ОЦЕНКА УРОВНЯ ИННОВАЦИОННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

ASSESSMENT OF THE LEVEL OF INNOVATIVE MANAGEMENT OF HOUSING STOCK

Багдасарян Михаил Ашотович, Optimal Group, специалист по недвижимости

Bagdasarian Mikhail Ashotovich

Аннотация. В статье рассмотрены особенности оценки  уровня инновационного управления  жилищным фондом.

Процесс управления и развития объектов жилой недвижимости имеет непосредственное отношение к населению и затрагивает интересы всех граждан, что вызывает необходимость выдвигать на первый план социальную составляющую.

В последние годы, в связи с неуклонным курсом улучшения жизненного уровня населения, в экономической литературе все больше внимания уделяется вопросам инновационного управления и развития жилой недвижимости.

Учитывая все достоинства и недостатки имеющихся инструментов оценки было выявлено, что инструментарий оценки управления и развития объектов жилой недвижимости должен быть относительно простым, гибким, т. е. подходить для оценки на всех уровнях управления.

Проведенный анализ инструментов оценки управления и развития позволил выявить общие для каждого направления достоинства и недостатки. Также в ходе исследования было выявлено, что для эффективности проведения оценки управления и развития для каждого уровня управления необходимо применять свой инструмент оценки.

Summary. The article considers the features of assessing the level of innovative management of housing stock.

The process of management and development of residential real estate is directly related to the population and affects the interests of all citizens, which makes it necessary to put the social component in the foreground.

In recent years, due to the steady course of improving the living standards of the population, the economic literature is increasingly focused on the issues of innovative management and development of residential real estate.

Taking into account all the advantages and disadvantages of the existing assessment tools, it was found that the tools for assessing the management and development of residential real estate should be relatively simple and flexible, i.e. suitable for assessment at all levels of management.

The analysis of management and development assessment tools revealed common advantages and disadvantages for each direction. The study also revealed that for the effectiveness of management and development assessment, each level of management needs to use its own assessment tool.

Ключевые слова: жилищный фонд, инновационное управление, методы оценки.

Keywords: housing stock, innovative management, assessment methods.

Введение. Управление и развитие объектов жилой недвижимости является стратегически важной сферой, создающей условия для безопасного и комфортного проживания. Состояние таких объектов непосредственно влияет на качество жизни населения. Ответственность за обеспечение должного уровня качества жизни несут органы государственного и муниципального управления [3].

Нерешенные проблемы в сфере управления и развития объектов жилой недвижимости свидетельствуют о наличии низкой эффективности управления. Принятие эффективных управленческих решений возможно на основе использования соответствующего аналитического инструментария, позволяющего дать оценку текущей ситуации и предложить стратегические варианты решения имеющихся проблем

Результаты. Понятие инструмент широко вошло в употребление в экономической литературе. В самом общем смысле под инструментом понимается – орудие, устройство, приспособление, способ, подход, применяемый для воздействия на объект. В словаре С.И. Ожегов дается следующее определение: инструмент – это средство, способ, применяемый для достижения чего-либо.

Соответственно, инструменты –  это совокупность методов, методик, способов, приемов, применяемых для достижения определенных результатов. Процесс управления и развития объектов жилой недвижимости имеет непосредственное отношение к населению и затрагивает интересы всех граждан, что вызывает необходимость выдвигать на первый план социальную составляющую.

В последние годы, в связи с неуклонным курсом улучшения жизненного уровня населения, в экономической литературе все больше внимания уделяется вопросам инновационного управления и развития жилой недвижимости [2].

Методика определения социально-экономической и технико-экономической эффективности, использовавшаяся в СССР, была основана на общих теоретических и методологических принципах, предусматривающих сопоставление достигаемого результата с затратами. В свою очередь основными социальными результатами управления и развития объектов жилой недвижимости выступали улучшение жилищно-бытовых условий, сокращение заболеваемости, рост производительности труда, увеличение свободного времени, сокращение занятости в домашнем хозяйстве. [4].

На сегодняшний день единой, общепризнанной методики оценки управления и развития объектов жилой недвижимости во время исследования данного вопроса не было найдено. В результате анализа экономической литературы и научных работ по оценке были выделены несколько инструментов оценки:

1. Расчет показателей состояния и движения жилого фонда. В сфере управления и развития жилой недвижимости основной целью государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан своими жилищными условиями, качеством управления, содержания и текущего ремонта общего имущества домов, а также коммунальных услуг.

Индикаторами эффективного управления и развития жилой недвижимости в нормативно-правовых документах выступают показатели состояния жилого фонда и показатели жилищных условий граждан.

