УДК 349.414

Анализ функционального зонирования и структуры распределения земель Владивостокского городского округа

Analysis of functional zoning and land distribution structure of the Vladivostok city district

Осипов Евгений Сергеевич, ДВФУ, Инженерная Школа, Кафедра Геодезии, землеустройства и кадастра, г. Владивосток

Михайлов Богдан Сергеевич, СПбГУ, Институт наук о Земле, г. Санкт-Петербург

Osipov Evgenii, FEFU, School of Engineering, Department of Geodesy, Land Management and Cadastre, Vladivostok

Mikhaylov Bogdan, Saint Petersburg State University, Institute of Earth sciences, Saint Petersburg 

Аннотация. Планирование использования городских территорий – необходимая часть ведения градостроительной и земельной политики, а перспективное городское зонирование формирует будущий облик города. В этой работе анализируется структура современного функционального зонирования Владивостокского городского округа и определяются сложности в реализации намеченных в генеральном плане задач.

Summary. Zoning of urban areas is a necessary part of urban planning and land policy, and promising urban zoning forms the future look of the city. In this work, the structure of the modern functional zoning of the Vladivostok city district is analyzed and the difficulties in implementing the tasks outlined in the general plan are determined.

Ключевые слова: генеральный план, Владивостокский городской округ, категории земель, функциональное зонирование.

Key words: general plan, Vladivostok city district, land categories, functional zoning.

Устойчивое развитие городов зависит от реализации в них грамотной земельной политики и невозможно без проведения планирования и вариативного прогнозирования использования земель. Прогноз использования земель ведется, основываясь на специальных научных исследованиях, демографического анализа и определения наиболее подходящего сценария развития. Данный прогноз имеет вероятностный характер, обусловленный влиянием ряда случайных факторов, оказывающих воздействие на развитие процесса формирования прогнозируемого объекта.

Управление земельными ресурсами невозможно без разработки градостроительной документации, которая состоит из: документов территориального планирования, документов по планировке территорий (проектов планировки и межевания территории) и правил землепользования и застройки.

В данной работе рассмотрена динамика изменения распределения земель в Владивостокского городского округа по категориям. Выполнен анализ существующего функционального зонирования округа. Проанализированы изменения, предусмотренные новым генеральным планом Владивостока, и обозначены основные сложности для его реализации.

Структура Владивостокского городского округа

Владивостокский городской округ – муниципальное образование (городской округ) и одноимённая административно-территориальная единица (город краевого подчинения) в Приморском крае России. Территория Владивостокского городского округа состоит из 3-х частей: центральная часть (полуостров Муравьева-Амурского), островная часть (33 острова, крупнейшие из них: Попова, Рейнеке, Русский), часть западного побережья Амурского залива, в том числе полуостров Песчаный. В состав округа входит 6 населенных пунктов: город Владивосток, который является административным центром округа, поселки Трудовое, Русский, Попова, Рейнеке и село Береговое.

Площадь территории Владивостокского городского округа составляет 56,2 тыс. га, при этом площадь его населенных пунктов – 40,8 тыс. га (73,6 % от общеокружной площади). В то же время, один лишь город Владивосток занимает больше половины всей площади городского округа и около 80 % площади всех населенных пунктов округа (табл. 1).

Распределение земель по категориям

В современной структуре распределения земель Владивостокского городского округа, согласно функциональному зонированию, подавляющее большинство территории относят к категории земель населенных пунктов (66 %), вторая по распространенности категория – земли сельскохозяйственного назначения (12,5 %), а третья – земли промышленности и иного специального назначения (10,5 %) [2]. Распределение земель округа значительно поменялось за последние годы. Можно выделить несколько основных изменений:

• переход большей части земель лесного фонда в состав земель населенных пунктов;
• уменьшение доли земель промышленности и иного специального назначения (в основном за счет перехода бывших земель обороны в состав земель населенных пунктов);
• значительное увеличение земель особо охраняемых территорий;
• уменьшение объемов земель сельскохозяйственного назначения.

