УДК 332.28
магистрант кафедры Экономики недвижимости
И. П. Кондрахин
ФГБОУ ВО «ГУЗ», г. Москва
ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Аннотация: В статье рассматриваются нормативно-правовые и экономические проблемы в области аренды земель. Анализируются данные по структуре и использованию государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения.
Ключевые слова: аренда, сельское хозяйство, разграничение государственных и муниципальных земель.
Аренда является срочным правом пользования, возникающим на основании договора. Истоки арендных отношений уходят в глубокую древность. В законах царя Хаммурапи содержалось около 20 статей, регулировавших арендные отношения, в том числе и связанные с землей.
В Российской Федерации аренда земель регулируется Земельным кодексом, Гражданским кодексом и в отдельных случаях законом 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Основным арендодателем на территории страны выступает государство. В государственной и муниципальной собственности находится более 92% всех земель. В категории земель сельскохозяйственного назначения, доля государственных и муниципальных земель по состоянию на 01.01.2017 составляла 256,6 млн. га, или 66,6% (таб. 1).
Данные таблицы свидетельствуют о перераспределении прав между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями. Вместе с тем, площадь неразграниченных земель остается практически неизменной, что говорит о стагнации процессов разграничения.
Таблица 1. Динамика распределения земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности (тыс. га)
При этом, отмечается общее сокращение площади сельскохозяйственных земель. Сопоставив площадь разграниченных земель (1265,3 тыс. га) за 2014 -2016 гг. с площадью выбывших сельскохозяйственных земель (2265 тыс. га) получается неутешительный вывод, что процесс разграничения идет медленнее, чем сокращение земель данной категории.
Другими негативными последствиями являются, во-первых, деградация, разрушение, зарастание кустарником и мелколесьем сельскохозяйственных угодий. Во-вторых, такие земли, не зарегистрированные и не поставленные на кадастровый учет, становятся предметом коррупционной деятельности и теневого использования. В-третьих, нарушенные земли, неэффективные в сельском хозяйстве, проще перевести в другую категорию и использовать, например, для строительства.
Возможным вариантом введения земель в сельскохозяйственный оборот является их передача в аренду. Государством предусмотрены субсидии на проведение земельно-кадастровых работ для крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей при оформлении земельных участков в собственность. Размер субсидии составляет примерно 1000 руб. на 1 га угодий. Данная мера может быть применена для среднесрочной и долгосрочной аренды и простимулирует вовлечение неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот.
Законодательством предусмотрено четыре способа приобретения участка в аренду из состава государственных и муниципальных земель. Первый способ связан с участием в аукционе по инициативе собственника. Такие участки уже имеют границы и поставлены на кадастровый учет. Второй способ аналогичен первому с тем лишь отличием, что проведение аукциона инициируют заинтересованные граждане или юридические лица.
Третий способ представляет предоставление участка без проведения торгов для льготных категорий граждан и юридических лиц. При этом арендная ставка не должна превышать ставку земельного налога.
Четвертый способ состоит в том, что желаемый участок не имеет границ и не поставлен на учет. Соответственно требуется подготовка и согласование схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. За 2014-2016 гг. наблюдается увеличение площади сельскохозяйственных земель, предоставляемых в аренду (таб.2).
Наибольшее количество арендуемых земель приходится на региональную собственность. Основное внимание следует обратить на организацию аренды на муниципальном уровне. Статьей 3.3 федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установлено, что именно администрации муниципальных образований наделены полномочиями по распоряжению неразграниченными землями. Наибольшее количество нарушений законодательства приходится на уровень муниципальных органов власти.
Таблица 2. Динамика предоставления в аренду государственных и муниципальных с/х земель (тыс. га)
По данным национальных докладов Росреестра за 2014-2015 гг., площадь сельскохозяйственных земель, использовавшихся организациями без документального оформления, возросла более чем на 30 % с 5,5 млн. га до 7,3 млн. га. Налоги за такое использование не платятся, а полезные свойства земли истощаются. Для сельскохозяйственных земель обязательно заключение договора аренды.
Договор аренды муниципальных земель сельскохозяйственного назначения заключается на срок от трех до сорока девяти лет. Исключение составляют договоры сенокошения и выпаса скота, которые заключаются на срок не более трех лет. Долгосрочная аренда эффективнее, так как арендатор прямым образом заинтересован в поддержании плодородных свойств земли. К сожалению, норма, которая стимулировала приобретать в аренду земли на срок более десяти лет отменена.
Законом не ограничивается площадь земельных участков, находящихся у одного арендатора. Это порождает ситуации, когда крупные сельскохозяйственные компании препятствуют развитию малого бизнеса, консервируют уровень технологического развития сельского хозяйства, способствуют обнищанию сельских жителей.
В Российской Федерации 20 крупнейших агрохолдингов используют почти 6 млн. га сельхозземель. К сожалению, невозможно установить, сколько земель у крупнейших компаний находятся в собственности, а сколько взято в аренду. Конечными бенефициарами некоторых компаний являются иностранные лица. Крупные вертикально и горизонтально интегрированным структурам поглощают мелкие организации. Крупным компаниям проще выигрывать тендеры на госзакупки, банки кредитуют их под более низкий процент. При этом по данным Росстата за период 2006-2016 гг. количество сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств сократилось в 1,6 раз. Картельные сговоры порождают монопольное ценообразование при низком качестве продукции.
Таблица 3. Динамика и структура предоставления в аренду муниципальных с/х земель (тыс. га)
Анализ структуры аренды сельскохозяйственных земель на муниципальном уровне (таб.3) свидетельствует о росте арендуемых площадей. Вместе с тем, отмечается сокращение темпов роста. Учитывая огромное количество неразграниченных земель, можно сделать вывод, что муниципальные органы власти не заинтересованы в регистрации прав на неразграниченную землю.
Таким образом, повышению эффективности аренды сельскохозяйственных земель будут способствовать следующие меры:
- стимулирование муниципальными образованиями развития хозяйственных отношений на сельхозземлях;
- возвращение в законодательство нормы, стимулирующей заключение договоров долгосрочной аренды;
- установление лимитов на предельную площадь земельных участков у одного арендатора в границах одного муниципального образования;
- повышение популярности общественного земельного контроля.
Литература
- Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс РФ [Электронный ресурс]: федер. закон [по сост. на 04.2018] // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
- Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс РФ [Электронный ресурс]: федер. закон [по сост. на 04.2018] // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
- Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: федер. закон [по сост. на 1.04.2018] // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
- Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения РФ в 2016 году. М., 2018.– 239 с.
- Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения РФ в 2015 году. М., 2017.– 195 с.
- Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения РФ в 2014 году. М., 2015. – 188 с.
- Официальный сайт Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии [электронный ресурс] // https://rosreestr.ru/