УДК 338.2

DOI 10.24411/2658-3569-2020-10067

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

ECONOMIC EXPERTISE OF THE PROPERTY

Ведьманова Ольга Олеговна, канд. экон. наук, доцент, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Буянова Ксения Евгеньевна, магистрант кафедры городского кадастра, «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Vedmanova O.O., oopopova@yandex.ru

Buyanova K.E., buyanova_kseniya@mail.ru

Аннотация. Экономическая экспертиза объекта недвижимости – это финансовая оценка каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Данный вид экспертизы говорит о ценности недвижимости, а ее итог — это стоимость объекта в виде денежного эквивалента. Для того чтобы определить стоимость каких-либо строительных работ, необходимо проведение экономической экспертизы. В рамках экономической экспертизы проводится контроль качества строительных работ и определяется соответствие этих работ нормативным документам.

Summary. Economic expertise of a property is a monetary assessment of each of the factors influencing the value of utility and rarity. This type of expertise speaks of the value of real estate, and their outcome is the value of the object in the form of a cash equivalent. In order to determine the cost of any construction work it is necessary to conduct economic expertise. In the framework of economic expertise, quality control of construction works is carried out and the compliance of these works with regulatory documents is determined.

Ключевые слова: показатели эффективности инвестиционного проекта; анализ рынка недвижимости; SWOT-анализ проекта; потенциальный валовой доход (PGI); действительный валовой доход (EGI); операционные расходы (OE); чистый операционный доход (NOI); затраты на обслуживание долга.

Key words: investment project performance indicators; real estate market analysis; SWOT analysis of the project; potential gross income (PGI); Actual Gross Income (EGI); operating expenses (OE); net operating income (NOI); debt service costs. 

С какой целью производится экономическая экспертиза в строительстве

В настоящее время реализуется огромное количество стройматериалов и строительных работ. Однако очень часто их качество не соответствует стандартам и нормам.

Необходимость в проведении экономической экспертизы появляется при возникновении конфликтных ситуаций, которые касаются качества материалов и проводимых работ. Данный вид экспертизы отвечает на вопрос: соответствуют ли строительные работы нормам и объёмам затрат? Рассмотрим план проведения экономической экспертизы строительства.

Требования в проведении данной экспертизы могут возникнуть по решению заинтересованного лица-заказчика, суда и прокурора. Порядок проверки представлен ниже и включает в себя:

• подготовительный этап и изучение подготовленной документации;
• изучение всей документации объекта: планов строительных и инженерных;
• сверка заявленных размеров с фактическими: выезд на объект;
• фиксация нарушений;
• производство измерений, испытаний на объекте и в лаборатории;
• создание расчетной документации (сметная документация, чертежи);
• работа по заключению, в случае необходимости разработка предложений и рекомендации по устранению недостатков.

Таким образом, исключение лишних затрат и проверка качества и правильности объёма строительных работ возможно в случае проведения экономической экспертизы на начальном этапе строительства.

Экономическая экспертиза объекта недвижимости – это финансовая оценка каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Данный вид экспертизы говорит о ценности недвижимости, а ее итог- это стоимость объекта в виде денежного эквивалента. Результатом экономической экспертизы является равновесная рыночная стоимость, как объекта недвижимости, так и услуг, которые предоставлялись. Одной из важной составляющей экономической экспертизы является экспертиза экономического и морального износа, которая оценивается путем анализа данных о состоянии потребительского спроса.

При экономическом обосновании проводится оценка доходов и расходов от объекта недвижимости. Анализируются такие факторы, как: период окупаемости, рассчитываются денежные потоки, ставка дисконтирования, рассматриваются доходы и расходы от объекта недвижимости. Более подробно рассматривается выручка от сдаваемых в аренду площадей или от их продажи, расходы на управление, а также расходы в связи с текущим, капитальным ремонтом и эксплуатацией объекта недвижимости.

В ходе экономической экспертизы обязательно проводятся следующие процедуры:

1. Анализ местоположения района, где находится оцениваемый объект недвижимости.
2. Анализ рынка недвижимости.
3. Анализ текущих предложений.
4. Анализ существующего использования объекта недвижимости.
5. SWOT-анализ проекта.
6. Оценка структуры затрат проекта.
7. Определение возможных типов рисков.
8. Оценка основных показателей эффективности инвестиционно-строительного проекта.
9. Определяется период планирования денежного потока.
10. Выбор способа управления объектом.
11. Прогноз размера доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе выбранных стратегий управления.