В то же время, общая площадь земель Владивостокского городского округа практически не изменилась (табл. 2).

Особенности функционального зонирования

В связи с тем, что большая часть территории Владивостокского городского округа покрыта лесами, в структуре его функционального зонирования абсолютно преобладает зона рекреационного назначения (65,84 % от общей площади или 36529,1 га), т.к. в состав этой зоны входит и зона лесов, доля которой составляет 62,45 %.

Доля производственной и инфраструктурной зоны – 9,1 % (5050,6 га), жилой зоны – 7,74 % (4294 га), зоны акваторий – 5,16 % (2860,7 га), зоны специального назначения – 2,8 % (1553,1 га), общественно-деловой зоны – 2,43 % (1350 га), зоны сельскохозяйственного использования – 2,32 % (1287,7 га), иных зон – 4,48 % (2490,3 га).

Среди территорий, входящих в состав производственной и инфраструктурной зоны, наибольшая доля у земель занятых транспортной инфраструктурой (5,73 %), доля коммунально-складских земель – 1,56 %, производственных – 1,2 %.

В структуре жилой зоны преобладает зона застройки индивидуальными домами (4,05%), вторая по распространенности – зона застройки многоэтажными домами (2,03 %), третья – зона застройки среднеэтажными домами (0,92 %), а наименьшая доля (0,75 %) относится к малоэтажной зоне.

К зонам специального назначения относят: зону режимных объектов, которая занимает 2,18 % площади городского округа, зону кладбищ – 0,47 %, зону складирования и захоронения отходов – 0,14 % и прочие зоны.

Территорий сельхозназначения во Владивостокском городском округе довольно мало, а зона сельскохозяйственного использования занимает лишь 2,32 % земель, среди которых преобладают земли, занятые садоводческими, огородническими или дачными некоммерческими объединениями граждан.

Необходимо учитывать то, что все эти зоны распространены по территории Владивостокского городского округа крайне неравномерно. Для лучшего понимания особенностей функционального зонирования округа нужно рассмотреть структуру этого зонирования во всех его частях.

Город Владивосток является как самой большой (58,65 % от площади ВГО), так и самой разнообразной по структуре зонирования частью округа, поэтому именно он вносит ключевой вклад в структуру окружного функционального зонирования. Именно в городе расположена большая часть жилых, общественно-деловых, производственных и многих других зон Владивостокского городского округа. Так как в состав города Владивостока, помимо застроенной территории, входит еще и большая часть территории полуострова Муравьева-Амурского, то 17944 га (55,14 % площади города) занимает зона лесов. Помимо зоны лесов, в состав рекреационной зоны включают: зону отдыха (1,98 %), зону озелененных территорий общего пользования (1,82 %) и иные рекреационные зоны (1,26 %).

К жилой зоне относят 3603,3 га или 11,08 % территории города. В структуре застройки преобладают зоны, занятые индивидуальными жилыми домами (5,16 %) и многоэтажными жилыми домами (3,36 %). Доля среднеэтажной застройки – 1,51 %, малоэтажной – 1,05 %. Зона индивидуальной жилой застройки расположена преимущественно в северо-западной части полуострова (вдоль побережья Амурского залива), в то время как зоны малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной застройки тяготеют к южной и юго-западной части Муравьева-Амурского.

Доля производственной и инфраструктурной зоны во Владивостоке довольно высока – 13,34 % или 4312,2 га. Больше всего земель приходится на зону транспортной инфраструктуры – 8,29 %. Кроме того, в городе сосредоточены практически все коммунально-складские и производственные зоны округа, которые занимают 2,45 и 1,74 % городской территории.

Зона специального назначения, площадь которой 1197,1 га (3,69 %), в городе представлена преимущественно режимными территориями (2,67 %). На зону кладбищ приходится 0,77 %, на зону складирования и захоронения отходов – 0,23 %.

Зона акваторий занимает 961,4 га или 2,95 % городской площади.

