УДК 711.1

КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИЙ В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННОГО ГОРОДА

INTEGRATED TERRITORY DEVELOPMENT IN A MODERN CITY

Прохорова Елена Александровна, студент 2 курса уровня магистратура. Направление: Землеустройство и кадастры. Профиль: Оценка и управление городскими территориями. Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Prokhorova Elena Alexandrovna, second year student. Master’s degree in Land use planning and cadastre science. Master’s degree program: Assessment and management of urban territories. State university of land use planning, Moscow, e-mail: gzn.prokhorova@yandex.ru

Аннотация: В статье приводится понятие «комплексное освоение территории», изучается место данного института среди различных видов комплексного устойчивого развития территорий. Поскольку эффективный комплексный подход к застройке территории города является на современном этапе наиболее ликвидным и актуальным, отсутствие нормативно-правовой базы в Российской Федерации, регламентирующей вопросы комплексного освоения земельных участков, с которыми сталкиваются девелоперы, является достаточно острым и требует изучения. В данной статье будут проанализированы положительные и отрицательные аспекты комплексного освоения территорий, а также приведены некоторые предложения по решению проблемных вопросов.

Summary: The article presents the concept of «integrated territory development «, studies the place of this concept among different types of integrated and sustainable development of territories. Inasmuch an effective integrated approach to the development of the city is at the present stage the most liquid and relevant, the lack of legal framework in the Russian Federation, regulating the issues of integrated development of land areas faced by developers, is quite acute and requires study. This article will analyse the positive and negative aspects of the integrated development of territories, as well as some suggestions for solving problematic issues.

         Ключевые слова: комплексное устойчивое развитие территорий, комплексное освоение территории, современный город, развитие городских территорий

         Key words: integrated and sustainable development of territories, integrated territory development, modern city, urban development

В современном правовом обществе любая деятельность осуществляется в соответствии с нормами действующего законодательства. Нормативно-правовые акты являются не только инструментом управления обществом, но также отражают основные принципы и векторы развития различных сфер, соответствующие общей политике государства.

В условиях рыночной экономики, а также повсеместного стремления к оптимизации и рациональному использованию различных ресурсов, вопрос эффективного использования территорий, в том числе территорий населенных пунктов, стоит особенно остро. Активный рост жилищного строительства, а также следующий за ним дефицит земель и земельных участков, которые могут быть использованы для освоения; повышение требований к комфортности среды жизнедеятельности населения; необходимость обновления устаревшего жилищного фонда, увеличения инвестиционной привлекательности территорий и вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых земель и земельных участков стали предпосылками для введения нового института в сфере градостроительной деятельности.

Так, в июле 2016 года в статью 2 Градостоительного кодекса Российской Федерации, регламентирующего общественные отношения, связанные с градостроительной деятельностью, в том числе с деятельностью по развитию территорий,  была внесена часть 1, согласно которой законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются, в том числе, на принципе обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории [1]. Действие данного положения вступило в законную силу с 01 января 2017 года.

Градостроительный кодекс Российской Федерации также приводит дефиницию понятия «комплексного и устойчивого развития территорий». Это деятельность, направленная на обеспечение наиболее эффективного использования территории путем подготовки и утверждения документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов [1].

При этом термин «устойчивое развитие территорий» используется специалистами по градостроительной деятельности уже довольно давно.

Под устойчивым развитием территории понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности  человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений [2]. Данная дефиниция отражена также в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Можно сделать вывод, что институт комплексного и устойчивого развития территории является скорее правовым или политическим и направлен на присвоение данного статуса определенной территории для упрощения процедуры ее освоения и повышения инвестиционной привлекательности со стороны частных инвесторов.

На основании анализа норм Градостроительного кодекса Российской Федерации можно выделить следующие виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий:

• комплексное развитие территории по инициативе правообладателей;
• комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления;
• развитие застроенных территорий;
• комплексное освоение территорий.

Комплексное освоение территорий (КОТ), являясь одним из институтов комплексного и устойчивого развития территорий, включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории [1].

