DOI 10.24411/2658-3569-2019-12002

СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ СЕРТИФИКАЦИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЕВРОПЕ И США

MODERN METHODS OF MANAGEMENT AND ENVIRONMENTAL CERTIFICATION OF COMMERCIAL REAL ESTATE IN EUROPE AND THE UNITED STATES

Васильев Александр Николаевич, аспирант, Нижегородский Государственный Инженерно Экономический Университет (г. Княгинино), itetatet@gmail.com

Мордовченков Николай Васильевич, д.э.н., профессор, Нижегородский Государственный Инженерно-Экономический Университет, infra-wm@yandex.ru

Vasilev Alexander Nikolaevich, graduate student, Nizhny Novgorod State Engineering Economic University (Knyaginino)

Mordovchenkov Nikolai Vasilevich, Doctor of Economic Sciences, Professor, Nizhny Novgorod State University of Engineering and Economics

Аннотация: Современные методы управления коммерческой недвижимостью (далее — КН) и экологическая сертификация заложены и наиболее эффективно функционируют в странах западной Европы и США. В работе изучен современный международный опыт природоохранной деятельности при управлении коммерческой недвижимости. Зарубежные исследователи [1] приходят к выводу, что международные финансовые рынки всё чаще принимают во внимание экологическую устойчивость портфеля: собственность трастов управляющих коммерческой недвижимостью является преимущественно стабильными активами с хорошим кредитным рейтингом и низкой ценой долга. В западных странах все больше акционеров требуют стабильной практики деловых отношений или “социально ответственных инвестиций” (SRI).

Summary: Modern methods of commercial real estate management (hereinafter-KN) and environmental certification are laid down and most effectively operate in Western Europe and the United States. The paper studies the modern international experience of environmental protection in the management of commercial real estate. Foreign researchers [1] come to the conclusion that international financial markets are increasingly taking into account the environmental sustainability of the portfolio: the property of trusts of commercial real estate managers is predominantly stable assets with a good credit rating and low debt price. In Western countries, more and more shareholders are demanding stable business practices or “socially responsible investments” (SRI).

Ключевые слова: управление коммерческой недвижимостью, природоохранная деятельность, международный опыт.

Keywords: management of commercial real estate, environmental activities, international experience.

Зарубежный опыт указывает, что повышение привлекательности рабочих мест является результатом улучшения корпоративной репутации, происходящей от внедрения прогрессивных зеленых ценностей в корпоративную культуру. Корпоративная репутация является важным результатом выбора работы в США и Западной Европы , и поэтому важна для приобретения человеческого капитала. Организации имеющие благоприятное отношение к окружающей среде, рассматриваются соискателями как более привлекательные работодатели, что позволяет привлечь в организацию более квалифицированные и качественные кадры. Поскольку человеческий капитал рассматривается как основной источник создания стоимости в современных организациях, привлекательность рабочих мест для сотрудников особенно важны в сфере услуг имеющих дефицит квалифицированных кадров. Например, более 60 основных институциональных инвесторов в мире показывают производительность устойчивости REITs через Глобальную оценку устойчивости недвижимости (GRESB), измеряющую устойчивость этих владельцев. В данном докладе мы рассмотрим особенности применения экологически-ориентированной, «зеленой» недвижимости в секторе сферы услуг Европы и США. За основу мы возьмем исследования [2]  [3]  изучившие международный рынок коммерческой недвижимости.

Наличие заинтересованности бизнеса (за счет экономического эффекта, повышение мотивации трудовых ресурсов, повышение имиджа организации) играет важную роль в определении отношения к окружающей среде организаций эксплуатирующих коммерческую недвижимость.