Общественно-деловые зоны расположены преимущественно в центральной части города, которая имеет квартальную застройку. Именно в этой исторической части Владивостока находятся важнейшие экономические, социальные и политические центры не только Приморского края, но и всего Дальнего Востока России. Площадь общественно-деловой зоны составляет 991,1 га или 3,04 % от всей городской площади.

Основная часть относительно небольшой (563,9 га или 1,74 %) зоны сельскохозяйственного использования расположена в пригородной зоне недалеко от железнодорожных станций «Угольная» и «Садгород». Большая часть территорий сельхоз использования относится к зоне садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан (1,2 %), на иные зоны приходится лишь 0,53 %.

Структура функционального зонирования в поселке Трудовое значительно отличается от структуры зонирования как Владивостока, так и городского округа в целом. Несмотря на то, что зона лесов в п. Трудовом все же преобладает, доля этой зоны составляет лишь 28,73 % (561,3 га), что в 2 раза меньше, чем в среднем по округу.

Доля жилых зон в поселке довольно высока 23,1 % (451,5 га), однако это в основном зона застройки индивидуальными жилыми домами (20,0 %). Кроме того, в поселке имеются зоны мало-, средне- и многоэтажной застройки, однако площади этих зон невелики. Жилая застройка Трудового расположена преимущественно в западной части поселка вдоль побережья Амурского залива.

На зону сельскохозяйственного использования приходится 425,4 га или 21,77 % от общей площади поселка. Находятся эти земли преимущественно в восточной части п. Трудового, расположенной к востоку от Автомобильной дороги общего пользования федерального значения М-60 «Уссури». На зону садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, которая преобладает среди зон сельхоз использования, приходится 16,06 %, а на зону сельскохозяйственных угодий – 4,97 %.

Немалую площадь занимает производственная и инфраструктурная зона – 204,2 га (10,45 %). Из них 7,45 % приходится на зону транспортной инфраструктуры, 2,1 % – на коммунально-складскую зону, 0,89 % – на производственную зону.

Доля общественно-деловой зоны в поселке –  2,65 % (51,9 га), и представлена она многофункциональной общественно-деловой (1,96 %) и специализированной общественной (0,58 %) зонами застройки.

Поселок Русский является многоконтурным и в его состав входит значительная часть одноименного острова. Помимо активно осваиваемого полуострова Саперный, в состав поселка включено большое количество малоосвоенных и неосвоенных территорий. К зоне лесов относятся 1868,5 гаов земель, что составляет 54,76 % от площади всего поселка. Кроме зоны лесов, в состав рекреационной зоны входят: зона озелененных территорий общего пользования (2,56 %) и зона отдыха (0,25 %).

Зона акваторий в поселке большая – 9,94 % от площади (338,7 га), что обусловлено географическим положением населенного пункта.

Так как остров Русский за последние несколько лет стал новым центром сосредоточения общественно-деловой жизни города, то доля одноименной зоны в поселке довольно высока –  8,54 % (291,3 га), что в 3,5 раза выше, чем в среднем по округу и в 2,8 раза выше, чем в соседнем Владивостоке.

Доля производственной и инфраструктурной зоны в поселке составляет 8,85 % (301,7 га), из которых 5,19 % –  зона транспортной инфраструктуры, 2,12 % – производственная зона, 1,4 % – зона инженерной инфраструктуры.

В структуре функционального зонирования поселка высока доля зон специального назначения (5,31 % или 181,3 га), которые представлены, в основном, зонами режимных территорий. Стоит отметить, что до недавнего времени именно оборонительная функция была основной не только для поселка, но и для всего острова Русский, однако сегодня доля зоны режимных территорий постепенно снижается.

Зона жилой застройки в поселке небольшая и ее доля составляет лишь 3,19 % (108,9 га), большая её часть приходится на зону индивидуальной жилой застройки (2,05 %) и на зону застройки малоэтажными жилыми домами (0,7 %). Стоит отметить, что жилая зона поселка расположена некомпактна, что и обуславливает многоконтурность границ данного населенного пункта.

