УДК 332. 21

Студентка факультета Землеустройства

А.С. Савченко

ФГБОУ ВО «ГУЗ», г. Москва

Развитие использования земель в Угличском районе Ярославской области

Аннотация: В статье проведен анализ использования земель в Угличском районе Ярославской области. Даны предложения по повышению эффективности использования земель в Ярославской области.

Ключевые слова: Эффективное использование земель, земельный фонд, нарушенные земли.

Поскольку земля является важным природным ресурсом, без которого невозможно существовать, она подвергается постоянному и непрерывному внешнему воздействию со стороны хозяйственного или другого вида деятельности. Поэтому на сегодняшний день в Российской Федерации действуют нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения. К ним относятся: Конституция РФ, федеральные законы РФ, законы субъектов РФ, постановления Правительства РФ, кодексы, положения и др.

Основным законом РФ является Конституция РФ. В ст. 9 Конституции РФ закреплены следующие формы собственности на землю: частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности [1].

Гражданский кодекс РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в том числе земельно-имущественные отношения, включающие владение, пользование и распоряжение землей. Главным предметом регулирования является гражданское право, к которому относится право собственности на землю. В данном кодексе также закреплены основания возникновения и прекращения прав собственности, а также сведения о гражданско-правовых сделках, в том числе сделок с земельными участками [2].

В Земельном кодексе РФ объектом правоотношений является земля. В данном законодательстве она выступает как природный объект, как компонент окружающей среды, как объект недвижимости. Также в кодексе более подробно сосредоточены нормы права, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей. В ст. 3 Земельного кодекса РФ сказано, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). В данном документе также закреплены виды собственности на землю и права на нее и виды ответственности за земельные правонарушения. Важным является непосредственно то, что в ст. 7 Земельного кодекса РФ закреплены 7 категорий земель, которые используются в соответствии с целевым назначением [3].

Также в данном кодексе указаны виды разрешенного использования земель. Стоит отметить, что в Земельном кодексе РФ особое внимание уделяется положениям об охране и рациональном использовании земель.

Для полноценного регулирования земельных отношений действуют такие кодексы как Градостроительный кодекс и Налоговый кодекс. В ст. 4 Градостроительного кодекса РФ сказано, что данное законодательство регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее — градостроительные отношения) [4]. В Налоговом кодексе РФ закреплены положения о земельном налоге, о порядке и сроках уплаты налога. Согласно ст. 389 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог. Также в данном кодексе указана налоговая ставка, например, для земель сельскохозяйственного назначения налоговая ставка равняется 0,3 %, а для прочих земель – 1,5 % [5].

 Федеральный закон РФ от 10.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. В данном законе приводится определение понятия «оборот земли» – это сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения [6].

Федеральный закон РФ от 18.07.2005 года № 87-ФЗ «О землеустройстве» устанавливает правовые нормы проведения землеустройства с целью обеспечения рационального использования земель и их охраны, а также создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов. В данном законе описывается процедура проведения землеустройства, его государственное регулирование и землеустроительная документация [7].

Также к основным законам, затрагивающим земельные отношения можно отнести:

1. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Федеральный закон РФ от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и т.д.

В ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплены 11 принципов земельного законодательства, играющих важную роль в управлении земельными ресурсами. Одним из принципов является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствие с зонированием территории и требованиями законодательства. Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в РФ разделяются по целевому назначению на 7 категорий земель [3]:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Разделение земельного фонда РФ на категории представляет собой правовой режим земель, который представляет собой порядок (условие) использования земель для конкретных целей. Также правовой режим земель включает в себя и вид разрешенного использования земель. Это использование земель с учетом установленных законодательством целевого назначения и ограничений и обременений. Стоит отметить, что к правовому режиму еще относится и форма владения землей, которая подразумевает собой три формы собственности на землю – государственная, муниципальная и частная. В земельном кодексе РФ закреплены положения об ответственности за земельные правонарушения. За использование земель не по целевому назначению, добровольную смену категории земель или иной причиненный вред земле влечет за собой уголовную, административную или дисциплинарную ответственность.

