УДК 332.624
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ СУЩЕСТВУЮЩИХ ПОДХОДОВ К ПРОЦЕССУ ПЛАНИРОВАНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ С УЧЕТОМ ДАННЫХ ЕГРН НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА КОМСОМОЛЬСК-НА-АМУРЕ
Московский государственный университет геодезии и картографии, Россия
Хабарова И.А., Хабаров Д.А., Литвиненко М.В., Непоклонов В.Б.
Аннотация. В статье разработана общая методика прогнозирования и планирования использования земель на примере г. Комсомольск-на-Амуре, в которой содержится значительное количество факторов и при этом влияние каждого фактора рассматривается в отдельности. Произведен расчет определения величины отводов под промышленную и транспортную застройку, жилищное строительство, рассчитана прогнозная численность населения.
Ключевые слова: планирование, прогнозирование, эффективность, жилищное строительство, промышленная и транспортная застройка, земельные ресурсы, Комсомольск-на-Амуре.
Moscow state University of geodesy and cartography, Russia
Khabarova, I. A., Khabarov D.A., Litvinenko M. V., Nepoklonov V.B.
irakhabarova@yandex.ru
Abstract. The general methodology of forecasting and land use planning is developed in the article on the example of Komsomolsk-on-Amur, which contains a significant number of factors and the influence of each factor is considered separately. The calculation of the determination of the size of bends for industrial and transport construction, housing construction, calculated the estimated population.
Key words: planning, forecasting, efficiency, housing construction, industrial and transport development, land resources, Komsomolsk-on-Amur.
Проблеме использования земель уделялось значительное внимание как российских, так и зарубежных научных работников. С.Н. Волков, С.А. Гальченко, А.А. Варламов, А.А., Иванов Н.А. Рассказова А.А. достаточно подробно изучили проблемы планирования и прогнозирования земельных ресурсов. J.S. Isaacson, John McBrewster, S.H. Ambrose, M.L. Bowen и многие другие зарубежные ученые посвятили данной проблеме немало времени[1, 2].
Основная цель исследования – разработка общей методики прогнозирования и планирования использования земель, в которой содержится значительное количество факторов и при этом влияние каждого фактора рассматривается в отдельности.
В целях оценки эффективности использования данных ЕГРН, для повышения эффективности использования земельных ресурсов нужно исходить из следующего:
— необходима оценка достигнутого уровня эффективности использования земли на определенном отрезке времени;
— эффективность использования земли должна отражать реальный результат;
— эффективность использования земельных ресурсов является неотъемлемой частью системы управления.
Из всего вышесказанного, можно выделить две группы факторов, влияющих на эффективность использования земельных ресурсов:
— внешние, связанные с действием природно-климатических условий, рыночных механизмов, воздействием общества, прежде всего, через различные государственные структуры, а также общественные организации;
— внутренние, заключающиеся в рациональном ведении сельскохозяйственного производства, позволяющего решить задачи повышения эффективности использования земельных ресурсов.
Комсомольск-на-Амуре входит в состав Хабаровского края. Он второй по численности населения после столицы края города Хабаровска. Площадь территории города составляет 32500 га. Это 0,04 % от площади всего Хабаровского края. На этой небольшой площади проживает почти 20 % населения края, или 251 тыс. человек. 65 % населения Хабаровского края проживают в двух городских округах на 1 % территории. Комсомольск-на-Амуре находится в 350 км от города Хабаровска на пересечении транспортных путей. Город расположен в пойме реки Амур, и ее ширина достигает 20 км. Он протянулся вдоль левого берега более чем на 30 км.
1. Определение прогнозной численности населения
Уровень жизни людей, которые проживают в городе, является показателям эффективности его развития. Этот показатель влияет на отток или приток населения в город. А это в свою очередь, влияет на развитие рынка недвижимости, который характеризует развитие материальных ресурсов.
Человеческие ресурсы являются основной движущей силой совершенствования научно-технического прогресса. Поэтому, любые прогнозные мероприятия в населенном пункте зависят от определения будущей численности населения. Структура прогнозируемых мероприятий связана с численностью населения и с возрастанием общественных потребностей населения.
Для разработки демографических прогнозов используются четыре группы методов: экономико-математические методы; метод экстраполяции; метод экспертных оценок; методы передвижки возрастов и когорт.
