УДК 332.72 

DOI 10.24412/2658-3569-2021-10042

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА МУНИЦИПАЛЬНОМ УРОВНЕ

FEATURES OF THE DEVELOPMENT OF THE RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET AT THE MUNICIPAL LEVEL

Иванов Николай Иванович, д.э.н. ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Теунаев Ризуан Арсенович, магистрант ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва 

Ivanov N.I., ivanov@guz.ru

Teunaev R.A., tra@parkfili.com 

Аннотация. Изменение условий жилищного строительства является фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья на региональном уровне. Высокие ставки и ограничение доступности по краткосрочным кредитам для строительства, могут привести к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Сокращение объемов строительства приводит к увеличению цен на жилье, так как уменьшается предложения жилищного фонда, растет уровень квартирной платы. В целях предметного обсуждения проблемных вопросов и их решения в данной статье рассматриваются взаимосвязи использования земель населенных пунктов, тенденций рынка недвижимости и перспектив развития жилищного строительства на региональном уровне.

Summary. Changes in housing construction conditions are a factor that affects the state of the housing market at the regional level. High rates and limited availability of short-term loans for construction can lead to higher construction costs and lower volumes when the rate of return falls. The reduction in the volume of construction leads to an increase in housing prices, as the supply of housing stock decreases, the level of housing rents increases. For the purpose of a substantive discussion of problematic issues and their solutions, this article examines the relationship between the use of land in settlements, real estate market trends and prospects for the development of housing construction at the regional level.

Ключевые слова: рынок недвижимости, жилищное строительство, жилые зоны, регион, территориальное планирование.

Keywords: real estate market, housing construction, residential areas, region, territorial planning. 

Жилая недвижимость занимает ключевые позиции в социально-экономической жизни общества. Современный этап характеризуется активизацией процессов дифференциации общества, имеет отчетливую территориальную специфику, нестабильность инвестиционной деятельности, ограниченные рамки экономического роста, что в целом значительным образом влияет на рынок жилой недвижимости.

Традиционно рынок жилья в России приобретает особую социальную нагрузку и обоснованно считается наиболее активно развивающимся из сегментов рынка недвижимости.

Рынок жилой недвижимости представляет собой совокупность экономических отношений, которые образуются в сфере обмена, посредством продажи и покупки жилья, а также предусматривает оборот земельных участков, создаваемых, реконструируемых и реорганизуемых объектов имущественного комплекса. При этом учитываются сопутствующие условия и факторы — финансовый капитал, природно-экологические условия, земельно-хозяйственные ограничения и другие. Так, например, недостаточное инвестирование ведет к замедлению технологического обновления предприятий, что, в свою очередь, влечет за собой сужение инвестиционных возможностей регионов и муниципальных образований. [2]

Формирование предложения на рынке жилья, в первую очередь, связано с объемами и качеством имеющегося жилья и рынком капитала, на котором формируются объемы его производства и цены жилищного фонда.

Изменение условий жилищного строительства является фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья. Строительство является элементом жилищной сферы, так как подчиняется внутренним связям системы. Через него устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилищных услуг и рынка жилья.

Высокие ставки и ограничение доступности по краткосрочным кредитам для строительства, могут привести к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Сокращение объемов строительства приводит к увеличению цен на жилье, так как уменьшается предложения жилищного фонда, растет уровень квартирной платы.

Деятельность жилищного рынка образуется и сочетает в себе такие параметры, как плата за квартиру, строительство, цена и жилищный фонд, образующихся под влиянием факторов спроса и предложения. Увеличение затрат при строительстве в дальнейшем ведет к потере прибыли у проектов.

Ученые и специалисты раскрыли функциональную зависимость между данными параметрами, которая условно представлена в четырех секторах. [1, 4, 5, 7]

Первый и четвертый сектор отражают состояние рынка жилищных услуг – квартплата, использование жилищного фонда, а второй и третий сектор – рынок жилищного фонда – строительство, цены жилищной недвижимости. Первый сектор отображает функциональную зависимость уровня квартплаты от спроса на существующий объем и качество жилищного фонда.

Таким образом, формируется структура рынка жилья на муниципальном уровне (рисунок 1).

Жилищный фонд муниципального образования как правило включает все жилые помещения на его территории, независимо от форм собственности. Значительная роль в развитии рынка жилой недвижимости отводится муниципальной жилищной политике, которая представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий по реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребностей населения в жилье.