В средствах массовой информации под термином «КОТ» понимают проект жилищного комплекса, общей жилой площадью порядка 100 000 квадратных метров (10 гектар), в котором создана полноценная социальная, инженерная и транспортная инфраструктура, и все объекты которого объединены общим архитектурным решением. Чаще всего такая застройка размещается на окраинах крупных и крупнейших городов и в их пригородных районах, что продиктовано отсутствуем в развитых городах земельных участков такой площади, полностью свободных от застройки или имеющих выгодную перспективу для освобождения от существующих объектов и дальнейшего освоения.

Исходя из анализа правовых норм можно заключить, что решение о КОТ принимает орган местного самоуправления муниципального образования (поселения/городского округа) по инициативе указанного органа либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

В то же время в действующем российском законодательстве нет четкого определения данного термина, не закреплены ключевые характеристики проектов КОТ, не разграничены зоны ответственности государства и частного бизнеса.

КОТ включает в себя следующие мероприятия:

1. Подготовка документации по планировке территории.
2. Образование земельных участков в границах данной территории.
3. Строительство в границах данной территории жилых домов.
4. Строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке [3].

Освоение территории осуществляется в соответствии с договором о КОТ. Градостроительное законодательство выделяет два вида договоров:

1. Договор о КОТ. Заключается по итогам аукциона на право аренды земельного участка под КОТ одновременно с подписанием договора аренды земли.
2. Договор о КОТ в целях строительства стандартного жилья. Предполагает строительство на земельных участках в границах определенной территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в домах (объекты индивидуального жилищного строительства) либо указанный в аукционной документации их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса. Договор заключается по итогам аукциона на право его заключения, одновременно с победителем подписывается договор аренды земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земля предоставляется без торгов. Правила проведения аукциона установлены градостроительным законодательством.

Договор заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом.

Согласно экспертным оценкам специалистов, модель КОТ считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов.

Еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров, а современный подход основан на качественном освоении пространства [4].

На современном этапе можно выделить следующие основные цели создания проектов КОТ:

• равномерное распределение центров деловой активности по городам;
• обеспечение баланса объемов строительства жилой недвижимости и инфраструктуры;
• решение проблемы чрезмерной автомобилизации города;
• организация транспортной доступности удаленных территорий.

Основную популярность проекты КОТ имеют в Москве, Сант-Петербурге, Московской, Ленинградской, Калининградской области и некоторых других субъектах [5].

Суммарный объем запланированных инвестиций в 20 крупнейших строящихся в России комплексных жилищных проектов составляет 65,23 миллиардов долларов. Все они должны быть введены в эксплуатацию в срок до 2030 года. Наибольший объем дорогостоящих проектов сконцентрирован в Московской области. Здесь суммарно возводится пять комплексных жилых проектов, в которые суммарно планируется инвестировать 16,9 миллиардов долларов. Самый крупный комплекс в Москве — ЖК «Зиларт», в который планируется вложить $2,5 миллиардов долларов [6].

Преимущества КОТ:

• экономическая выгода инвесторов при строительстве в крупных масштабах по сравнению с точечной застройкой;
• реализация девелоперами КОТ на подготовленных земельных участках, свободных от прав третьих лиц;
• отсутствие необходимости в участии в публичных слушаниях и в предоставлении проектной документации застройщиком после победы в аукционе [4];
• узкая направленность использования земельного участка, предоставленного в аренду для КОТ. Субаренда таких земельных участков прямо не запрещена действующим законодательством, однако, реализация переуступки прав на практике является крайне проблематичной. В связи с этим, земельные участки не используются в последствии в целях, не предусмотренных изначально при их предоставлении [4];
• гармонизация застройки и окружающей среды. Особое внимание в проектах КОТ обращается на экологическую составляющую;
• индивидуальность проекта: необычные архитектурно-планировочные решения, оригинальный дизайн, неповторимость и узнаваемость;
• обеспеченность территории собственной инфраструктурой, социальными и торговыми объектами, что является проблемой в условиях точечной застройки.