Методы экстраполяции при определении прогнозной численности применяются, когда показатели рождаемости, смертности и миграции статичны на всем периоде прогноза [3].
Определение прогнозной численности населения произведено по формуле 1[4].
Нп = Нф + Пср × t ± m (1),
где: Нп — прогнозируемая численность населения, чел.;
Нф — численность населения на начало планируемого периода, чел.;
Пср — средний абсолютный прирост, чел.;
t — число лет, на которые прогнозируется расчет;
m — ошибка прогноза каждого года (1 %).
Прогнозная численность населения города равна:
Н2017= 251283 — 2103×1= 249180 ± 2512 чел.;
Н2018 = 249180 — 2103×2 = 244974 ± 2491 чел.;
Н2019 = 244974 — 2103×3 = 238665 ± 2449 чел.
Результаты проведенных расчетов представлены в таблице 2.
Сокращение числа жителей в городе обусловлено в первую очередь отрицательной миграцией населения, а также естественной убылью.
2. Прогнозирование отводов для жилой застройки в городе
Комплексное развитие селитебной зоны требуется для развития города. Оно подразумевает под собой комбинированную застройку малоэтажными и многоэтажными объектами.
Использование свободных территорий, модернизация и реконструкция уже существующих кварталов, снос ветхого жилья – все это может использоваться для развития жилых зон города. Морфологическое разнообразие застройки города будет являться приоритетной задачей.
Расчет отводов под многоэтажное жилищное строительство будет производиться по формуле 2 [5].
Ром = ((Нп — Нф) × Км × Кв × Рм × Кпр) / ( Кс × Кд × Кси) ± m; (2),
где: Ром — прогнозируемая площадь отводов под многоэтажную жилую застройку, га;
Нп — прогнозируемая численность населения, чел.;
Нф — фактическая численность населения, чел.;
Км — коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих получить квартиры в многоэтажном жилом доме, Км = 0,95- 0,65;
Кв — коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей переселенцев из ветхого жилья, Кв. = 1,30;
Рм — площадь, отводимая под многоэтажное жилое строение, Рм = 2,10- 1,35;
Кпр — коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому и прилегающую зону отдыха, Кпр= 1,10;
Кс — коэффициент семейности, Кс = 3;
Кд — коэффициент, учитывающий количество квартир в жилом доме, Кд= 72;
Кси — коэффициент эффективной загруженности коммерческого жилья по отношению к муниципальному, Кси = 0,55;
±m — ошибка прогноза.
m = (Ром ×Кл × Кпп) \ 100; (3),
где: Кл — коэффициент, учитывающий ошибку прогнозирования, Кл=1,47;
Кпп — период прогнозирования, лет.
Расчет прогнозных отводов под индивидуальное жилищное строительство произведен по формуле (4).
Рои = ((Нп — Нф) × Км × Кв × Рм × Кпр) / ( Кс × Ксм)± m; (4),
где: Рои — прогнозируемая площадь отводов под индивидуальную жилую застройку, га;
Нп — прогнозируемая численность населения, чел.;
Нф — фактическая численность населения, чел.;
Км — коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих поселиться в индивидуальных домах, Км = 0,50;
Рм — площадь, отводимая под индивидуальный жилой дом, Рм =0,10 га;
Кв — коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей (переселенцев) из ветхого жилья, Кв = 1,30;
Кпр — коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому, Кпр = 1,10;
Кс — коэффициент семейности, Кс = 3;
Ксм — коэффициент эффективной загруженности коммерческого жилья по отношению к муниципальному, Ксм = 1,2;
± m — ошибка прогнозирования, рассчитывается по формуле (3).
По результатам выполнения расчетов заполнена таблица 3.
По полученным данным можно сделать вывод, что площади отводов как многоэтажного, так и индивидуального жилищного строительства будут увеличиваться. Увеличение будет происходить за счет использования резервных территорий, модернизации существующих кварталов застройки и сноса малоценного фонда.
3. Планирование строительства объектов культурно-бытового обслуживания
С увеличением в расчетный период площади нового жилищного строительства возникает потребность в строительстве объектов культурно-бытового обслуживания.
Расчет потребности в учреждениях культурно-бытового обслуживания производится при использовании нормативного метода планирования. Расчет ведется от прогнозной численности населения. Результаты расчетов занесены в таблицу 4.
