УДК 72.035, 72.036, 725.82.04, 72.04.012.8, 747.017.4

DOI 10.24411/2658-3569-2019-12008

ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

FEATURES OF MANAGEMENT OBJECTS OF CULTURAL HERITAGE

Ильвицкая Светлана Валерьевна, доктор архитектуры, профессор, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Конев Сергей Владимирович, главный архитектор, МК РФ ФГБУК «Всероссийский художественный научно-реставрационный центр имени академика И. Э. Грабаря»

Конева Екатерина Юрьевна, доцент, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Аннотация: В статье рассматривается проблематика управления объектами культурного наследия в качестве объектов недвижимости. Объясняется феномен создания «легенды», как рекламного бренда, ускоряющего продвижение рыночного материала, ярко запоминающегося и создающего иллюзию элитарности продаваемого коммерческого проекта. Рассматриваются факторы, влияющие на реальную коммерческую и статусную привлекательность объекта.

Summary: The article deals with the problems of management of cultural heritage objects as real estate objects. The phenomenon of creating a “legend” as an advertising brand, accelerating the promotion of market material, vividly memorable and creating the illusion of elitism of a commercial project being sold, is explained.  The factors affecting the real commercial and status attractiveness of the object are considered.

Ключевые слова: культурное наследие, сохранение, реставрация, приспособление, коммерческая недвижимость, управление недвижимостью

Keywords: cultural heritage, conservation, restoration, adaptation, commercial real estate, real estate management

Архитектурные памятники — объекты историко-культурного наследия составляют неотъемлемую часть настоящей эксклюзивной легенды — национальной исторической памяти. Они всегда будут вожделенными предметами приобретения при обязательном условии коммерческой выгоды. Ещё недавно они относились к разряду духовных ценностей, личная доступность к которым определялась высоким общественно-политическим статусом человека. Сегодня же объект историко-культурного значения стал отдельным и самостоятельным сегментом динамично развивающегося в России рынка недвижимости, полноправным участником современного экономического процесса.

Не стоит думать, что архитектурные памятники решено продавать только сегодня. Историческая недвижимость, составляющая региональное и муниципальное имущество, уже давно находится в системе рыночных отношений и на этом уровне проходят процессы их продажи, приобретения, управления и использования ответственными правообладателями, а также привлечёнными управляющими. Имеющийся накопленный опыт даёт возможность прогнозирования развития рынка исторической недвижимости, и определить присущие только ему особенности.

Для оценки объекта-легенды необходимо очертить круг основных параметров, составляющих его реальную коммерческую и статусную привлекательность.

Привлекательность объектов историко-культурного наследия формируют несколько основных факторов. Несомненно, прежде всего, такой первопричиной является месторасположение исторического объекта как формы стабильного коммерческого успеха. Структуры власти, за редким исключением, располагаются в центральной исторической части города, который формируется как административный, торговый и культурный центр, а также клубок основных путей пассажиропотока. Спрос на торговые, офисные и гостиничные площадки в таких районах весьма велик. Здесь же высока и плотность застройки объектами, составляющими историко-культурное значение, несущими на законодательном уровне особые условия по их сохранению и строгий надзор за грамотным использованием. Коммерческая стоимость исторической недвижимости в центре города неизмеримо выше объектов, расположенных на периферии. Ценовая позиция исторических зданий возрастает независимо от вкладываемых в них средств на реконструкцию и реставрацию, в то же время этот «золотой квадратометр» подталкивает владельца исторической недвижимости к увеличению существующих полезных площадей.

Следующей причиной может являться капитализация исторического объекта, фактор важный для людей, работающих в сфере рынка недвижимости. Покупка памятника архитектуры и земельного участка под ним гарантирует его собственнику достойную процентную ставку доходности, более значительную, чем вложение денег по банковским вкладам или в паевые фонды. Владелец исторической недвижимости, при выборе объекта собственности, всегда реализует его, причём со значительной прибавкой к первоначальной стоимости, ранее затраченной на покупку этого объекта.

Отдельной строкой следует назвать фактор формирования высокого статуса собственника с элементом элитарности коммерческого проекта. Этот пример характерен для размещения представительств больших и успешных компаний. Такая историческая недвижимость должна быть, прежде всего, с ярко выраженной индивидуальностью, с особым стилевым решением или узнаваемым почерком великого архитектора, с богатой историей, несущей в себе эстетическое начало и сознание устойчивого благосостояния. Высоким статусом обладает созданный единый комплекс отреставрированного здания с сохранением едва уловимого исторического духа времени и тактичным внедрением в него новейших инженерных систем. Важным элементом в составлении этого направления является проведение кропотливой работы по формированию антикварного обстановочного комплекса, решённого в едином стилевом и авторском контексте, основанного на известном коллекционном материале.

