УДК 332.132

DOI 10.24411/2658-3569-2020-10073

РАЗРАБОТКА ПОДХОДОВ ПО РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ БАЛАШИХА

DEVELOPMENT OF HOUSING DEVELOPMENT APPROACHES IN BALASHIHA CITY DISTRICT

Иванова Наталья Андреевна, канд. экон. наук кафедры экономики недвижимости ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Ivanova N.A., ivanovaguz@yandex.ru 

Аннотация. В настоящей статье представлены основные выводы проведенных исследований по разработке направлений перспектив развития жилищного строительства на основе учета земельных ресурсов для целей реализации программных задач по обеспечению жилищным фондом и инвестиционного потенциала на примере городского округа Балашиха Московской области как динамично развивающегося высокоурбанизированного муниципального образования.

Summary. This article presents the main conclusions of the studies carried out on the development of housing development prospects based on the accounting of land resources for the implementation of the program tasks on the provision of housing stock and investment potential on the example of the city district Balashikha of the Moscow region as a dynamically developing highly urbanized municipality.

 Ключевые слова: жилищное строительство, муниципальное образование, жилая застройка, недвижимость, муниципальные программы.

Keywords: Housing construction, municipal education, residential development, real estate, municipal programs.

Актуальность и социально-экономическое значение развития жилищного строительства в муниципальных образованиях связаны с реализацией на территории Российской Федерации государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной распоряжением Правительства РФ от 31.03.2017 № 393. Вопросы обеспеченности жильем являются одной из самых острых социально-экономических проблем муниципальных образований, а их решение – важным показателем повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства.

Органы исполнительной власти, эксперты, аналитики и ученые приходят к общему выводу, что для развития строительного бизнеса нужно найти баланс между интересами покупателей жилья, с одной стороны, между застройщиками и, конечно, новыми ориентирами землеустройства и градостроительства.

В настоящей статье представлены основные выводы проведенных исследований по разработке направлений перспектив развития жилищного строительства на основе учета земельных ресурсов для целей реализации программных задач по обеспечению жилищным фондом и инвестиционного потенциала на примере городского округа Балашиха Московской области, как динамично развивающегося высокоурбанизированного муниципального образования.

Городской округ Балашиха является одним из крупнейших по численности населения районов Московской области, в котором постоянно увеличиваются показатели ввода в эксплуатацию жилья. Сложившаяся ситуация в жилищной сфере округа характеризуется недостаточным обеспечением комфортных и безопасных условий проживания, сохраняется напряженность в обеспечении жильем отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в пределах установленных социальных стандартов. Не развиты рыночные механизмы приобретения и строительства жилья. Требуется существенное улучшение организации и порядка жилищного строительства, повышения доступности жилья для населения, совершенствование территориальной обеспеченности жилой зоны.

Развитие жилищного строительства в городском округе Балашиха осуществляется в соответствии с положениями генерального плана, муниципальных программ в сфере жилищного строительства, иными программными документами муниципального и регионального уровня, а также учитывает формируемое на перспективу зонирование природных условий, функционального назначения, пространственной и ландшафтной однородности. Жилищное строительство на перспективу предусматривается в пределах одной основной функционально-планировочной зоны – жилой зоны.

По данным органов местного самоуправления жилищный фонд городского округа Балашиха на 01.01.2019 составил свыше 12,5 тыс. кв. м, средняя жилищная обеспеченность – 29,0 кв. м на человека. Площадь жилой застройки составила 3774,6 га. Многоквартирный жилищный фонд составляет 11189,1 тыс. кв. м (92 %) на площади 996,3 га, индивидуальный – 960,2 тыс. кв. м (8 %). Однако площадь индивидуальной застройки более чем в два раза превышает много- и малоэтажную застройку – 2652,6 га (рис. 1).

В соответствии с данными администрации на территории городского округа Балашиха:

• площадь ветхого жилья – 153,5 тыс. кв. м, количество проживающих – 9,03 тыс. человек;
• аварийное жилье отсутствует;
• количество граждан, нуждающихся в жилых помещениях (очередники) – более 7000 человек.

По состоянию на 01.01.2019 г. по данным Управления строительного комплекса администрации городского округа Балашиха в городском округе насчитывается более 300 объектов ветхого жилого фонда общей площадью более 210000 кв. м., в которых проживает 13 тысяч человек.

В целях решения проблемы расселения жителей из ветхих жилых домов ранее были приняты муниципальные адресные программы:

• муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах центральной части микрорайона Ольгино г. Железнодорожного;
• муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах ул. Почтовой – Почтовый переулок г. Железнодорожного;
• муниципальная программа городского округа Балашиха «Архитектура и градостроительство» на срок 2016-2020 годы, в т.ч. подпрограмма «Строительство муниципальных жилых домов для расселения ветхого жилого фонда». В рамках данной муниципальной программы ветхие жилые дома планируются к расселению за счет строительства муниципальных многоэтажных жилых домов.