Земель сельскохозяйственного использования в поселке крайне мало. Их доля составляет лишь 0,46 % от площади поселка.

В структуре функционального зонирования поселка Попова преобладает зона рекреационного назначения (67,83 % или 768,6 га), которая представлена, по большей части, зоной лесов – 64,47 %, также имеется зона отдыха – 2,89 % и зона озелененных территорий общего пользования – 0,47 %.

Жилая зона занимает 63,1 га или 5,57 % территории поселка. Представлена она преимущественно зоной застройки индивидуальными жилыми домами (4,47 %), кроме того, имеется и зона малоэтажной застройки (1,1 %).

Доля зоны акваторий – 8,84 % (100,2 га), зоны сельскохозяйственного использования – 4,07 % (46,1 га), производственной и инфраструктурной зоны – 3,38 % (38,2 га), общественно-деловой зоны – 0,78 % (8,9 га).

Поселок Рейнеке является самым маленьким по площади населенным пунктом округа, площадь поселка – 303 га, что составляет лишь 0,55 % от общеокружной площади.

Доля зоны рекреационного значения здесь очень высока – 73,3 % (222,1 га), из которых 68,09 % – зона лесов, 5,21 % – зона отдыха. Зона акваторий занимает 10,23 % (31 га) площади поселка, зона сельскохозяйственного использования – 7,92 % (24 га), производственная и инфраструктурная зона – 2,18 % (6,6 га), жилая – 1,62 % (4,9 га), общественно-деловая – 1,16 % (3,5 га).

Структура функционального зонирования села Берегового схожа на структуру зонирования других небольших населенных пунктов округа (поселков Попова и Рейнеке). Большую часть территорий относится к зоне рекреационного назначения (70,59 % или 1051,8 га), зона акваторий занимает 6,18 % (92,1 га), жилая зона – 2,61 % (38,8 га), производственная и инфраструктурная – 1,22 % (18,1 га), зона сельскохозяйственного использования – 0,48 % (7,2 га).

Кроме того, 26,4 % площади Владивостокского городского округа (14650 га) не входит в состав населенных пунктов. К таким землям относят: территории к западу от села Берегового, значительную часть островов Русский, Попова и Рейнеке, группу малых островов архипелага Императрицы Евгении, территории вдоль высоковольтной линии, расположенной между Артемовской ТЭЦ и Владивостокской ТЭЦ-2, а также 2 территории размещения отходов ТЭЦ-2. 84,06 % (12314,5 га) этих территорий относятся к зоне лесов, 8,81 % (1290 га) – к зоне акваторий, 1,4 % (205,3 га) – к зоне сельскохозяйственного использования, 1,16 % (169,6 га) – к производственной и инфраструктурной зоне, 0,91 % (134 га) – к зоне специального назначения. Доли жилой и общественно-деловой зон очень малы.

Генеральный план

Ключевым документом территориального планирования Владивостокского городского округа является его генеральный план. Генеральный план – проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий. На сегодняшний день действующей является версия генерального плана от 24 декабря 2019 г., когда было утверждено Постановление Администрации Приморского края от 24.12.2019 № 895-па «О внесении изменений в постановление Администрации Приморского края от 12 февраля 2018 г. № 61-па «О внесении изменений в генеральный план Владивостокского городского округа Приморского края».

Действующий генеральный план Владивостокского городского округа был разработан в 2018 г. ООО «ИТП «Град».

Проектные решения по пространственно-планировочной организации Владивостокского городского округа содержат предложения по развитию сложившейся планировочной структуры территории городского округа, учитывая социальную, экономическую, экологическую и политическую обстановку в регионе, а также состояние инженерной и транспортной окружной инфраструктур.

В генеральном плане приняты следующие проектные периоды [1]:

• исходный год подготовки генерального плана – конец 2015 г.;
• первая очередь реализации генерального плана – конец 2021 г.;
• расчетный срок реализации генерального плана – конец 2036 г.