Далее разрабатываются варианты бюджета доходов и расходов в зависимости от видов управления объектом недвижимости.

Подводя итоги, в бюджете воспроизводятся стратегия, и планы управления объектом недвижимости на определенный период.

Как правило, бюджет объекта должен содержать следующие показатели:

1. Потенциальный валовой доход (PGI);
2. Действительный валовой доход (EGI);
3. Операционные расходы (OE);
4. Чистый операционный доход (NOI);
5. Затраты на обслуживание долга;
6. Прибыль до налогообложения;
7. Капитальные затраты.

Рассмотрим вышеперечисленные показатели более детально.

Прибыль от сдачи площадей в аренду и выручка от предоставления других услуг являются потенциальным валовым доходом. Таким образом, потенциальный валовой доход — это суммарная выручка от коммерческого использования объекта недвижимости при полном заполнении объекта без учета потерь и расходов.

При условии, что не вся площадь объекта недвижимости может быть занята арендаторами, то для вычисления эффективного валового дохода необходимо из потенциального валового дохода вычесть денежные потери. Таким образом, эффективным валовым доходом называют предположительный валовой доход от использования объекта недвижимости за вычетом денежных потерь.

Издержки, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, называются операционными расходами. Данную часть расходов составляют:

• затраты на управление объектом недвижимости, например, выплаты управляющей компании;
• затраты за рекламу и т.п.;
• затраты на текущие расходы, такие как, выплаты за коммунальные услуги, на заработную плату обслуживающего персонала;
• затраты по текущему ремонту, а также поддержания инженерных систем;
• затраты на обеспечение условий охраны;
• затраты для погашения платежей по налогам;
• затраты на страхование объекта недвижимости;
• затраты на прочие расходы, такие как уборка и вывоз мусора, борьба с вредителями и т.п.

Чистый операционный доход поступает собственнику и говорит о том, эффективен ли объект недвижимости с точки зрения коммерческого использования или нет. Так же из него формируются капитальные вложения, необходимые для поддержания или улучшения состояния объекта недвижимости, например, для реконструкции наружных сетей, замена несущих конструкций, изменение малых архитектурных форм для поддержания привлекательности здания, а также благоустройство прилежащих территорий.

Имеет место быть и привлечение заемного капитала, в таком случае возникают выплаты за обслуживания долга (проценты по платежу и основная сумма долга).

Таким образом, благодаря анализу вышеуказанных показателей определяется экономическая эффективность объекта недвижимости, а также ценность недвижимого имущества, и как итог — это стоимость объекта в виде денежного эквивалента.

Экономическая экспертиза является ключевым инструментом для повышения эффективности как строительства, так и эксплуатации объекта недвижимости. Для проведения качественной экономической оценки необходимо понимать текущее состояние объекта и конечную цель его использования. Главным показателем рентабельности недвижимого имущества, как правило, является его финансовая эффективность. В связи с этим основное внимание при экономической экспертизе необходимо уделять финансовым критериям, понимая их экономическую сущность и характер их зависимости от внешних факторов.

Литература

1. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский; под ред. Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. проф. А.Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012 г. — 472с.
2. Л.Б.Тетеркина. Развитие теоретических основ экономической экспертизы объектов недвижимости
3. Особенности экспертизы сметной стоимости строительства. — О.В.Никишина, Т.А.Моргунова. — 2015.
4. Анализ международной практики экспертизы отчетов об оценке. — В.И.Лебединский. — 2009
5. Рыночная и кадастровая стоимость в системе налогообложения недвижимости. — М.А.Котляров, Д.А.Татаркин. — 2012.
6. Методические основы развития рынка недвижимости. — Хлыстун В.Н., Мурашева А.А., Разяпов А.З. и др. — Москва, 2017.
7. Экономическая теория: Учеб./М.А.Сажина, Г.Г.Чибриков; Мос. Гос. Универ. им. М.В.Ломоносова (МГУ). — 3 изд., перераб. и доп. — М.: ИД ФОРУМ: ИНФРА-М, 2011 — 608с.: ил.; 60×90 1/16 — (Классический универ. учеб.). (п) ISBN 978-5-8199-0459-6