В целях реализации муниципальных программ по развитию локальных территорий за счет частного бизнеса в Балашихе реализуется практика возведения многоэтажных жилых домов с поэтапным переселением жителей. Всего за 2014-2018 годы в сочетании с коммерческой реализацией жилой недвижимости расселено 57 ветхих жилых домов общей площадью 65 тыс. кв. м.

При оценке жилищной сферы городского округа Балашиха рассчитан коэффициент доступности жилья как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек в городском округе Балашиха.

Представленные сведения позволяют сделать вывод, что изменения в функциональной и пространственной организации Московской области за последние годы из-за высоких темпов жилищного строительства серьезно повлияли на сложившееся расселение, характеризующееся недостаточной сбалансированностью. К основным проблемам, касающихся жилищной сферы, требующих разрешения в пространстве городского округа Балашиха, относятся:

• критическая, ситуация с транспортным обслуживанием населения, обусловленная нехваткой мест стоянок индивидуальных автомобилей. Эта ситуация, в ряде случаев, требует для своего решения весьма дорогостоящих шагов, связанных со сносом жилья и т.п.;
• отставание темпов создания новых рабочих мест от темпов строительства жилья и, как следствие, порождение избыточной, не обусловленной качеством трудовых ресурсов, маятниковой трудовой миграции;
• отставание темпов создания социальной инфраструктуры от жилищного строительства, нехватка мест для строительства новых детских садов, школ, учреждений здравоохранения, организации городских общественных пространств и благоустройства населенных пунктов и т.д.;
• застой в процессах реконструкции жилых зданий в населенных пунктах, ликвидации ветхого и переустройства морально устаревшего жилья, реконструкции и обновления собственно транспортной (улиц и площадей), инфраструктуры городов, сёл и деревень.

В целях создания комфортной и экологически чистой окружающей среды на среднесрочную перспективу для территорий, сопоставимых по характеристикам в рассматриваемой статье, целесообразно расширение площади земель рекреационного назначения и зеленых насаждений общего пользования. В ходе дальнейшего развития жилищного строительства предлагаются следующие пути: высокоплотная малоэтажная застройка жилыми домами из кирпичного типа строения, стимулирование притока инвестиций, уменьшение стоимости строительства, ликвидация ветхого жилищного фонда.

Для достижения перспективных целей первоочередным является продолжение работы по поддержке спроса на покупку жилья. Ряд механизмов, включая снижение ставок по ипотеке, развитие ипотечного сектора, оказание помощи отдельным категориям заёмщиков, как показано в дипломной работе, уже внедряются. Более активно используются возможности сопоставления норм земельного и градостроительного законодательства, например, в части надзора за использованием земельных участков прописан порядок мониторинга за приграничными землями различных категорий.

В тоже время требуется более детальное изучение вопросов, связанных со снижением финансовых рисков для субъектов жилищного строительства, благодаря чему повысится прозрачность строительства, уровень безопасности для вложений, оптимизируются размеры кварталов, их организация территории.

Данные выводы соответствуют гипотезе о развитии жилищного строительства как фактора повышения уровня комфортности проживания для граждан, что доказывают перспективы, направленные на повышения уровня комфортности с учетом мнения граждан.

Литература 

1. Российская Федерация. Московская область. Решение. О принятии Муниципальной программы городского округа Балашиха «Жилище» [Электронный ресурс]: постановлению администрации городского округа Балашиха от 27.05.2018 № 238/4-ПА // http://balashiha.ru/media/6685/prilozhenie.pdf.
2. Жилищное право [Текст] учебник / кол. авторов под ред. Г.Ф. Ручкиной — Москва: ЮСТИЦИЯ, 2016. — 370 с.
3. Иванов Н.И. Землеустройство территории субъекта Российской Федерации (на примере Московской области) // диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Государственный университет по землеустройству. – М. 2005. – 175 с.
4. Попова О.О. Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности для муниципальных образований // О.О. Попова (Ведьманова) / Современные аспекты решения актуальных проблем землепользования. — сборник науч. трудов по результатам научных исследований, выполненных в 2016 году, вып. 2, — М. ГУЗ, 2017 г.
5. Иванова Н.А. Формирование комплекса организационно-экономических мер по управлению земельными ресурсами на муниципальном уровне // Вестник Государственного аграрного университета Северного Зауралья. 2014. № 4 (27). — С. 41-45.
6. Хабарова И.А. Разработка многофакторной модели использования земель с учетом их региональных особенностей // Современные проблемы отвода, использования и учета земель: коллективная монография / под общ. ред. А.П. Сизова, О.В. Миклашевской. — Москва: РУСАЙНС, 2017.- С.146-168.
7. Иванова Н.А. Основные направления перспектив развития жилищного строительства на местном уровне // Московский экономический журнал. 2018. № 4. — с. 28.