Потребность в новом строительстве определяется путем вычета из требуемых по нормативу параметров существующих. В следующей таблице 5 рассчитано количество требуемых объектов социально-культурного обслуживания, а также занимаемая ими площадь и стоимость строительства.
Данные этой таблицы говорят о том, что наибольшее количество средств уйдет на строительство общеобразовательных школ. Наименьшая сумма приходится на строительство гостиниц.
Новые объекты лучше всего разместить на свободных городских землях, а также на территории сноса ветхого жилья и в местах строительства новых жилых кварталов.
В городе также необходимо разместить некрупные торговые объекты: придорожные кафе, торговые центры, торговые павильоны. Новые торговые точки нужно разместить в центрах жилой застройки, общественно-деловых центрах и вблизи пересечения пассажиропотоков с автомобильным и железнодорожным транспортом [6].
Планирование отводов этих объектов выполнено также с помощью нормативного метода в таблице 6.
Наибольшее количество средств будет потрачено на строительство торговых центров, а наименьшее — на торговые павильоны. Всего на постройку новых торговых точек будет потрачено 38800 тыс. руб.
4. Планирование развития промышленной и транспортной застройки
При определении размеров отводов для увеличения площадей промышленной и транспортной застройки необходим анализ современного состояния и размещения промышленных предприятий в городе [7].
При проведении анализа определяются:
— количество промышленных предприятий и их производственные мощности;
— расположение предприятий относительно транспортных путей, мест закупки и доставки исходного сырья;
— обеспеченность выбранной зоны данным видом производства;
— потребность в модернизации производства, а также в расширении площадей либо строительстве абсолютно новых предприятий.
Определение величины отводов под промышленную и транспортную застройку необходимо для определения перспективного развития промышленных предприятий и транспортных магистралей, которые обеспечивают развитие самого города. В городе нужно запланировать строительство авторемонтных мастерских, автозаправочных и газозаправочных станций, завода по производству керамического кирпича[8,9].
Размещение этих объектов должно соответствовать всем нормам и правилам.
Определение площади отводов и стоимость промышленных предприятий выполняется с помощью нормативного метода планирования, в таблице 7.
Больше всего ресурсов уйдет на размещение завода по производству керамического кирпича, а наименьшее количество средств будет потрачено на размещение авторемонтных мастерских. Итоговая стоимость объектов составит 501740 тыс. руб.
5. Планирование основных технико-экономических показателей развития города Комсомольск-на-Амуре
Прогнозирование использования земельных ресурсов в городе представляет собой итоговую таблицу 8, в которой приведены данные по всем запланированным мероприятиям.
Итоговая стоимость капитальных вложений на развитие и обслуживание города Комсомольск-на-Амуре на прогнозируемый 2019 год составила 18250540 тыс. руб. Капитальных вложений на 1 человека приходится 76,47 тыс. руб., а капитальных вложений на 1 га земли — 561,56 тыс. руб.
Список литературы
1. Шаповалов Д.А., Варламов А.А., Клюшин П.В., Современные проблемы землепользования (Учебное пособие), М.: ГУЗ, 2013 г., 221 с.
2. Иванов Н.И. Планирование рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны в субъектах Российской Федерации (на примере Центрального Федерального округа): дис….док. эконом. наук / Н.И. Иванов. – М., 2015. – 390 с.
3. Варламов, А.А. Система государственного и муниципального управления [Текст]: учебник / А.А. Варламов: ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству». – М., 2014. – 452 с.
4. Садовникова, Н.А., Анализ временных рядов и прогнозирование [Текст]: учебное пособие / Н.А. Садовникова. – М.: МГУ, 2012. – 67 с.
5. Попов, Р.А. Региональное управление и территориальное планирование: Учебник / Р.А. Попов. — М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. — 288 c.
6. Хабаров Д.А., Хабарова И.А. Планирование использования земельных ресурсов г. Подольск Московской области «Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral» №3/2017. 2017. – 13 с.
7. https://www.kmscity.ru — официальный сайт органов местного самоуправления Комсомольска-на-Амуре.
8. https://www.khabkrai.ru – официальный сайт Правительства Хабаровского края
9. Валиев Д.С., Желонкина Е.Э., Гулина А.В. Использование кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости при определении стоимости права аренды и размера арендной платы // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. №8.2017. С.60-63.