Развитие планировочной структуры рассматривается во взаимосвязи с планировочной организацией территорий городского округа, на основе сложившейся и проектируемой системы улично-дорожной сети, инженерной и социальной инфраструктур, с учетом ранее принятых градостроительных решений действующего генерального плана и утвержденных проектов планировки.

Согласно генеральному плану общая площадь Владивостокского городского округа к расчетному сроку (2036 г.)  практически не изменится, однако планируется увеличение площади земель, входящих в состав населенных пунктов округа с 40832 га (73,6 % от площади округа) до 44115 га (79,51 %). Предполагается, что произойдет это из-за развития поселка Русский, площадь которого должна увеличиться практически в 2 раза с 3412 га до 6609 га. Площадь прочих населенных пунктов округа (в том числе и г. Владивостока) изменится незначительно [1].

На конец 2015 г. численность населения Владивостокского городского округа составляла 633,17 тыс. чел. Согласно демографическому прогнозу, выполненному в генеральном плане, численность населения составит: на первую очередь реализации генерального плана (конец 2021 г.) – 705 тыс. чел.; на расчетный срок реализации генерального плана (конец 2036 г.) – 865 тыс. чел. [1].

Предполагается, что население Владивостока вырастет на 118 тыс. чел. (с 606 до 724 тыс.), поселка Русский – на 100 тыс. (с 5 до 105 тыс.), поселка Трудовое – на 10,7 тыс. (с 19,8 до 30,5 тыс.).

Одновременно с прогнозируемым увеличением численности населения округа, планируется увеличение средней жилищной обеспеченности его жителей. Так, за период реализации генерального плана, количество квадратных метров жилья на одного жителя округа должно вырасти с 21,1 до 25,6. Следовательно, к расчетному сроку потребуется значительное увеличение площади жилищного фонда (с 13595 до 22144 тыс. квадратных метров или на 62,9 %), из которых 18534,4 будет находиться во Владивостоке.

Генеральным планом предполагаются значительные перемены в функциональном зонировании городского округа. Так, например, в городе Владивостоке планируется увеличение жилой зоны с 3603 га до 5868 га (с 11,08 до 17,99 % от городской площади). Зона общественно-деловой застройки также должна увеличиться с 991 до 1487 га (с 3,04 до 4,56 %), зона озеленительных территорий специального назначения – с 5,6 до 620 га (с 0,02 до 1,19 %), зона сельхоз использования – с 564 до 714 га (с 1,74 до 2,19 %), а вот площадь зоны лесов должна сократиться с 19589 до 17409 га (с 55,14 до 42,89 %).

В поселке Трудовое предусматривается рост жилой зоны с 452 до 768 га (с 23,10 до 40,89 %), общественно деловой – с 52 до 102 га (с 2,65 до 5,17 %), производственной и инфраструктурной – с 204 до 285 га (с 10,45 до 14,51 %). Как и во Владивостоке, произойдет этот рост за счет сокращения лесной зоны с 561 до 123 га (с 28,73 до 6,27 %).

В поселке Русский, площадь которого должна увеличиться практически в 2 раза, также произойдут значительные изменения. Предполагается увеличение площади большинства зон, однако доля каждой из них изменится по-разному. Так, например, доля жилой зоны увеличится с 3,19 % до 5,41 % (с 109 га до 358 га), зоны рекреационного назначения – с 57,57 % до 60,69 % (с 1964 га до 4029 га), а вот доли общественно-деловой, сельскохозяйственной, акваторий и ряда других зон сократятся, несмотря на увеличение их абсолютной площади.

В поселках Попова, Рейнеке и селе Береговое также предполагается увеличение жилых зон за счет зон лесов.

Демографическая проблема реализации генерального плана

Необходимо учитывать, что все данные, содержащиеся в генеральном плане Владивостокского городского округа, являются прогнозными, а реальное положение дел может сильно от прогноза отличаться. Главная проблема данного генплана заключается в том, что заявленные темпы роста численности населения маловероятны и возможны лишь при значительном увеличении роли Владивостокского городского округа в экономической, социальной и политической жизни страны. Наблюдаемый в постсоветский период тренд сокращения численности населения на Дальнем Востоке не обошел стороной и Владивостокский городской округ, численность населения которого сократилась на 55 тыс. чел. к 2009 г. (с 660 на момент распада СССР до 605 тыс.) [8].