Нельзя забывать о таком факторе, как проявление индивидуализма — формы проявления высокого общественного статуса или яркого самосознания собственника. Это направление привлекательности, связанного с объектом исторической недвижимости, не является явным и целенаправленным способом проведения коммерческой деятельности. Чаще всего это направление используется людьми с высоким художественным вкусом и некоторой артистически-аристократической чертой в характере, выбранным собственником методом самовыражения. Сферой приспособления таких объектов становятся нестандартные формы их дальнейшего использования, как площадки для выставок художественных произведений, проведения театрализованных мероприятий, общественных собраний, салонных услуг и специализированных учебных процессов, требующие финансовой подпитки третьих лиц — меценатов и благотворителей.

К этому фактору следует привнести и желание собственника по созданию семейного родового гнезда. Такое направление, прежде всего, тяготеет к использованию бывших загородных дворянских усадебных комплексов.  К сожалению, таких ярких примеров внедрения в историческую систему усадьбы на сегодняшнее время широко не известно. Возрождение усадебного образа жизни, в чистом виде без примеси коммерческого использования, несёт в себе временной перенос уклада внутрисемейных отношений, характерного для временного периода XVII – XIX веков, и формируемого в нашем сознании как феодальное построение общественного строя. Для содержания старинных усадебных комплексов требуется большое количество рабочей и управленческой силы, обеспечение которых основано на существенных финансовых затратах без малейших признаков полной возвратности затраченного капитала.

И наконец, нельзя отвергать альтруистскую форму привлекательности, а именно форму благотворительной и миссионерской деятельности. Создание на основе исторических объектов музейных комплексов, посвящённых великим национальным общественным деятелям, историческим событиям или сохранению национальной самобытности населяющих Россию народностей. Создание таких частных музеев –перспективный путь к проявлению самосознания гражданского общества для обеспечения сохранения и популяризации генетической памяти истории Российского государства.

Историческая недвижимость, как и любой другой объект недвижимости, имеет свою ценовую стоимость, определяемую рядом факторов, а именно: техническим состоянием здания, сферой его современного использования, месторасположением, размером придомового земельного участка, окружающей средовой застройкой и перспективной возможностью дальнейшего коммерческого использования.

Все эти составляющие стоимости, влияющие на образование оценки любого объекта недвижимости, будь то производственное или хозяйственное строение, офисное или жилое здание, инженерное сооружение или объект ландшафта, не определяют его историческое значение. Расчёт исторической стоимости объекта определяется и зачитывается в «плюс» на момент образования и закрепления за зданием фактора исторической «легенды». Такой «легенды», которая есть у гостиницы «Националь», Елисеевского магазина, дома Рябушинского, усадьбы Кусково и ресторана «Прага».

Сегодня, покупая любой объект исторической недвижимости, затрачиваемый объём финансовых средств не превышает тех параметров объёма, на который можно рассчитывать при покупке современного здания. Внеся определённые усилия и знания в ремонт и воссоздание духа истории, создав широкое информационное поле истории здания, хозяин формирует стоимость «легенды», которая создаёт дополнительную оценочную стоимость исторической недвижимости, как предмета антикварного искусства. Необходимо заметить, что такое положение на рынке недвижимости существует только сегодня.

Только сегодня можно купить многие скрытые объекты исторической недвижимости просто по остаточной стоимости. Умение разглядеть в обыкновенном здании зерно «легенды» и провести работу по огранке исторической драгоценности – условие для сильного и разумного предпринимателя. В свою очередь, поднявшая общую оценочную стоимость «легенда» позволит собственнику профессионально и наиболее эффективно для себя определить высокий уровень коммерческого использования такого здания.

Таким образом, историческая недвижимость составляет эффективную и прибыльную область предпринимательской деятельности. Объёмы денежных средств, задействованных в сфере сохранения и использования объектов историко-культурного и природного значения, совместно с развитием туристической индустрии в других странах, порой составляют треть их годового бюджета. Участие бизнеса в развитии этого нового направления предпринимательской деятельности позволит заработать достаточно крупный капитал и получить легитимный статус человека, заботящегося о сохранении национального достояния России.

Литература 

1. Рипкема Д. Экономика исторического наследия. Билдинг Медиа Групп, 2006.
2. Конева Е. Ю. Приспособление объектов культурного наследия к современному использованию. Сохранение исторического наследия в Италии и России. Firenze, NardiniEditore, 2015, С. 265-274
3. Конев С. В. Сколько стоит легенда?//Magazine Историческая недвижимость. 2007.№ 1. С.18–23.
4. Москва, которая есть. Примеры научной реставрации, М.: Департамент культурного наследия города Москвы, 2017.
5. Ильвицкая С.В., Даниленко И.А., Охлябинин С.Д. Глоссарий архитектурно-строительных терминов и научных дефиниций в области истории архитектуры и реставрации памятников архитектуры. – М., ГУЗ, 2015.
6. Конев С. В. Мораторий отменен//Magazine Историческая недвижимость. 2008.№ 2. С.4–5.