УДК 659.1(06)

Ипотечное кредитование в современных условиях

The mortgage lending in modern conditions

Ховалыг Н.Н., Тувинский государственный университет

Hovalyg N.N., Tuva state University

Аннотация: В статье рассматривается ипотечное кредитование в современных условиях. По причине отсутствия материальных сбережений и возможности их накопления большая часть населения России не в состоянии улучшить свои жилищные условия и для многих людей ипотека – это единственная возможность стать владельцем собственного жилья.

Summary: The article discusses mortgage lending in modern conditions. Due to the lack of material savings and the possibility of accumulating them, a large part of the Russian population is not able to improve their living conditions and for many people a mortgage is the only way to become the owner of their own housing.

Ключевые слова: жилищные условия, накопления, ипотека, кредитование, материальные  сбережения.

Keywords: housing conditions, savings, mortgages, loans, material savings.

В настоящее время система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

1) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и почти одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

3) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Современная ипотека представляет собой уникальный процесс, сочетающий одновременно несколько факторов:

• социальную стабильность;
• долгосрочное и малорисковое размещение средств;
• перспективность рынка (пока меньше 10 % жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов);
• возможность выстраивать долгосрочные отношения банка с клиентом (по сути, именно данный вид кредитования дает банку возможность «получить клиента на всю жизнь») [3].

Виды ипотечного кредита:

1. Наиболее распространенная – стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 120 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 20 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых помесячно. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду само-амортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой – в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале.

2. В современной практике применяют кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита – погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
• кредиты с выплатой только процентов – предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;
• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.

3. Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет погашают только

проценты, а в последующие три года – проценты и основной долг.

4. Кредиты с участием применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20–30 % не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет примерно 12,5–14 % годовых. На историческом минимуме держится ставка рефинансирования АИЖК, которая служит точкой отсчета для его партнеров, устанавливающих процентные ставки по кредитным продуктам Агентства [5].

Обрушившийся мировой финансовый кризис в конце 2008 года предопределил развитие ипотеки на ближайшую перспективу. Снизились объемы выдаваемых ипотечных кредитов, резко возросли процентные ставки, увеличился первоначальный взнос. Многие кредитные учреждения и вовсе отказывались от предоставления ипотечных кредитов. Ситуация усугублялась постоянным увеличением задолженности кредитных заемщиков. Однако, на помощь пришло государство в лице АИЖК. Были разработаны меры, способствующие постепенному оживлению ипотеки и смягчения груза задолженности ипотечных заемщиков. Государственная поддержка развития ипотечного кредитования является одной из ключевых предпосылок достижения реального экономического роста в России [2].

Следует отметить, что в условиях развертывания мирового финансового кризиса в России формируется новая модель кредитного процесса для розничных клиентов банков, ориентированная на более глубокий мониторинг заемщиков и носящая более осторожный характер [4].

Основной ролью государственных институтов в формировании эффективной системы жилищного кредитования является обеспечение действенной законодательной и нормативной базы, способной создать социальные гарантии гражданам и защитить права кредиторов и инвесторов.

На современном этапе развития ипотечного рынка России обусловлена необходимость минимизации всех рисков ипотечного кредитования, в качестве одного из основных способов стабилизации и дальнейшего эффективного развития кредитной системы.

Представляется, что для дальнейшего развития ипотечного кредитования в РФ необходимо развивать такие направления развития ипотеки, как:

1. Повсеместное равномерное развитие ипотечного кредитования на территории РФ. Решающую роль здесь должно сыграть государство, способствующее более свободному доступу на рынок ипотечного кредитования новых участников
2. Необходимо создать более эффективную систему страхования рисков как кредитного учреждения, так и ипотечного заемщика. Ипотечное кредитование является одним из самых надежных и обеспеченных видов кредитования в банковском секторе, однако существует множество рисков в этой области, как для заемщиков, так и для кредиторов. Для страхования рисков на ипотечном рынке должны действовать организации, предоставляющие широкий спектр услуг по страхованию ипотечных сделок, работающих не только с юридическими лицами, но и с физическими.
3. Организация функционирования действенной модели брокерства. Так называемый ипотечный брокеридж должен существовать в русле оптимального связывания обоюдных интересов государства, заемщиков, финансовых и кредитных институтов, инвестиционных и девелоперских компаний [2].

Таким образом, дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования требует устранения всех существующих проблем на этом рынке, где главную роль должно сыграть государство.

Список литературы

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400

2. Благих И.А., Яковлев А.А. Ипотечное кредитование в Российской Федерации. // Молодой ученый. — № 6. – Том 4. – 2013. С.227-231

3. Мукабенова А.В. Ипотечное кредитование. // Молодой ученый. — № 6 (53). – 2013.

4.  Квартирный ряд. — 2009. — 10 апреля.

5. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2007.