В 1992 г. в США впервые был применен стандарт Energy Star, как добровольная программа маркировки, разработанная, чтобы классифицировать и продвинуть энергосберегающие продукты. Этикетка Energy Star для коммерческих зданий была принята в 1995 как эффективный способ определить энергосберегающие здания и продана как признак лучшей охраны окружающей среды. Данный стандарт сосредоточен только на потреблении энергии и не измеряет другие экологические факторы, между тем является существенным индикатором экологичности объекта КН. На сегодняшний день помимо США в программе участвуют Автралия, Канада, Япония, Новая Зеландия, Тайвань и Европейский союз. Логотип «energy star» подразумевает, что среднее энергопотребление объекта коммерческой недвижимости находится на уровне определенного эталонного уровня, как правило на 20-30% меньше средних показателей на объектах равной функциональности. Оценка производится таким образом, что этикетка присуждается лидирующей четверти всех сопоставимых зданий, оцениваемых с точки зрения исходной энергоэффективности. Поскольку маркированные Energy Star административные здания, как известно, выделяют намного меньше углерода, чем обычные здания [1], аренда площадей на данных объектах является логическим шагом для экологически ориентированных организаций, несмотря на повышенную арендную плату.

Альтернативой Energy Star является применение руководства по энергетическому и экологическому проектированию (англ. Leadership in Energy and Environmental Design, далее — LEED). Система оценки LEED была создана, чтобы мотивировать принятие стабильных «зеленых» методов строительства и развития. LEED использует оценку параметров экологической устойчивости на основании широкого спектра критериев. Требования для сертификации зданий LEED включают такие факторы как “место экологического строительства”, “эффективность водопользования” «энергия и атмосфера», «материалы и ресурсы», «качество среды в помещениях» доступность места “хранения велосипедов”, а также энергоэффективность. Внешний эксперт оценивает здание в шести категориях, чтобы установить LEED рейтинг. Экспертной организацией утверждается, что LEED-сертифицированные здания имеют более низкие эксплуатационные расходы и обеспечивают более здоровую и безопасную окружающую среду для арендаторов в частности и населения в целом. Обозначение LEED демонстрирует приверженность владельца охране окружающей среды и социально ответственной политике.

Индексы зданий Energy Star и LEED общедоступны. Перечень сертифицированной коммерческой недвижимости содержится, например, в базе данных CoStar. CoStar является хранилищем и поставщиком американских финансовых данных по коммерческой недвижимости. База данных CoStar включает текущие ставки арендной платы, информацию о занятости площадей, а также качественные особенности зданий.

В рамках международного исследования исследования [4] были изучены 1180 групп зданий, в каждой из которых находится 1 здание коммерческой недвижимости сертифицированной как экологически эффективная, в сравнении с не менее 3 другими объектами коммерческой недвижимостью расположенными в непосредственной близости, (в радиусе 4 миль). Образец контроля подбирался из коммерческих офисных зданий в 0.25-мильном радиусе от каждого номинального здания, для которого сопоставимые данные доступны.

Было установлено, что наиболее распространенное применение объектов коммерческой недвижимости под следующие виды деятельности: банковское дело, торговые точки пром. товаров, химчистка, общественное питание, почтовое отделение, ресторан, розничные магазины, торговые области, фитнес-центр.

Наиболее заинтересованные в применении экологически эффективных объектов коммерческой недвижимости в США и Западной Европе, по всем секторам промышленности, является нефтедобывающая промышленность и индустрия финансовых услуг. Они наиболее склонны быть крупнейшими арендаторами «зеленых» административных зданий. Проведенный зарубежными исследователями анализ показывает, что ресурсодобывающие и строительные организации, а также правительство и связанные с правительством организации, более вероятно будут, систематически, арендовать зеленый офис, а не обычное пространство, по сравнению с корпоративными арендаторами в других секторах экономики.

