Совершенствование методов производства судебной строительно-технической экспертизы объектов незавершённого строительства

Improving the methods of production of judicial construction and technical expertise of objects under construction

Шиянова Татьяна Владимировна, студентка магистратуры кафедры организации строительства и управления недвижимостью ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» (НИУ МГСУ 129337, Москва Ярославское шоссе 26) T_shiyanova@inbox.ru

Лазуткин Олег Игоревич, студент магистратуры кафедры организации строительства и управления недвижимостью ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» (НИУ МГСУ 129337, Москва Ярославское шоссе 26) lazutkin.nrg@yandex.ru

Аннотация: В статье рассмотрим значение строительно-технической экспертизы объектов незавершенного строительства и основные вопросы и задачи, поставленные перед экспертом строителем.

Предложен современный подход к проведению строительно-технической экспертизы объектов незавершенного строительства.

Summary: In this article we will consider the significance of the construction and technical expertise of unfinished buildings and the main tasks assigned to the expert by the builder. This article touches upon the main structural defects that are detected during construction and technical expertise of unfinished buildings that are not conserved in due order.

Ключевые слова: судебная строительно-техническая экспертиза; объект незавершенного строительства (ОНС); оценка правового статуса; оценка технического состояния.

Keywords: Judicial construction and technical expertise; incomplete construction projects; assessment of legal status; assessment of technical condition.

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве. В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

На данный момент на рынке недвижимости насчитывается большое количество недостроенных объектов, на месте которых планируется строительство новых, либо снос старых сооружений, что обуславливает необходимость проведение ССТЭ для решения следующих вопросов:

• Определение объемов выполненных работ (в их физическом выражении);
• Определение качества выполненных работ (соответствие их технических характеристик условиям договора, положениям проекта и требованиям нормативно-технической документации; далее по тексту – НТД);
• Определение стоимости указанных работ, выполненных при возведении (ремонте) строительных объектов;
• Составление заключения относительно того, возможно ли завершить строительство сооружения, использовать его в соответствии с первоначальным назначением.

Сегодня реализация проектов с применением объектов незавершенного строительства реализуются все чаще, что имеет свои преимущества и, соответственно недостатки. [1-3]

В случае, если проект производства работ входит в сделку с инвестором, то к преимуществам можно отнести то, что на объект уже получены все необходимые разрешения, проект разработан и часть работ проведена, что уменьшает неопределенность как по срокам завершения работ, так и по конечной стоимости.

 К недостаткам относится то, что новому владельцу придется находиться в рамках, уже принятых объемно-планировочных, конструктивных и иных технических решений. Но в целом объекты незавершенного строительства все чаще вызывают сильный интерес инвесторов.

Кроме того, следует отметить, что фактическое существование объектов незавершенного строительства и их техническое состояние оказывает ряд негативных воздействий на городскую среду, таких, как:

• невозможность текущего использования земельного участка по конкретному целевому назначению;
• изменение социальной и криминальной среды в районе расположения объекта;
• ухудшение эстетики района;
• с экологической точки зрения объект незавершенного строительства несет опасность эрозии грунтов основания, т.к. со временем котлован здания и окружающий грунт обводняется, разрастается своей вершиной, выпучивается или проседает в результате вымывания; на площадке накапливается мусор, токсические и бытовые отходы, продукты жизнедеятельности.

Одновременно и само сооружение становится угрозой для соседних объектов и находящихся в районе объекта людей.

При приобретении в собственность объектов незавершенного строительства покупатель всегда идет на определенный риск, связанный с отсутствием сведений о качестве проведенных работ, а значит, и о фактическом состоянии приобретаемого строения.

Именно по данным причинам объекты незавершённого строительства все чаще становятся предметом судебных споров, а значит исследования судебной строительно-технической экспертизы.

Профессиональная и независимая ССТЭ незавершенного строительства в данном случае является объективной необходимостью, позволяющей застраховаться от столь высоких рисков.

При выполнении экспертизы большое внимание уделяется определению качества выполненных строительных работ. Они подвергаются тщательному анализу на большое число различных параметров, среди которых:

• общее состояние фундамента;
• общее состояние стен и кровли;
• качество использованных строительных материалов;
• наличие и состояние инженерных коммуникаций здания;
• наличие дефектов и многое другое.

Оценка незавершенного строительства подразумевает как исследование самого объекта, так и подробный анализ относящейся к нему документации.

В результате экспертизы объектов незавершенного строительства составляется заключение, в котором указывается:

• основные технические характеристики здания;
• объем возведенных конструкций;
• перечень проведенных строительно-монтажных работ;
• соответствие выполненных работ проектно-сметным документам и НТД.

В ходе данного исследования ОНС рассматривают как совокупность конструктивных элементов, каждый элемент рассматривают отдельно (фундамент, кровля, несущие перегородки, облицовку фасада, перекрытия и т.д.) Определяется физическое состояние каждого элемента, затем определяется общий показатель.

Fф – показатель физического износа здания, %,

Fi – показатель физического износа i-того конструктивного элемента, %,

Li – коэффициент, отражающий долю данного конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости ОНС.

Собрав все данные о техническом состоянии объекта, мы сможем определить стоимость завершения строительства. Стоимость завершения строительства ОНС определяется с учетом всей ранее установленной информации. Эксперт определяет стоимость разработки необходимой проектной документации, определяет затраты на устранение возможных проблем с правовым статусом ОНС, определяет сроки реализации проекта, ну и конечно же затраты на СМР с учетом проведенного ранее технического обследования ОНС.

При оценке ни в коем случае нельзя брать за основу выполненные ранее сметные расчеты на реализацию проекта, они обычно отличаются от фактических затрат на 20–40% от фактических показателей.  Полученная стоимость необходимо отразить в экспертном заключении. [4-6]

Таким образом, строительно-техническая экспертиза ОНС является одним из основополагающих моментов, устанавливающих как сам факт существования объекта, так и его технические и эксплуатационные характеристики. Кроме того, именно на основании результатов ССТЭ объекта можно установить его пригодность для достройки и последующей эксплуатации или необходимость демонтажа конструкций и сноса объекта.

Так как проведенная ССТЭ объектов незавершенного строительства формирует полное представление об исследуемом объекте, она позволяет предотвратить возможные потери, выявить экономическую целесообразность строительства.

Список литературы

1. Аверьянова Т.В. Судебная экспертиза. Курс общей теории. М., 2016.
2. Арсеньев В.Д. Соотношение понятий предмета и объекта в судебной экспертизе. М., 2013.
3. Комментарий к законодательству о судебной экспертизе: уголовное, гражданское, арбитражное судопроизводство / Ю.Г. Корухов [и др.]. – М.: Норма, 2014.
4. Нестеров, А.В. Экспертика: Общая теория экспертизы. – М.: НИУ ВШЭ, 2014.
5. Никишина О.В., Никишина О.Б. Техническая экспертиза объектов незавершенного строительства // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2015. № 1 (12).
6. СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Свод правил по проектированию истроительству [Электронный ресурс] // Консорциум Кодекс. URL: http://docs.cntd.ru/document/1200034118 (14.05.2019).