (формула 1):

Б ст. (пункт 1) = 8407*2= 16814 руб. (1)

Следующий пункт «1.1»  – определение координат без закладки центров. Согласно примечаниям СУБЦ, стоимость производства измерений без закладки центров и реперов определяется  по ценам полевых работ: § 1 — 3 с применением коэффициента 0,7. [3] Тогда стоимость определение координат без закладки центров будет равна (формула 2):

Б ст. (пункт 1.1) = 16814 * 0,7 =  11769,8 рублей  (2)

Далее в графе «Создание инженерно-топографического плана» выбираем масштаб 1:500. А так как участок относится к территории с редкой застройкой и неинтенсивным транспортным движением, правильной планировкой и конфигурацией, небольшим количеством садов и ягодников, то категория сложности для данной графы – I . Тогда цена на создание инженерно-топографического плана, согласно таблице, представленная в таблице 4,  будет равна 2233 рублей.

После чего для получения базовой цены пункта «2» рассчитываем формулу 3, перемножая полученную цену на площадь и на коэффициент (указанный в таблице 5):

Б ст. (пункт 2) = 2233 * 0,0643 * 1,4 = 201 руб. (3)

Далее рассчитывает сметная стоимость по камеральной обработке с использованием компьютерных технологий. Следует учесть, что цены по камеральной обработке материалов изысканий предусмотрены без выплат командировочных работникам или полевого довольствия.

Цена на создания опорно-геодезической сети с помощью технологий будет  равна 3313, что соответствует таблице 5. Также на основании указаний в СУБЗ-2004г. (пункт 15, д) к стоимости изыскательских работ применяется повышающий коэффициент 1,2.

Стоимость создания инженерно-топографического плана в условиях камеральной обработки будет равна 737 рублей (таблица 4), умноженная на площадь в гектарах.

Далее по таблице 6 рассчитывается стоимость составления межевого плана.

 В данном случае стоимость полевых и камеральных работ будет меньше 100 тыс. руб., тогда в соответствии с приведенной таблицей берем 10% от суммы сметной стоимости выполненных работ.

Следующим действием является суммирование всех этапов работ с учётом прочих расходов, которые согласно СУБЦ-2004г. составляют 10 % от сметной стоимости изыскательских работ. Полученный результат необходимо умножить на коэффициент инфляции, который на 1 квартал 2019 года равен 4,17[5].

В таблице 7 представлена подготовленная смета на топографо-геодезические и кадастровые работы.

Для выполнения кадастровых работ при уточнении границ участка, площадью 643 метров квадратных, необходимо 100758,5 рублей (без учета НДС).

Результаты юридического оформления земельного участка. Получение правоустанавливающих документов

Важным и необходимым шагом по приведению землевладения в надлежащее юридическое состояние является процесс оформления земельного участка или его доли в собственность. Под правом собственности понимается совокупность всех правомочий владения, распоряжения и пользования имуществом, которые принадлежат   владельцу земли.

Согласно 15 статье Земельного Кодекса (далее – ЗК)  РФ: «Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности». [6]

Не могут обладать правами на собственность земельных участков, которые находятся на приграничных территориях, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Перечень данных территорий устанавливается президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ.

Можно выделить следующие основания регистрации прав собственности на ЗУ:

1. Возникновение права;

2. Прекращения права;

3. Изменение права.

Первая группа подразумевает собой имущественные сделки, за счет которых появляется право владения участком у обретаемого, с прекращением правовой способности субъекта, отчуждающего участка. К их числу относятся:

• Наследство;
• Дарение;
• Договор купли-продажи;
• Мена.

Вторая же категория – это операции, в результате которых владелец надела утрачивает право на землю или ЗУ перестает существовать в прежнем правовом статусе. Например,

• Ликвидация или уничтожение имущества;
• Изъятие участка.

При последней категории статусная правоспособность владельца остается такой же, но изменяется тип прав, который может представлять передачу прав на аренду. Кроме того, изменение прав возникает при процедуре перерегистрации прав на недвижимое имущество. Такая ситуация возникает, когда участок раньше располагался в  титульном владении субъекта, но является перезаключенным в собственность.

При возникновении ситуаций передачи прав владения на надел необходимо подать заявление на регистрацию. С данным заявлениям в органы регистрации могут обратиться обладатели ЗУ, стороны сделок или представители, которые представляют собой доверенное лицо владельца.

Порядок регистрации права собственности на ЗУ представляет собой поэтапную процедуру, которая состоит из:

1. Сбор необходимого пакета документов;

2. Составление заявления о регистрации с указанием основания;

3. Предоставление собранных документов в регистрирующее учреждение;

4.  В случаях возврата документов устранить причину;

5. Ожидание окончания правовой экспертизы документации;

6. Уведомление гражданина о результатах регистрации права;

7. Получение правоудостоверяющих документов при необходимости.[1]

В настоящее время подача процедура регистрации прав упростилась. Если ранее заявление можно было подать только в ближайший орган Росреестра, расположенный по месту нахождения ЗУ, то сейчас его можно направить в любое учреждение Росреестра или МФЦ. После чего указанные органы исполняют регистрационные действия, внося сведения в единый информационный реестр. Кроме того, предоставить документы можно как личным обращением, так и по почте.[4]

Для того, чтобы оформить на себя надел, который передается в распоряжение согласно договору купли-продажи, дарения или мены, требуется подготовить необходимые документы, а именно:

• Заявления на регистрацию прав по стандартному образцу;
• Документы, удостоверяющие личность (паспорт, а для представителя – утвержденная нотариусом доверенность);
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Кадастровый план;
• Соглашение купли-продажи (дарения или обмена), также заверенное в нотариальной конторе;
• Правоустановливающие документы от продавца (например, свидетельство о наследовании).