Активное внедрение экологической политики — сверх простого исполнения требований природоохранного законодательства— является дорогостоящим внедрением. Оценка, американских фирм показывает, что инвестиции в повышение экологической эффективности на проведение экологической политики на объектах КН составляет приблизительно 1.5% — 2% ВВП ежегодно.  Экологическая политика может вытеснить другие инвестиции в производство  Тем не менее, кажется, есть непосредственная связь между корпоративной экологической эффективностью и корпоративными финансовыми показателями 

«Зеленые» здания в США отличаются от контрольной группы не имеющей экологической сертификации в ряде ключевых проблемах качества. Например, «зеленые здания» существенно большего размера, в среднем, чем соседние здания контроля. Сертифицированная «зеленая» коммерческая недвижимость, в среднем, имеет возраст 24 года, тогда как здания в образцах контроля в среднем вдвое старше. Данный показатель указывает на то, что современные здания чаще строятся с прицелом на современные нормы по энергопотреблению, между тем устаревший фонд КН требует доработки и реконструкции.

С точки зрения качества недвижимость была поделена на общедоступные категории классности объектов. Классы недвижимости A, B, и C являются национально стандартизированными оценками качества коммерческой недвижимости. Класс A считается лучшим. 79% «зеленой» недвижимости были оценены как “класс A”, тогда как только у 35% контрольных зданий наблюдается соответствие данному классу. Приблизительно 1% «зеленых» зданий оценены как “класс C”, тогда как больше чем у 16% зданий из контрольной группы имеют данный рейтинг.

Большинство представленных в исследовании [] зеленых зданий есть свой комплекс дополнительных услуг арендаторам: розничные магазины, почтовые отделения и т.д. «Зеленые» здания имеют более высокие показатели заполняемости. При этом у зеленых зданий более часто применяется долгосрочный арендный контракт, в котором арендаторы платят непосредственно за весь комплекс дополнительных опций.

Как видим организация охраны окружающей среды в зарубежных странах идет по пути интеграции выбора недвижимости в полную экологическую стратегию организации. Важность корпоративной недвижимости такова, что оказывает важный эффект на устойчивость экономического развития в мире, напрямую сказываясь на финансовых показателях организаций. Результаты зарубежных исследований показывают, что способы использования коммерческой недвижимости организациями сферы услуг значительно варьируются в зависимости от сферы деятельности. Выбор организациями сферы услуг экологичной коммерческой недвижимости в зарубежных странах вызван рациональным и обоснованным решением менеджмента арендаторов относительно экологичности пространства которое они используют. Таким образом, корпоративная недвижимость стран западной Европы и США является плодородной почвой для дальнейшего исследования внедренного опыта на предмет переложения на отечественные реалии.

Ввиду того, что вопросы повышения ресурсо и энергоэффективности относятся к капитальным затратам, процесс обновления не может произойти мгновенно. Между тем устойчивый спрос организаций сферы услуг в Европе и США на экологически ориентированную и эффективную КН порождает соответствующее предложение «зеленой» недвижимости. Поддержка государства, снижение эксплуатационных издержек и привлекательность «зеленой» недвижимости для инвесторов обеспечивает стабильный удельный рост процента «зеленой» КН за счет строительства новых объектов и капитальной реконструкции уже существующих.

Список литературы

1. Bansal, P., & Roth, K. (2000). Why companies go green: A model of ecological responsiveness. Academy of Management Journal, 43, 717-737.
2. Eichholtz, P. M. A., Kok, N., & Quigley, J. M. (2013). The economics of green build¬ing. Review of Economics and Statistics, 95, 50-63.
3. Piet M. A. Eichholtz, Nils Kok, and John M. Quigley «Ecological Responsiveness and Corporate Real Estate» Business & Society 1-31Reprints and permissions: sagepub.com/journalsPermissions.nav
4. Ramus, C. A., & Montiel, I. (2005). When are corporate environmental policies a form of greenwashing? Business & Society, 44, 377-414.
5. Kok, N., McGraw, M., & Quigley, J. M. (2011). The diffusion of energy efficiency in building. American Economic Review: Papers and Proceedings, 101(3), 77-82.