После нормализации экономической обстановки убыль населения прекратилась. Начиная с 2008 г. во Владивостоке фиксируется преимущественно миграционный прирост, а с 2013 по 2016 фиксировался и естественный прирост. Это привело к росту численности населения округа и в 2015 оно составило 631,4 тыс. чел. [8].

Однако начиная с 2016 г. прирост населения практически прекратился и численность стабилизировалась в районе 633 тыс. Причина этому – естественная убыль населения, фиксируемая в округе. Спад рождаемости в конце 2010-х характерен для большинства регионов России. А происходит он из-за особенностей структуры населения. В конце 2010-х в детородный возраст вступило малочисленное поколение, родившееся в конце 1990-х, которое не способно заместить естественную смертность населения. Так уже в 2018 г. естественная убыль во Владивостоке составила 831 чел. [8]. Компенсирует эту убыль миграционный прирост населения, однако его недостаточно для обеспечения стабильного роста населения города.

При отсутствии кардинальных изменений в привлекательности ВГО, численность населения округа к расчетному периоду увеличится не так сильно (или вовсе не увеличится), что приведет к тому, что необходимости в таком большом количестве нового жилья и социальной инфраструктуры не будет. В связи с тем, что существует вероятность невыполнения намеченных в генеральном плане задач, возникает необходимость дальнейшего изучения данного вопроса и корректировки градостроительной документации.

Список литературы

1. Материалы по обоснованию генерального плана Владивостокского городского округа // Краевое государственное бюджетное учреждение Приморского края «Центр развития территорий» [электронный ресурс] url: https://crt-prim.ru/index.php/gen-plany.html?id=136 (дата обращения: 06.02.2020).
2. Государственный (региональный) доклад о состоянии и использовании земель в Приморском крае в 2018 г. // федеральная государственная служба регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР) [Электронный ресурс] URL: https://rosreestr.ru/site/open-service/plan-raboty-i-pokazateli-deyatelnosti/gosudarstvennyy-monitoring-zemel-25/gosudarstvennyy-monitoring-zemel/ (дата обращения: 06.02.2020).
3. Постановление мэра г. Владивостока от 12.02.1997 N 586 «Об утверждении земельного баланса г. Владивостока» // Законы и постановления РФ [Электронный ресурс] URL: https://zakon-region2.ru/5/30849/ (дата обращения: 06.02.2020).
4. Постановление администрацией г. Владивостока от 22.02.1999 № 288 «Об утверждении земельного баланса г. Владивостока» // infocourt [Электронный ресурс] URL: http://infocourt.ru/d/a_primorskiy-kray/c_administraciey-g-vladivostoka-primorskiy-kra/24305404/ob-utverzhdenii-zemelnogo-balansa-g-vladivostoka.html (дата обращения: 06.02.2020).
5. Материалы по обоснованию генерального плана Владивостокского городского округа // Refdb [Электронный ресурс] URL: https://refdb.ru/look/3934488-pall.html (дата обращения: 06.02.2020).
6. Государственный (региональный) доклад о состоянии и использовании земель в Приморском крае в 2010 г. // Семерка [Электронный ресурс] URL: http://www.7law.info/primorsky/act5o/z639/page5.htm (дата обращения: 06.02.2020).
7. Государственный (региональный) доклад о состоянии и использовании земель в Приморском крае в 2015 г. // Федеральная государственная служба регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР) [Электронный ресурс] URL: https://rosreestr.ru/site/open-service/plan-raboty-i-pokazateli-deyatelnosti/gosudarstvennyy-monitoring-zemel-25/gosudarstvennyy-monitoring-zemel/ (дата обращения: 06.02.2020).
8. Население // Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Приморскому краю URL: https://primstat.gks.ru/folder/27118 (дата обращения: 06.02.2020).