ПРОБЛЕМАТИКА УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

PROBLEMS OF PROJECT MANAGEMENT IN DEVELOPMENT

Шурыгин Олег Игоревич, Московский Государственный Строительный Университет

Shurygin Oleg Igorevich, Moscow State University of Civil Engineering

Аннотация. В данной статье проведен анализ существующих методик управления проектами в девелопменте. На основании проведенного анализа выявлены ошибки и недоставки реализации проектов в девелопменте. Эффективность проекта прогнозируется на стадии создания и проработки модели девелоперского проекта. Основная задача  девелопера – контролировать  достижение  целей  проекта на  всех  стадиях  его  реализации. Предлагаемая модель  МДСП  получает  видение  проекта  девелопмента  во  времени, возможность оценивать и контролировать его прогнозные результаты, возможные ситуации неопределенности и риски,  обращая внимание на  изменения  исходных  управляемых  базовых  и  параметров. 

Summary. This article analyzes the existing methods of project management in development. Based on the conducted analysis, errors and non-delivery of project implementation in development were identified. The effectiveness of the project is predicted at the stage of creation and development of the development project model. The main task of the developer is to monitor the achievement of project goals at all stages of its implementation. The proposed MDSP model gets a vision of the development project in time, the ability to assess and control its forecast results, possible situations of uncertainty and risks, paying attention to changes in the initial managed parameters and parameters.

 Ключевые слова: проект, девелопмент, эффективность, контроль, модель, управление, цель, задачи, моделирование.

Keywords: project, development, efficiency, control, model, management, goal, tasks, modeling.

Управление  проектами – это  методология  планирования,  организации, координации  и  руководства  трудовых,    материально-технических и финансовых  в период жизненного цикла проекта, применяя системы современных методов и  техники  управления  для  достижения  в  проекте  результатов  по  объему и  составу  работ, времени, стоимости, удовлетворению и качеству участников проекта. [3]

Задачи девелоперского проекта представим на рисунке 1.

Для решения задач, представленных на рисунке 1 нужно создать модель будущего девелоперского проекта.

Главная  цель  девелоперского  проекта – быть  эффективным.  Оценку  девелоперского  проекта  и вхождение проводится на основании широко применяемых и известных показателей. [1]

В настоящий период времени используется два  варианта  оценки  эффективности  девелоперских проектов: 

Вариант первый.   Оценка  эффективности  проводится  в  2  этапа:  на  первом  этапе  оценки рассчитывают  показатели  эффективности  проекта  в  общем,  его  целью является экономическая агрегированная оценка проектных решений и создание условий для поиска инвестора.  Второй  этап  осуществляется  после  определения  организационно-экономического  механизма реализации проекта, на котором уточняется состав участников, и определяются эффективность участия в  проекте  и финансовая реализуемость его участников. 

Вариант второй. Оценка эффективности девелоперского проекта проводится в 3 этапа:

• этап первый — это  выбор  рынка,  при  этом  основными  критериями  считаются:  конкуренция, ликвидность, риски, доходность;
• этап второй это экспертиза проекта, при котором   основными критериями  являются:  финансовая целесообразность, юридическая  допустимость,  физическая  возможность. 
• этап третий — проводится оценка экономической эффективности,  которая  заключается  в  определении  критериев  эффективности:  прибыль  девелопера,  внутренняя  норма  прибыли,  чистая  текущая  стоимость,  срок окупаемости,  индекс прибыльности. [2]

При  оценке  эффективности  девелоперских  проектов  выделим недостатки и ошибки:

• некорректность заключений и  выводов,  которая основана  на  занижении  затрат  строительно-монтажных работ;
• занижение инвестиционных затрат в связи с исключением из их состава прироста потребности в оборотном капитале, затрат, которые связаны с оплатой консультационных услуг организацией сбыта, затрат, которые формируют строительную себестоимость строительного объекта;
• формулирование предположений  об  эффективности  девелоперского  проекта  до  получения реально обоснованных заключений, результатов и аналитик;
• не принятие во внимание возможных и происходящих изменений в динамике спроса для оценки планируемой цены реализации объекта недвижимости;
• отсутствие анализа снижения и роста цен на рынке;
• отсутствие на  момент  оценки  эффективности девелоперского проекта корректного  и  необходимого  анализа  рынка;
• завышение планируемых цен реализации;
• отсутствие аналитик,  которые дают возможность  сопоставить  себестоимость  объекта строительства и цены его реализации, с целью дальнейшего контроля;
• отсутствие оперативного  управленческого  механизма  оценки  эффективности и  контроля  девелоперского  проекта  в  течение  всего  процесса  управления  реализацией  девелоперского проекта;
• недостаточное обоснование ставки дисконтирования.

