УДК 332.87 

ПРОБЛЕМЫ ПЕРЕВОДА АПАРТАМЕНТОВ В ЖИЛОЙ ФОНД НЕДВИЖИМОСТИ

PROBLEMS OF TRANSFERRING APARTMENTS TO THE HOUSING STOCK OF REAL ESTATE

Краев Илья Антонович, студент ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Руководитель д.э.н., профессор ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» Емельянова Т.А.

Kraev I.A., smerch00001@mail.ru

Аннотация. Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая наружно ничем не отличается от квартиры, однако имеются принципиальные отличия.  В статье рассмотрены преимущества и недостатки апартаментов по отношению к жилой недвижимости, условия, этапы, а также документы, необходимые для перевода апартаментов в жилой фонд.

Summary. Apartments are uninhabited commercial real estate, which outwardly does not differ from an apartment, but there are fundamental differences. The article discusses the advantages and disadvantages of apartments in relation to residential real estate, conditions, stages, as well as the documents required to transfer apartments to housing.

Ключевые слова: жилой фонд, апартаменты, строительство, документы, квартира.

Key words: housing stock, apartments, construction, documents, flat. 

При покупке апартаментов существует небольшая выгода, людей очень сильно привлекает цена, которая в сравнении со стоимостью квартир может быть значительно ниже, в среднем на 15-20% дешевле. Располагаться апартаменты могут в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой, также в центре города. Поэтому сдавать такое жильё в аренду очень выгодно –так как апартаменты во многом идентичны с квартирой и даже аналогичны, но не полностью. Цена аренды апартаментов не уступает цене за квартиру. И как ни странно, большая численность людей в наше время имеют желание приобретать именно такую недвижимость.

Третья часть новостроек, строящихся в Столице, приходится на апартаменты. Появляется вопрос: в случае если апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на это понижение стоимости? Как бы то ни было, уже после покупки выясняется, что апартаменты, собственно, являются нежилой недвижимостью и перевести их в жилой статус невозможно или, действительно, очень сложно. Рассмотрим данную проблему подробнее.

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая наружно ничем не отличаются от квартиры. В ней есть все нужное для проживания людей: вода, электроэнергия, санузел, пространство для кухни. Впрочем, по причине особенного статуса в таком помещении невозможно оформить постоянную регистрацию, но возможно оформить временную регистрацию. По итогу мы имеем что-то среднее меж гостиничным номером, кабинетом и квартирой. Иногда застройщик для привлечения внимания к собственному объекту дает обещание его покупателям в последствии оказать помощь в переводе апартаментов в жилье. Это не идет вразрез законодательству Российской Федерации, но в конечном счете процедура фактически очень сложная и редко осуществимая.

В случае если говорить о превосходстве перевода апартаментов в жилое помещение, то можно отметить следующие: как я уже упоминал, это стоимость — апартаменты на 15-20% дешевле чем квартира, что делает их крайне рентабельным вложением в жильё; инфраструктура — в зданиях апартаментов чаще всего располагают много социальных объектов — аптек, магазинов, спорткомплексов и т.д.; расположение — апартаменты большую часть располагаются в районах с комфортной транспортной развязкой; впрочем стоимость коммунальных услуг здесь дороже, а оформить прописку невозможно. В следствие этого имеет возможность появиться надобность перевести апартаменты в другой статус. Апартаменты облагаются налогом от 0,5% до 2%, а квартира — от 0,1% до 0,5% от кадастровой стоимости. Еще существует налоговый вычет, который можно получить только за квартиру, но не за апартаменты.

Вопрос о переводе таких домов в жилой фонд волнует людей и многократно обсуждался на федеральном уровне, впрочем, до этих пор не было дано каких-либо конкретных ответов. Юридически сделать это вполне допустимо, но нужно будет одолеть кое-какие затруднения. Для этого переводимая площадь должна отвечать всем требованиям, применяемым к жилым помещениям. В частности, земельный участок, где расположено строение, должен быть предназначен для жилищного строительства. Впрочем, проведение сего процесса временами невозможно. К примеру, в случае если в здании отсутствуют нужные коммуникации, или же по причине его планировки.

Немало людей, покупая апартаменты, надеяться в последствии переоформить их в жилое помещение. Но на данном пути имеют шансы появиться трудности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают. Безусловно, помещение надлежит быть в обычном, применимом для проживания качестве и отвечать всем техническим нормам. Стоит также заметить, что расположение здания в зоне, оптимальной для проживания, факт развитой инфраструктуры, придомовую территорию. К зданию должен иметься свободный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы: выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение, заявление собственника с просьбой о переводе, кадастровый и технический паспорта на апартаменты, поэтажный план многоквартирного дома, письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Так как в большинстве случаев подача документов осуществляется через МФЦ, то часть из них, будь это выписка из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые иные документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
4. Получение разрешения.
5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения в наше время многие застройщики вносят сами, бывает даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры выполняют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно. Цена всего юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические компании всецело принимают на себя все заботы и хлопоты и выдают покупателю готовый итог.

Подводя итог, могу сказать, что процесс достаточно долговременный и дорогостоящий, однако в случае успеха расходы на неё быстро окупятся экономией на платежах за квартиру и возможностью зарегистрировать себя и членов семьи. Порой бывают случаи, когда совершить такое действие невозможно из-за особенностей строения здания, где расположено жилище. Тогда самым наилучшим выходом будет их продажа. Не исключено, что в будущем правовой статус апартаментов изменится, и процедура их перевода в жилое помещение станет проще и доступнее.

Список использованной литературы

1. Г.Ф. Ручкиной. Жилищное право [Текст]: учеб. пособ. / коллектив авторов— М.: ЮСТИЦИЯ, — 370 с. — 2016.
2. Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы: сайт. – URL: https://stroi.mos.ru – Текст: электронный. (дата обращения: 15.10.2019).
3. Продажа и аренда недвижимости: сайт. – URL: https://www.domofond.ru – Текст: электронный. (дата обращения: 01.04.2020)
4. Разработка подходов по развитию жилищного строительства в городском округе Балашиха. — Иванова Н.А. — Международный журнал прикладных наук и технологий Integral. 2020. № 2-2. С. 12.