Сулейманов И.Д.

магистрант кафедры экономической теории менеджмента ГУЗа

Эффективность инвестиционной деятельности девелопмента по развитии офисной недвижимости

   Строительство офисной недвижимости является одним из наиболее перспективных направлений развития экономики и социальной сферы во многих развитых странах мира. Именно поэтому девелоперская деятельность стала основной организационной формой по развитию и модернизации этого направления или сектора экономики  во многих экономиках различных стран.

   Девелоперская деятельность в настоящее время напрямую связано с тенденцией к расширению исследовательской деятельности в рамках разработки и внедрения новых форм, а также методик по управлению строительными корпорациями. Оценка эффективности деятельности и инвестиционных проектов внедряемых девелоперами повышает их уровень конкурентоспособности на основе совершенствования их функционирования в целом.

   Девелопмент и, в частности, по строительству и модернизации офисной недвижимости     широко развивается в Российской Федерации и является разновидностью ведения бизнеса. Этот бизнес выделился в процессе дальнейшего развития структуры рыночной экономики. В начале он создавался из смежных отраслевых направлений деятельности предпринимателей, а потом     стал относительно самостоятельным видом строительной  и инвестиционной деятельности.

   Девелопмент как самостоятельная отрасль и девелоперский бизнес имеют свои особенности и является сравнительно новой отраслью для нашей экономики. Главной фигурой в этом бизнесе является девелопер. По мнению специалистов девелопером является конкретный предприниматель, который берет на себя инициативу по обеспечению и дальнейшей реализации проекта по строительству недвижимости, в том числе и офисной. В этом бизнесе важно организовать  финансирование строительного проекта.

   Тем самым девелопер берет на себя ответственность за всю строительную и финансовую деятельность и этим  отличается    других участников этого  бизнеса. Отдельные  компания, которые  выполняют  некоторые операции в девелоперском бизнесе и  получают  комиссионные за оказание какой- либо услуги — например,  арендаторы или инвесторы. — являются скорее посредниками[1].

   Вложение инвестиций в новый девелоперский проект  значительно  отличается от инвестиционной деятельности при вложений инвестиций в уже функционирующую офисную недвижимость или другую доходную недвижимость. Это связано, например, с тем, что существующий проект по модернизации  требует меньше вложений,  чем  в новый объект недвижимости.

   Многие предприятия и предприниматели, а также частные лица часто  стараются вкладывать свои финансы в уже построенную офисную недвижимость. Для этого они приобретают уже почти готовые объекты недвижимости и затем после доведения объекта до полной готовности, малыми средствами, получают  право управлять ими.

   Инвесторы с небольшими инвестициями весьма часто подвергаются различному риску, не только  на  первом  этапе реализации проекта, но и на этапе сдачи офисной недвижимости в аренду или ее реализации. Это относится   к случаям,  когда они делают, так называемый косметический ремонт, из-за чего может возникнуть определенный  риск в отношении дальнейшего использования недвижимости.

   Девелоперы, наоборот, берут на себя всевозможные риски, которые связаны со всеми  этапами инвестирования. В дальнейшем многие девелоперы    после завершения строительных работ  не продают не сдают в аренду офисные помещения  , а самостоятельно их эксплуатируют по назначению.

   Девелоперы имеют право владения конкретной долей в офисной собственности, а также могут принимать на себя частично  или полный риска в зависимости от существующей системы их участия в капиталовложениях и сложности строительного проекта.

   Следует обратить внимание на то, что девелопера следует отличать от застройщика. Застройщик по нормам действующего Гражданского кодекса Российской Федерации должен обеспечивать само строительство офисного или другого типа здания на земельном участке, который принадлежит ему в связи с наличием специальной разрешительной документации. В отличие от застройщика девелопер имеет право обладать земельным участком даже в случаях отсутствия разрешительной документации[2]. Стоит отметить, что девелопер имеет право  непосредственного не участвовать в строительстве офисных помещений, т.е. не быть задействованным в осуществлении строительных работ.

   Существуют определенные особенности девелопмента офисной недвижимости. Так в ходе выбора территории под застройку офиса наиболее приоритетными считаются центральные районы города, а также районы, где развита деловая активность населения[3]. Стоит отметить, что элемент экологической безопасности при выборе места строительства офисов имеет менее значительную роль, чем   для  строительства недвижимости жилого сектора, где  экология играет значимую роль.  Именно поэтому стоит выбирать  под офисы территории  около главных  магистралей города, но вместе с тем   учитывать некоторую необходимую  удаленности  от них.