Данные таблицы показывают, что наибольший удельный вес занимают земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – 33,0%, или 2924,3 га. С учетом площади под средне- и многоэтажную жилую застройку общая площадь под жилищное строительство в границах земель населенных пунктов составляет 4118 га, или 43,5%.

Численность постоянного населения города Подольск по данным государственной статистической отчетности по состоянию на 01.01.2019 составила 226,4 тыс. чел. За прошедший 10-летний период выросла на 46,5 тыс. чел., или на 25,8%. Данные тенденции роста численности постоянного населения в Подольске оказали значительное влияние на активность рынка жилой недвижимости в данном районе.

С 2010 по 2019 года доля города Подольск на рынке жилой недвижимости Московской области была стабильно высока и составляла в среднем 7,7%, что подтверждают данные по количеству зарегистрированных сделок на первичном и вторичном рынке жилья в год (табл. 2, рис. 2). [Циан] Аналитические сведения портала ЦИАН свидетельствуют, что постепенно позиции рынка жилой недвижимости и по Московской области, и по г. Подольск восстанавливаются примерно равными темпами после падения в 2014-2015 годах. [2, 8]

Основные выводы по итогам 2018 и 2019 годов на рынке жилой недвижимости в городском округе Подольск можно сделать следующие. По данным одного из ведущих интернет-порталов в сфере аналитики рынка недвижимости Московской области «Подольской жилищной инициативы», прошедший 2019 год, как и большая часть 2018 года, характеризовался сосредоточенным спросом на вторичном рынке недвижимости Подольска главным образом, в недорогих сегментах и локациях, в результате чего они и подорожали больше, чем относительно дорогие.

При этом из-за сокращения относительно доступных вариантов в 2018 году и традиционной корректировки структуры предложения в начале 2019 года стоимость недвижимости в целом оказалась достаточно неравномерной. Динамика цен по-прежнему очень сильно зависит от расположения и сегмента самого объекта купли-продажи. Так, самый доступный объект – квартиры в панельных многоквартирных домах 1960-70 годов – подорожали в 2019 году в среднем на 4,5%. В тоже время, цены на объекты самого дорогого сегмента, к которым следует отнести монолитно-кирпичные дома, оказались более стабильными и их рост не превысил 3%.

В то же время фундаментальных причин для значительного подорожания жилья нет: доходы населения, сократившиеся в период 2014-2015 годов, еще далеко не восстановились. Ипотека, которая относилась к основным источникам повышения спроса в предыдущие годы, остается еще дорогой для большинства категорий потенциальных покупателей. При этом в последние годы возникают значительные риски в российской экономке вообще и на рынке недвижимости в частности, к которым следует отнести сложную геополитическую обстановку и неопределенную для всех субъектов рынка санитарно-эпидемиологическую ситуацию.

Список использованной литературы

1. Управление недвижимостью. Том 1 [Текст]: Учебник /под общ.ред. А.А. Мурашевой, В.Н. Хлыстуна; Государственный ун-т по землеустройству. – М.: ГУЗ, 2018, 422 с.
2. Управление проектами развития территорий [Текст]: учебное пособие // Ю.А. Цыпкин, Комов Н.В., Папаскири Т.В. и др. — М.: ИП Осьминина Е.О., 2020. — 538 с.
3. Подольская недвижимость – аналитика и новости [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.podolska.ru/podnews/ (Дата обращения 30.05.2020 г).
4. Инвестиции в недвижимость [Текст]: учебно-практическое пособие // Ю. А. Цыпкин, С.П. Коростелев, Варламов А.А., Гальченко С.А., Иванов Н.И. и др. — М.: ИП Осьминина Е.О., 2020. — 360 с.
5. Цыпкин Ю.А., Фомин А.А. и др. Операции с недвижимым имуществом. Практикум по оценке стоимости земель в городе Москве. Серия: Управление проектами устойчивого пространственного развития. ГУЗ. –М., 2020.
6. Управление земельными и другими природными ресурсами / В.Н. Хлыстун, А. А. Мурашева, П.В. Клюшин, В.М. Столяров, Н.А. Иванова и др. — Москва, 2020. — 714 с.
7. Иванова Н.А. К вопросу об определении землеустройства как инструмента управления земельными ресурсами на местном уровне // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2014. № 9 (117). — С. 54-57.
8. Аналитика рынка недвижимости ЦИАН [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://podolsk.cian.ru/analiz-rynka-nedvizhimosti-b2b/ (Дата обращения 12.03.2021 г).