Стоит воспользоваться для оценки эффективности проекта новый  алгоритм создания  модели  девелоперского строительного проекта  МДСП (рисунок 2).

Предлагаемая модель  МДСП  получает  видение  проекта  девелопмента  во  времени, возможность оценивать и контролировать его прогнозные результаты, возможные ситуации неопределенности и риски,  обращая внимание на  изменения  исходных  управляемых  базовых  и  параметров. [2]  Получаем  возможность  оценки,  и  управления  проектом  во  времени. В этом случае можно оценивать и устойчивость проекта девелопмента, контролируя себестоимость, учитывая инфляцию и управляя продажами.

Моделирование,  облегчает  изучение  процессов,  закономерностей  и  свойств  и  считается обязательной  частью  анализа и  исследований. 

Любая  модель  характеризуется взаимосвязью переменных и составом, которые определяются исходными данными строительного  девелоперского  проекта. [5]   В  экономике применяют  функциональные  модели, к таковым относится и   модель  девелоперского строительного,  так как  предназначена  для  анализа  особенностей функционирования девелоперского проекта во взаимосвязи с внешними и внутренними элементами, которые представлены, в виде управляемых и базовых параметров.

Таким  образом,  модель  строительного  девелоперского  проекта  это  представление реальной системы с происходящими в ней процессами, анализ и контроль изменения которых  дает возможность  формировать  оценку  прогноза  развития и достижения  цели  строительного девелоперского проекта. 

Для достижения результата управления необходимо разбить проектный цикл на  квартальные  и месячные интервалы, а так же применение  таких  интервалов увеличит  трудоемкость анализа,  но  улучшит  результат  контроля,    управляемость.

Составляя прогнозные бюджеты проектов девелопмента  необходимо отталкиваться  от  продолжительности  проекта  три  года  с  выделением  квартальных  периодов,  причем  первый  год  необходимо  разбивать  и  учитывать  помесячно. [3] Данная  рекомендация  обусловлена  тем,  что даст возможность  управлять  проектом  в  части  сроков  и  стоимости  во  время  его  реализации – работы  по проекту – период  в  три  рассмотрен  года  должен  быть  как  для  краткосрочных и  для  долгосрочных  проектов.  Основополагающей  составляющей  при  составлении  МДСП  и  дальнейшей  оперативной  оценке эффективности считается анализ соотношения цены реализации и себестоимости единицы продукции. 

Таким образом, детальное моделирование строительных девелоперских проектов, выявление их основных  особенностей,  этапов,  продолжительности,  состава  участников,  их  взаимодействия, интересов  и  распределения  рисков,  считается  основой  для  качественного  управления девелоперскими проектами, как важной и современной составляющей деятельности в строительстве. Проводя  оперативный  ежемесячный  анализ  с  помощью  моделирования  развития ситуации в МДСП, девелопер производит контроль развития проекта во времени и управляет его эффективностью.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Бакрунов Ю.Ю. Девелопмент: организационно–правовое регулирование. М: МАГМУ, 2016. 168 с.
2. Белых, Л.П. Управление портфелем недвижимости. — М.: Инфра-М, 2018. – С. 32-35.
3. Климанов, В.В. Региональное развитие и экономическая самостоятельность субъектов Российской Федерации. Эдиториал УРСС, 2020.- С.4.
4. Мурзин А. Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент, Ростов-на-Дону: Феникс, 2015 год, 382 с.
5. Файбусович, Э. Типологизация проблемных территорий: социально- экономический аспект // Региоиология. Саранск, 2019. – 254 с.

References

1. Baklunov Yu Yu development: organizational and legal regulation. m: magmu, 2016. 168 p.
2. Belykh, L. P. Real estate Portfolio Management, Moscow: Infra-M, 2018, pp. 32-35.
3. Klimanov, V. V. Regional development and economic independence of the subjects of the Russian Federation. editorial urss, 2020. — p. 4.
4. murzin a.d. real estate: economy, assessment and development, rostov-on-don: phoenix, 2015, 382 p.
5. faibusovich, e. typologization of problem territories: socio-economic aspect // Regionology. saransk, 2019. — 254 p.