Роль и проблемы массовой оценки земли и жилой недвижимости по кадастровой стоимости

The role and problems of mass appraisal of land and residential real estate on the cadastral value

Королева Н.И., магистрант 1 курса, ФГБОУ ВО ГУЗ

Koroleva N.I., 1st year undergraduate, FGBOU VO GUZ 

Научный руководитель: Германович А.Г., к.э.н., доцент кафедры экономической теории и менеджмента, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва, Россия

Аннотация: Массовая оценка для определения кадастровой  стоимости    недвижимости для целей ее налогооблажения является важным этапом в развитии эффективности налогооблажения в России. Вместе с тем существуют  проблемы при отборе первичной информации и ее обработке для получения результатов.

Summary: Mass assessment for determining the cadastral value of real estate for the purposes of its taxation is an important step in the development of taxation efficiency in Russia. However, there are problems in the selection of primary information and its processing to obtain results.

Ключевые слова: Массовая оценка недвижимости, кадастровая оценка недвижимости, рыночная стоимость, методы множественной регрессии.

Keywords: Mass valuation of real estate, cadastral valuation of real estate, market value, multiple regression methods.

Правительство РФ поставило задачу перехода оценки квартир и земельных участков по кадастровой стоимости с целью упорядочения процесса оценки  и повышения справедливости  налогооблажения квартир и земельных участков жителей страны.  Проведение массовой оценки кадастровой стоимости  поручено ГБУ (Государственным Бюджетным  Учреждениям) по единой методологии.

Кадастровая стоимость  объекта недвижимости должна проводится  в соответствие и в порядке, предусмотренном Федеральным законом  от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Методические указаниями о государственной кадастровой оценке  изложены  в  статьях 16, 20, 21 и 22 настоящего Федерального закона. В этом законе дано определение кадастровой стоимости недвижимости и, в частности, квартир и земли. При этом предполагается равнозначное значение кадастровой и рыночной стоимости квартир и земли.

Под рыночной стоимостью, согласно Федерального Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Массовая оценка недвижимости и, в частности, квартир и земли   распространяется на  идентичные по своим характеристикам объекты. К таким объектам могут относится квартиры в одном доме или группе домов, то есть близкие по месту положения квартиры и схожие по своим характеристикам.

Это имеет отношение и к земельным участкам. К тому же для массовой  оценки, как правило,   необходимо иметь разнообразную статистику  по продажам сходных объектов. Тем самым   статистическая  информация для массовой оценки должна учитывать достаточное количество  ценообразующих факторов по отношению к ценам квартир и земли. Все  это позволяет возможность использования для целей массовой оценки метода множественной регрессии, который и стал использоваться как основной инструмент  массовой оценки недвижимости в том числе квартир и земли. Важно отметить, что для массовой оценки осмотр недвижимости не требуется. Соответственно массовая оценка может иметь имеет большую погрешность.

В свою очередь метод множественной регрессии порождает другие достоинства  массовой оценки.

• Значительное снижение субъективной компоненты в процессе расчета и соответственно влияние   предпочтений оценщика;
• Обеспечение достаточной надежности результатов оценки, полученных для разных объектов с похожими основными характеристиками.

Необходимо отметить, если опереться   на регрессионные модели, нельзя получить индивидуальные оценки объектов недвижимости.  Две основные причины, влияют на получение адекватных индивидуальных оценок, если применять  модель регрессионного анализа:

• Во — первых, информация по исследуемым объектам, которая используется для построения регрессионных  моделей, заимствуется в основном из рекламных сообщений, технических паспортов объектов недвижимости. Известно, что  индивидуальные данные об  объектах недвижимости обычно в них отсутствует. Поэтому  получается, что  оценочная модель, отражающая зависимость рыночной стоимости включает  второстепенные характеристики оцениваемых объектов.
• Во-вторых, существуют ограничения для использования  метода множественной регрессии. Это связано с тем, что при ограниченной выборке средний квадрат ошибки, определяющий точность оценки  регрессионной модели, уменьшается  до некоторого значения. При  увеличении параметров средний квадрат ошибки быстро растет. Игнорирование этого положения зачастую приводит к завышенной оценке эффективности методов регрессионного анализа. Тук как уменьшение остатков и увеличение коэффициента детерминации, при увеличении количества факторов при постоянном объеме исследуемой выборки  не означает повышения точности оценки.

В зарубежной практике  измеряют точность массовой оценки  отношением полученного  значения массовой оценки объекта к его рыночной цене. Согласно международным стандартам если массовая оценка оказалась равной индивидуальной, то отношение равно 1, это значит, что ошибка равна нулю. Отношение, равное величине, которая меньше 1или большее 1, показывает, что имеет место ошибка в массовой оценки недвижимости. Понятно, что величина этого отношения зависит от многочисленных  факторов и для конкретных объектов будет различной. Соответственно международные стандарты, направленные на измерение точности методов массовой оценки, предполагают определение статистических параметров, определяющих вероятностное распределение этих величин.

В  статье  исследована  оценка налогооблагаемой базы объектов недвижимости. Объектами недвижимости выбраны объекты городской округ Химки. При помощи показателей, взятых из стандартов МАНО рассчитываются коэффициенты COD (Коэффициент разброса [coefficient of dispersion], %) и PRD (Коэффициент дифференциации цен) по следующим группам объектов: квартиры, земли с/х назначения, земли населенных пунктов , здани, которые нормируются в зависимости от типа имущества. COD должен находиться в диапазоне от 5 до 25%, если COD меньше 5%, то это может свидетельствовать о подгонке результатов оценки. PRD в свою очередь должен находиться в диапазоне от 0,98 до 1,03 или от 0,90 до 1,10, если только иного не требуют более строгие стандарты, действующие на местном уровне.