 Размеры пошлины по регистрации прав собственности на ЗУ зависят от надела и статуса гражданина, а также от того, для каких задач применяется земля.

Следует отметить, что возникают ситуации, когда собственнику отказывают в регистрации участка ещё на приеме соответствующих документов, т.е. в случае, если:

• В органы регистрации прав обратилось неправоспособное лицо;
• Принятая документация имеет сомнительный характер или ненадлежащий вид;
• В заявлении отсутствуют необходимые данные или допущены ошибки.

Другие случаи, при которых учреждение отказывает в регистрации, инициируются как сотрудниками Росреестра, так и одним из участников сделки. В первой ситуации причиной может быть несоответствие полученных сведений с данными, хранящимися в реестре учреждений. Если в течение тридцать дней ошибки или нарушения исправлены, то процесс регистрации прав продолжают. Иначе вопрос необходимо решать в суде.

Если приостановление процесса инициировалось стороной сделки, для его прекращения нужен вердикт судебной инстанции, на основании которого может произойти аннулирование проводимой операции. В данном случае, необходимо подготовить доказательственные материалы о неоспоримости процедуры, которые подтверждают добросовестность действий заинтересованных сторон.

 Свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество больше не предоставляется. Документом, удостоверяющим правомочия на собственность надела, является выписка из ЕГРН. Она может быть представлена Россреестром по запросу заинтересованных лиц в электронном или бумажном формате. Как правило, такой документ выдается в течение трёх рабочих дней.

Следует отметить, что оформление права собственности на садовые и дачные участки в составе кооператива или товарищества подлежат упрощенному порядку, т.е. с минимальным набором документов, также в народе имеет название «дачная амнистия». Она касается граждан, у которых:

• Нет необходимых документов на землю, но есть членство в сообществе;
• Есть свидетельство о праве, но в котором не указан тип права или именная принадлежность.

Оформление садового или дачного участка в собственность возможно если:

• Приватизируемый участок является частью ЗУ садового товарищества или дачного кооператива;
• Садовому товариществу или дачному кооперативу участок предоставлен ранее 10.11. 2001 (момент, когда в силу вступил закон «О введении в действие ЗК РФ» от 25.10.2001 №137-ФЗ);
• По решению кооператива о распределении участков приватизируемый участок закреплен за данным владельцем;
• Данный участок не ограничен в обороте или  не изъят из оборота, а также не зарезервирован для государственных и муниципальных нужд.

При обращении в местную администрацию и Росреестр заинтересованному лицу необходимо представить тот или иной пакет документов.

В первую очередь владельцу участка понадобятся документы для обращения в орган муниципальной власти с заявлением о предоставлении земли в собственность. В данном случае в пакет документов входят:

• Подготовленная владельцем схема участка, на которой обозначается его расположение на кадастровом плане территории в случае, если отсутствует утвержденный проект межевания территории дачного объединения или в ЕГРН не содержится описание местоположения границ участка;
• Выписка из протокола общего собрания или иного документа, которая подтверждает закрепление приватизируемого участка за его владельцем.

Для регистрации права собственности на дачный участок в службу Росреестра необходимо представить:

• Выписку из ЕГРН, в которой содержится информация о характеристиках земельного участка;
• Решение о предоставлении земли;
• Документ об уплате пошлины.[4]

В заключение следует отметить, что  в данной работе были воспроизведены расчеты стоимости выполненных кадастровых работ в связи уточнением местоположения границ и площади ЗУ, который расположен по адресу: г. Москва, поселение Вороновское, д. Свитино, с.т. «Поляна». Также составлена смета с разделением этапов работ по данным, которые были взяты из справочника укрупненных базовых цен. Итог по смете в текущих ценах без учета НДС составил 100758,5 рублей.

Кроме этого, были проанализированы результаты юридического оформления земельного участка, основания для регистрации надела в собственность, причины отказа в регистрации, а также особенности оформления для дачных и садовых участков.

Список источников

1. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» [федер. закон принят Гос.Думой от 3 июля 2015 г.: по состоянию на 01.06.2019] / [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»

2. Методическое пособие по определению стоимости инженерных изысканий для строительства (выпуск 1). Введено в действие с 1 апреля 2004 г. письмом Госстроя России от 31.03.2004 г. № НЗ-2078/10.

3. Справочник базовых цен на инженерные изыскания для строительства инженерно-геодезические изыскания (цены приведены к базисному уровню на 01.01.2001 г.). Утвержден и введен в действие с 01 января 2004 г. постановлением Госстроя России от 23.12.2003 г. № 213.

4. Хабарова И.А., Хабаров Д.А. Обоснование наиболее  эффективного использования объекта недвижимости//  Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, №12, 2019, С. 40-48.

5. Письмо Минстроя России № 7581-ДВ/09 от 05.03.2019 г. ««О рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2019 года, в том числе величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ, величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, прогнозных индексов изменения сметной стоимости прочих работ и затрат, а также величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости оборудования»;

6. Земельный кодекс Российской Федерацииот 25.10.2001 №136-Фз (ред. от 25.12.2018) [федер. закон принят Гос.Думой от 28 сентября 2001 г.: по состоянию на 09.02.2020] /[Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».