Проблемы и недостатки КОТ:

• недостаточно разработанная нормативно-правовая база, регулирующая вопросы, связанные с КОТ;
• высокие риски девелоперов, связанные с дальнейшей реализацией объектов на территории КОТ, в том числе, из-за сложности прогнозирования на длительный срок застройки;
• большие затраты на организацию инженерной инфраструктуры для обеспечения жилой застройки, а также на строительство социальных объектов (примерно до 25-30% от стоимости всего проекта). Данная позиция является недостатком для инвесторов, поскольку они вкладывают собственные средства в строительство объектов, которые будут позднее переданы на баланс муниципалитета. Вместе с тем, такой порядок является неоспоримо выгодным для местного бюджета, что провоцирует со стороны органов местного самоуправления развитие КОТ и стимулирование инвесторов;
• длительность реализации проекта КОТ, что является недостатком уже для населения, инвестирующего средства в покупку недвижимости, расположенное на территории комплексного освоения. Поскольку строительство может осуществляться в несколько очередей, несмотря на то что модель последовательного строительства в большинстве случаев заменяется на параллельную, жильцы домов или собственники коммерческих объектов могут быть сразу обеспечены всей необходимой для комфортной жизни и деятельности инфраструктурой. Кроме того, строительство соседних домов и иных объектов будет создавать неблагоприятную обстановку в связи с наличием шумов, строительной пыли и проч.

Предложения по решению некоторых проблем, выявленных в ходе анализа различных источников:

• предусмотреть на законодательном уровне параллельный с жилыми домами ввод в эксплуатацию объектов социальной и торговой направленности;
• регламентировать вопрос совместного участия нескольких застройщиков в одном проекте КОТ, а также регламентировать возможность оставления объектов инженерной инфраструктуры у застройщиков для реализации ими полномочий управляющих компаний;
• реализация более эффективных партнерских отношений муниципалитет-застройщик для увеличения инвестиционной привлекательности проектов КОТ;
• создание и утверждение на федеральном уровне государственных программ по исполнению проектов комплексного освоения, определяющих форму при реализации разных по масштабу проектов [8].

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации
2. Севостьянов А.В., Новиков А.В., Сафарова М.Д. Основы градостроительства и планировки населенных мест // Учебник для студ. учреждений высшего образования – М.: Издательский центр «Академия», 2014. – 228 с.
3. Алексеев М.С., Арутюнян Л.В., Бурденко Ю.С., Оболенская М.А., Персиянцева А.А., Перфильева В.Ю., Степанова Л.И.) (под ред. Д.С. Некрестьянова). Юридический справочник застройщика (3-я редакция). [Электронный ресурс]. URL: http://rgud.ru/documents/spravochnik-2018.pdf (дата обращения: 12.06.2019).
4. Комплексное освоение территории [Электронный ресурс]. URL: https://businessman.ru/kompleksnoe-osvoenie-territorii—eto-chto-takoe.html (дата обращения: 12.06.2019).
5. Бабенко С.В. Социально-экономические факторы комплексного освоения территорий в регионах России // Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук – Санкт-Петербург, 2014 [Электронный ресурс] URL: https://new-disser.ru/_avtoreferats/01006767721.pdf (дата обращения: 12.06.2019).
6. Самые крупные проекты комплексного освоения в России [Электронный ресурс] URL: https://www.kommersant.ru/doc/3144813 (дата обращения: 12.06.2019).
7. Проекты комплексного освоения территорий в Подмосковье и Новой Москве: инновационный путь развития [Электронный ресурс] URL: https://best-novostroy.ru/analitica/docs/15.pdf (дата обращения: 12.06.2019).
8. Фокин Д. Е., Урюпина Е. В., Харькова Н. А. Проблемы и перспективы развития комплексного освоения территории // Молодой ученый. — 2019. — № 12. — С. 37-40. [Электронный ресурс]. URL: https://moluch.ru/archive/250/57352/ (дата обращения: 12.06.2019).