Эффективное использование земель представляет собой правильную эксплуатацию земель, которая будет приносить экономическую, социальную, экологическую и иную пользу, т.е. полезный результат. Эффективное использование во многом зависит от правильного использования земель в соответствии с целевой категорией и видом разрешенного использования. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В данном классификаторе для каждой категории земель устанавливается определенный вид разрешенного использования, который имеет свой уникальный код:

1. Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Для данных земель установлены следующие виды разрешенного использования: ведение сельского хозяйства, растениеводство, животноводство, научно-исследовательские, учебные и иные виды деятельности для осуществления сельскохозяйственного производства. Для достижения выше указанных целей такие земли могут быть использованы физическими и юридическими лицами, а также иностранными лицами только на праве аренды. Главная особенность этой категории заключается в том, что земли располагаются за пределами населенных пунктов и используются только для сельского хозяйства. К землям данной категории относятся: сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Особым приоритетом обладают сельскохозяйственные угодья. К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями. Эти земли подлежат особой охране и использованию. Сельскохозяйственные угодья, которые считаются особо ценными продуктивными угодьями, не могут быть использованы для других целей, кроме как для ведения сельскохозяйственного производства. Земли, которые обладают худшим качеством и низкой кадастровой стоимостью, и земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, могут быть использованы для несельскохозяйственных нужд: строительство промышленных объектов, линий электропередач, магистральных трубопроводов, связи и других целей.
2. Согласно ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. К данной категории относятся такие виды разрешенного использования, как размещение и обслуживание жилой застройки и объектов капитального строительства, размещение мест рекреационного назначения и т.д. К землям населенных пунктов относятся следующие территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, транспортные, рекреационные, специального назначения и др. Главной особенностью данной категории является то, что для каждой территориальной зоны предусмотрены определенные правила землепользования и застройки, установленные градостроительным регламентом.
3. В ст. 87 Земельного кодекса РФ сказано, что землями промышленности, энергетики, транспорта и т.д. признаются земли, расположенные за границами населенных пунктов и использующиеся для обеспечения деятельности объектов промышленности и других объектов. К данной категории относятся: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и безопасности и иного специального назначения. Отличительной особенностью данной категории считается то, что границы земель являются четко установленными и строго охраняемыми. К видам разрешенного использования относятся: производственная деятельность, недропользование, различные отрасли промышленности, размещение различного рода путей сообщения, размещение объектов охраны и безопасности страны и т.д.
4. Согласно ст. 94 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особо ценное значение и изъяты из оборота. К таким землям относятся территории: природоохранные, рекреационные, историко-культурные, земли особой ценности. Главная особенность таких земель – они имеют особую природную, культурную и научную ценность. Поэтому эти земли изъяты из оборота, они используются для деятельности по особой охране природы, а также санитарной, курортной и историко-культурной деятельности.
5. В ст. 101 Земельного кодекса РФ сказано, что к землям лесного фонда относятся земли, покрытые и непокрытые лесной растительностью и предназначенные для ведения лесного хозяйства. В ст. 102 данного документа приводится определение земель водного фонда – это земли, покрытые поверхностными водами и занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. Основное регулирование землями лесного и водного фонда осуществляется соответственно Лесным кодексом РФ и Водным кодексом РФ, а также Земельным кодексом РФ. К видам разрешенного использования земель лесного фонда относятся: деятельность по заготовке, обработке и вывозе древесины, охрана и восстановление лесов, создание лесных дорог, сбор лесных ресурсов и т.д. К видам разрешенного использования земель водного фонда относятся: водопользование, размещение гидротехнических и других сооружений, купание и т.д. Земли водного и лесного фонда подвергаются особой охране и рациональному использованию.
6. Согласно ст. 103 Земельного кодекса РФ к землям запаса относятся земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. Отличительная особенность этих земель – на них не ведется какая-либо хозяйственная деятельность. Использование этих земель допускается только при переводе их в другую категорию земель.

Земля является незаменимым источником удовлетворения жизненно важных потребностей, поэтому она ежедневно подвергается антропогенному воздействию, так как человек ее использует в хозяйственном и ином виде деятельности. Это в свою очередь приводит к негативным последствиям: потере полезных свойств земли, деградации и загрязнению почв, уничтожению земель и иному негативному воздействию. Несоблюдение мер рационального и эффективного использования земель приводит к появлению следующих проблем:

• истощаются сельскохозяйственные земли, снижается плодородие почв происходит загрязнение земель химическими, радиоактивными и иными вредными веществами в результате неправильного нерационального ведения сельского хозяйства;
• в результате забрасывания земельных участков, происходит их зарастание кустарниками, сорными растениями и др.;
• растет процент земель, занятых свалками, отходами, полигонами, что очень негативно действует на окружающую среду;
• сокращается площадь земель лесного фонда, в результате антропогенных пожаров, незаконной вырубки лесов;
• загрязняются внутренние, внешние и грунтовые воды, в результате промышленного и коммунального хозяйства.

В таблице 1 представлены земли, которые подвержены негативному воздействию и находятся на стадии восстановления плодородия.

Согласно данным таблицы 1 в РФ в стадии восстановления плодородия находятся 490,5 тыс. га земель, в то время как площадь нарушенных земель составляет 1 058,6 тыс. га.