Город Химки находится на северо-западе от Москвы по двум сторонам от Ленинградского шоссе. Соответственно его юго-восточной границей является Московская кольцевая автодорога. Также, городской округ Химки граничит с Московскими районами Куркино и Молжаниново, Зеленоградским административным округом г. Москвы, а также с Солнечногорским, Мытищинским, Красногорским муниципальными районами Московской области и Долгопрудненским городским округом.

Точные координаты центра города — 55°54′00″ северной широты 37°27′00″ восточной долготы.

Помимо территориального разделения Химок естественными преградами – Москвой, каналом, железной дорогой и федеральной трассой.

Средняя стоимость недвижимости составляет:

• новостройки – 78,9 тыс. руб. за кв.м.
• вторичный рынок – 91,6 тыс. руб. за кв.м. (максимально 101,9 тыс. руб.)
• дома – 20 596 тыс. руб.
• земля – 401,27 тыс. руб. за сотку.

В преимуществах проживания в Химках выделяются следующие параметры:

• близость к Москве,
• современная развитая инфраструктура,
• высокая деловая активность,
• развитое железнодорожное сообщение,
• развитая транспортная сеть,
• хорошая репутация северного направления Московской области,
• наличие водных территорий,
• низкий уровень преступности и другие показатели.

Рыночная стоимость квартир в приделах выборки варьируется от 3,5 до 9,5 млн. В свою очередь кадастровая стоимость едва превышает 7 млн., что может свидетельствовать о том, что в выборку попали преимущественно старые дома введенные в эксплуатацию десятилетия назад.

В процессе работы был произведен сбор и анализ присутствующей на рынке информации по ценам продаж жилой и приносящей доход недвижимости найденных на сайтах «ЦИАН», «Гео Девелопмент», «МИР КВАРТИР» по городу Химки. Данные о кадастровой стоимости получены благодаря сайту Росреестра https://rosreestr.net/kadastr/50-10-0010305-1153 Наибольшее влияние на формирование рыночной стоимости объекта недвижимости оказывают социальные, экономические, экологические, а также факторы государственного регулирования.

Проанализировав полученные результаты видно, что в данном городском округе кадастровая оценка находится на неблагоприятном уровне, об этом свидетельствуют полученные показатели COD и PRD.

Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая оценка в городском округе Химки производилась не в соответствии со всеми стандартами оценки такого рода. Часто это можно связать с подгонкой результатов. Стандарты, касающиеся величин коэффициента дифференциации цен, не являются абсолютными, и их значимость может снижаться в тех случаях, когда выборки являются мелкими или, когда имеет место более широкий разброс цен. В таких случаях должны реализовываться статистические тесты гипотез, касающихся обеспечения справедливости по вертикали. Коэффициент разброса ниже 5,0 может свидетельствовать о факте «погони за сделками» или не репрезентативности выборок.

Стандарты по обеспечению однородности при проведении анализа соотношений стоимостей, показывающие общее приемлемое качество представлены в таблице 1.

Эти типы имущества приведены только в качестве ориентиров и могут не отвечать [классификационным] требованиям, принятым в том или ином территориальном образовании.

Необходимо как можно быстрее найти и адоптировать оптимальную систему кадастровой оценки, что позволит не только сэкономить деньги населения платя адекватный налог с недвижимости, но и сократит издержки государства.

Список используемой литературы

1. Федерального Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года
2. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
3. Коростелев С.П. Кадастровая оценка, налогообложение и устойчивое развитие территорий. Из-во про-аппрайсер. М.: 2017 г
4. Коростелев С.П. О «единой федеральной методологии» кадастровой оценки «недвижимости и земли»//Библиотека LABRATE.RU (Сетевой ресурс),28.05.2017. – httр://www.labrate.ru/articles/2017-1_korostelev.pdf
5. https://rosreestr.net/kadastr/50-10-0010305-1153
6. https://khimki.cian.ru/sale/
7. Фомин А.А. Разные корзины. Российская газета. 2012. С. 24.
8. Шагайда Н.И., Фомин А.А. Продовольственная независимость, продовольственная безопасность и продовольственные санкции. Интеграл. 2014. № 5-6. С. 57-59.
9. Рубанов И., Фомин А. Рынок биопродуктов. Международный сельскохозяйственный журнал. 2016. № 2. С. 19.
10. Рубанов И.Н., Фомин А.А. Органическое сельское хозяйство: распространение и перспективы развития в Российской Федерации. Международный сельскохозяйственный журнал. 2018. № 6 (366). С. 50-55.
11. Тихомиров А.И., Фомин А.А. Макроэкономические факторы реализации экспортного потенциала животноводства. Международный сельскохозяйственный журнал. 2018. № 3 (363). С. 68-72.
12. Фомин А.А. Тракторы Versatile с классической рамой: применимость. Международный сельскохозяйственный журнал. 2018. № 2 (362). С. 81-83.
13. Фомин А.А., Шаповалов Д.А., Лепехин П.П. Создание общедоступных информационных систем управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве. Московский экономический журнал. 2019. № 1. С. 45.
14. Маргалитадзе О.Н., Горбунов В.С. Особенности развития мировой экономики и внешнеэкономической деятельности в условиях глобализации и регионализации. Монография / Москва, 2019.