   При выборе территорий под застройку офисных зданий существенное значение имеет возможность у организации  строительства подземных парковок. Это позволяет  исключить офисным работникам использовать места для парковки машин на существующих наземных стоянках, которые используются уже другими водителями и это имеет особенное значение в больших городах.                           Представитель девелопмента при реализации или сдаче в аренду офисов ориентируется прежде всего на юридических лиц , которые  непосредственно заняты продажей различных помещений или сдачей их в аренду.

   Неотъемлемым значимым    моментом в подписании протокола намерений  с будущими пользователями офисных помещений является формулирование пожеланий и задач с их стороны, что  важно на начальных стадиях организации проекта.

   Главная цель девелопера заключается в  максимальном увеличении полезной площади здания. Оптимальный вариант заключается в гибкой планировки офисных зданий для того, чтобы сдавать офисные помещения по этажам. При этом  планировка и отделка  офисных помещений должна соответствовать классу офисов. Значение играет  уровень технического обслуживания, отделка здания, систем инженерных коммуникаций и т.д., которые должно напрямую соотноситься с тем классом потребителей, для которых строилось помещение.

   Состояние девелоперского бизнеса и, в том числе  рынка офисной недвижимости, зависит от состояние экономики в целом. Растущая экономика  благоприятна для него и наоборот. Известно, что 2014-2016 годы экономика РФ просела. В настоящее время на фоне восстановления экономики России наблюдается увеличение инвестиционной активности на рынке недвижимости. Пока это не трансформировалось в значительный рост объемов сделок относительно 2016 года. Тем не менее, в 2017 году уже произошло качественное улучшение. В частности, оживились иностранные инвесторы в офисной недвижимости, их доля достигла 19 % за I–III кварталы 2017 года по сравнению с 4 % в прошлом году[4].

   Снижение внешнеполитических рисков и стабилизация макроэкономики привели к росту привлекательности российских активов для зарубежных инвесторов с точки зрения соотношения риск-доходность. Отошли на второй план сделки, связанные с реструктуризацией кредитов, а доля классических инвестиционных сделок увеличилась до 76 % в I–III кварталах 2017 года с 34 % в I–III кварталах 2016 года.

   Рынок недвижимости уже претерпел несколько метаморфоз в последние годы: произошел переход к номинированию арендных ставок в рублях, процентные ставки по рублевым кредитам снизились до уровня минимальных доходностей в недвижимость, а доступность банковского финансирования значительно выросла.

   На инвестиционной арене тоже произошли изменения: среди иностранных игроков появляются новые имена. Возрастает интерес к региональным рынкам недвижимости, среди которых основное внимание уделяется Санкт-Петербургу. После произошедших изменений в экономике и нормализации основных показателей – снижения инфляции и стоимости финансирования, стабилизации обменного курса, а также уменьшения ценовых показателей (ставок аренды и стоимости активов) до минимальных значений – инвесторы со свободными денежными средствами вновь выходят на «охоту» в поисках новых возможностей[5].

   Таким образом, в последние годы на российском рынке все более активную роль начинают играть девелоперы. По мнению некоторых специалистов, именно инвестиционная деятельность девелопмента по развитию офисной недвижимости является наиболее эффективной в РФ. Вместе с тем  развитие данного направления напрямую зависит от количества рисков, как в экономике России, так и в тесно связанной с ней мировой экономикой.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Вахрин П.И., Нешитой А.С. Инвестиции: Учебник. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2015. — 380 с.
2. Ершов О.Г. Девелоперский договор в строительстве: правовая природа, понятие и признаки // Нотариус. 2016. № 6.
3. Зимин А.И. Инвестиции: Вопросы и ответы. — М.: Юриспруденция, 2016. — 256 с.
4. Инвестиции в России 2017. — М.: Росстат, 2017. — 320 с.
5. Маренков Н.П. Рыночная экономика. — М.: НИБ, 2017. — 624 с.

[1] Вахрин П.И., Нешитой А.С. Инвестиции: Учебник. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2017. — 380 с.

[2] Ершов О.Г. Девелоперский договор в строительстве: правовая природа, понятие и признаки // Нотариус. 2016. № 6.

[3] Маренков Н.П. Рыночная экономика. — М.: НИБ, 2017. — 624 с.

[4] Вахрин П.И., Нешитой А.С. Инвестиции: Учебник. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2015. — 380 с.

[5] Маренков Н.П. Рыночная экономика. — М.: НИБ, 2017. — 624 с.