Земельный фонд РФ на 01.01.2017 года составляет 1 712 519,1 тыс. га. На рисунке 1 представлены по категории земель РФ.

Таблица 1. Сведения о нарушенных землях в РФ

Рис. 1. Распределение земельного фонда РФ по категориям земель

На представленной схеме видно, что большую часть РФ занимают земли лесного фонда, они составляют 1 126 259, 5 тыс. га. Самую маленькую площадь занимают земли промышленности, всего 17 420,2 тыс. га.

В таблице 2 представлено соотношение площадей земель всех категорий.

Ярославская область является одним из субъектов Российской Федерации и входит в Центральный федеральный округ. Располагается данная область в центре Европейской части России и граничит с шестью областями: Владимирской на юге, Московской – на юго-западе, Тверской – на северо-западе, Вологодской – на севере, Костромской – на северо-востоке и Ивановской – на юго-востоке. На 01.01.2017 года территория Ярославской области составляет 36 177 км².

Таблица 2 Состав и соотношение земель в РФ

Она имеет протяженность 270 км с севера на юг и 220 км с запада на восток. Численность населения составляет 1 270 736 человек. Плотность населения – 35,1 чел./км². Административным центром является город Ярославль. Земельный фонд Ярославской области на 01.01.2017 года составляет 3617,7 тыс. га. На рисунке 2 представлен Земельный фонд Ярославской области по категориям земель.

На данной схеме хорошо видно, что большая часть территории Ярославской области занята лесом и сельскохозяйственными землями. Самую маленькую площадь составляют земли промышленности.

В таблице 3 приведено соотношение земель в Ярославской области.

 

Рис. 2.  Земельный фонд Ярославской области

Таблица 3. Состав и соотношение земель в Ярославской области

Земли сельскохозяйственного назначения составляют 1 260,5 тыс. га или 34,8 % всей территории области. При этом землепользователями, которые занимаются ведением сельского хозяйства, используется всего 1 308,6 тыс. га. В таблице 4 представлено распределение земель по угодьям в Ярославской области.

Земли лесного фонда составляют 1 629,5 тыс. га, что составляет 45,1 % всей территории области. Стоит отметить, что общая площадь лесов Ярославской области, вместе с землями, не относящимися к лесному фонду составляет 1 832,0 тыс. га.

Таблица 4. Распределение земель Ярославской области по угодьям

Земли водного фонда составляют 365,2 тыс. га, что составляет 10,1 % всей территории области. Заболоченные земли и болота имеют общую площадь 109, 8 тыс. га.

Земли населенных пунктов Ярославской области занимают территорию площадью 202,5 тыс. га, что составляет 5,6 % общей территории. Область включает в себя 6 городов областного значения (Ярославль, Рыбинск, Переславль-Залесский, Тутаев, Углич, Ростов) и 17 районов. Городское население составляет 81,8 % всего населения области.

Земли особо охраняемых территорий составляют 54,1 тыс. га или 1,5 % общей территории области. Среди больших по площади территорий особенно выделяются Дарвинский заповедник, национальный парк «Плещеево озеро», заказник «Ярославский» и многие другие.

Земли промышленности составляют 51,4 тыс. га, что составляет 1,4 % всей территории области. Крупнейшими предприятиями являются ОАО Ярославский моторный завод «Автодизель» и ОАО Гаврилов-Ямский машиностроительный завод «Агат».

В таблице 5 представлено распределение земель ярославской области по формам собственности. Согласно данной таблице, большая часть земель Ярославской области находится в государственной и муниципальной собственности.

Таблица 5 Распределение земель Ярославской области по формам собственности

Угличский район – муниципальный район Ярославской области, который располагается на юго-западе области и граничит с Мышкинским районом на севере, с Переславским районом на юге и с Большесельским и Борисоглебским районами на востоке. На западе Угличский район граничит с Тверской областью. Протяженность района с севера на юг составляет 66 км, а с запада на восток – 60 км. Численность населения составляет 45 407 человек. Плотность населения равна 17,7 чел./км². Административным центром является городское поселение Углич.

На 01.01.2017 года земельный фонд Угличского района составляет 256,8 тыс. га. Из них 83,4 тыс. га составляют сельскохозяйственные угодья. (пашня 57,9 тыс. га).

Объект недвижимости: земельный участок, располагающийся по адресу Ярославская область, Угличский район, Отрадновское сельское поселение, в районе д. Бурмасово (Приложение Б). Кадастровый номер участка: 76:16:020312:553. Площадь земельного участка составляет 231 779 кв. м и представляет собой форму многоугольника. Земельный участок представляет собой равнинную местность с луговой растительностью, преобладают дерново-подзолистые почвы. Относится с категории земель сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: предназначен для сельскохозяйственного производства. Данный земельный участок находится в собственности публично-правового образования, т.е. Угличского района. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 676 794,68 руб.

Поскольку на земельном участке преобладают дерново-подзолистые почвы, то он имеет следующие особенности – низкое содержание гумуса (органики), высокая кислотность, низкий запас основных элементов питания и микроэлементов, плотное сложение нижних горизонтов, неблагоприятные водно-физические свойства. Так что обладателям таких участков будет необходимо провести массированное окультуривание этих почв, а во многих случаях – даже точечную или сплошную рекультивацию.

Исходя из этого можно сделать вывод, что данный земельный участок, поскольку он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, будет нуждаться в известковании, поскольку излишняя кислотность почвы ухудшает рост сельскохозяйственных культур и правильное развитие корневой системы. Из-за этого растения плохо усваивают питательные вещества и внесенные удобрения.

Можно охарактеризовать выбранный земельный участок следующим образом:

• от ближайшего населенного пункта (д. Бурмасово) до земельного участка расстояние не превышает километра. Проезд к участку обеспечен: вдоль него с двух сторон проходят полевые дороги;
• рядом с земельным участком отсутствуют предприятия, отходы которых загрязняют атмосферу и почву;
• площадь земельного участка довольно большая и составляет 23 га;
• смежные земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного значения.

Исходя из вышеперечисленного, лучшее вложение средств в данный земельный участок будет обеспечено путем покупки с целью перепродажи этого участка в частную собственность для организации фермерского хозяйства с целью выращивания сельскохозяйственных культуры – картофеля.

Согласно выполненным расчетам, общее количество расходов составит 7 200 000 руб., а планируемый доход от реализации картофеля составляет 13 112 800 руб. Срок окупаемости проекта оставляет 3 года.

Подводя общий итог, можно сказать, что развитие использования земель зависит прежде всего от грамотного использования земель. Для предотвращения дальнейшего негативного воздействия на окружающую среду и непосредственно на земельные ресурсы, необходимо проводить мероприятия по рациональному и эффективному использованию земель и их охране. В Земельном кодексе РФ охране земель посвящена целая глава, где указываются цели охраны, перечень мероприятий, необходимых для охраны земельных ресурсов. К таким мероприятиям относятся: воспроизводство плодородия сельскохозяйственных земель, защита земель от эрозии, загрязнений, зарастаний и других негативных воздействий. Для повышения эффективного использования земель необходимо:

• повысить эффективность мер по борьбе с эрозией почв, затоплением или иссушением почв, а также снижение химического и иного загрязнения;
• повысить рациональное водопользование и использование водных объектов за счет снижения нагрузки антропогенного воздействия на них;
• повысить эффективную переработку отходов производства и потребления;
• сделать более экологичным производство в различных видах хозяйственной и промышленной деятельности;
• повысить эффективность работы государственного контроля и мониторинга земель и землеустройства, с целью снижения количества нарушений в сфере земельный отношений;
• разработать долгосрочные программы по эффективному использованию земель.

Проведение выше перечисленных мероприятий поможет создать систему более эффективного использования земель, снизить количество нарушенных земель в РФ и обеспечить участие всего населения в проведении мероприятий по охране окружающей среды в целом.

Литература

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) [Электронный ресурс]: конституция // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) и (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ фед. закон // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
3. Земельный кодекс Российской от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) фед. закон // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017) [Электронный ресурс]: фед. закон // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.20003 N 117-ФЗ (ред. от 07.03.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2018) фед. закон // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
6. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (последняя редакция) фед. закон // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
7. Федеральный закон «О землеустройстве» 18.06.2001 N 78-ФЗ (последняя редакция) фед. закон // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
8. Подготовка выпускных квалификационных работ: Учебное пособие / Под ред. А.А. Мурашевой.// — М.: ГУЗ, 2017. — 123 с.
9. Хлыстун В.Н., Методологические основы развития рынка недвижимости/В.Н. Хлыстун, Мурашева А.А., Разяпов А.З. и др.// Москва.: ГУЗ. — 2017.
10. Мурашева А.А., Хлыстун В.Н. Типология объектов недвижимости. Учебное пособие / Мурашева А.А., Хлыстун В.Н., Емельянова Т.А. и др.//  Москва.: ГУЗ. — 2017.
11. Гальченко С.А., Сутугина И.М., Данилова Г.С. Теория и методы управления земельными ресурсами в условиях многообразия форм собственности на землю: монография / под науч. ред. А. А. Варламова// М-во сел. хоз-ва Российской Федерации, Федеральное гос. образовательное учреждение высш. проф. образования Гос. ун-т по землеустройству, Каф. землепользования и земельного кадастра. — Москва, 2006.