Состояние и движение жилищного фонда оценивается на основании следующих показателей:

а)Ввод в действие жилых домов на территории муниципального образования.

б) Число жилых квартир в расчете на 1000 человек населения. Данный показатель представляет собой общую площадь жилых помещений, приходящихся в расчете на 1000 человек населения субъекта Российской Федерации.

в) Общая площадь жилищного фонда. Данный показатель определяется как сумма общей площади квартир (в квадратных метрах) либо как число квартир конкретных типов.

г). Доля ветхого и аварийного фонда в общей площади жилого фонда. Данный показатель рассчитывается как отношение всей общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда к общей площади жилищного фонда на конец отчетного года.

д) Доля площади жилищного фонда, обеспеченного всеми видами благоустройства, в общей площади жилищного фонда [3].

2.Жилищные условия населения оцениваются на основании следующих показателей:

1.Обеспеченность граждан жильем. Данный показатель представляет собой общую площадь жилых помещений, приходящуюся в среднем на одного жителя субъекта Российской Федерации, показатель рассчитывается как отношение общей площади всего жилищного фонда на конец отчетного года к численности постоянного населения на эту же дату.

2. Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия. Данный показатель представляет собой число семей, получивших жилые помещения и улучшивших свои жилищные условия.

3. Число семей, состоящих на учете на получение жилья. Данный показатель представляет собой количество семей, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по отдельным категориям семей на конец года [3].

На основании данных показателей можно дать оценку состояния всего жилого фонда Российской Федерации и (или) отдельного региона на основании статистических данных, которые в свою очередь представлены на сайтах государственной федеральной и региональной статистки. В совокупности данные показатели составляют общую эффективность и выступают основным критерием при оценке управления и развития комплекса объектов жилой недвижимости [6]. Важно отметить тот факт, что на сегодняшний день нет предложенной комплексной сбалансированной системы показателей, а приведенные выше показатели все же носят рекомендательный характер, кроме того отсутствует разработанная методика расчета таких показателей, отсюда отсутствие возможности использовать ее на практике без соответствующей доработки.

Автор Куракова О.А предлагает трехуровневую систему показателей, характеризующих конкретный объект жилищного фонда. Использование системы показателей направлено на определение интегрального показателя, включающего в себя три основных блока, позволяющих на основе агрегированных показателей оценить текущее состояние отдельного объекта жилой недвижимости и перспектив его развития (рис. 1) [4].

Данный инструмент оценки позволяет оценить индивидуальное состояние одного объекта жилой недвижимости, а не всего жилого фонда. На сегодняшний день изучить состояние объекта можно на основании инвентаризации, которая в свою очередь должна проводиться экспертом в данной области, а так же на основании жалоб граждан поступающих непосредственно в управляющую организацию и службу строительного надзора и жилищного контроля.

3. Проведение социологических опросов и экспертных оценок для оценки удовлетворенности граждан своими жилищными условиями Оценка управления и развития является многоаспектной задачей, сложность которой заключается в том, что не все показатели, необходимые для оценки, количественные. В связи с этим, многие исследователи прибегают к таким методам оценки как опросы населения и экспертов. Теоретические аспекты такой оценки находят достаточно широкое освещение в современной научной литературе.

 В своем исследовании авторы Вишнякова А.Б., Сергеева С.С. предлагают проводить социальную оценку эффективности жилищного строительства управления и развития объектов жилой недвижимости, посредством сопоставления экспертной оценки и опроса населения. Данный анализ чаще всего проводится при помощи метода анкетирования, так как этот метод является одним из основополагающих технических средств при проведении любого исследования[1].

Анкетирование — это один из наиболее распространенных видов опроса, в котором коммуникация между исследователем и респондентом происходит посредством текста анкет. Анкета выступает инструментом для достижения целей и задач исследования и, исходя из этого, важно чтобы анкета максимально однозначно регламентировала действия как интервьюера так и респондента.

Метод экспертных оценок представляет собой проведение экспертами анализа проблемы с количественной оценкой суждений и обработкой их результатов. Обобщенное мнение группы экспертов принимается как решение проблемы. Подбор количественного и качественного состава экспертов производится в зависимости от масштаба решаемой проблемы требуемой достоверности оценок, характеристик экспертов и затрат ресурсов.

Обсуждение. Широта решаемой проблемы определяет необходимость привлечения к экспертизе специалистов различного профиля. Следовательно, минимальное число экспертов определяется количеством различных аспектов, направлений, которые необходимо учесть при решении проблемы. Достоверность оценок группы экспертов зависит от уровня знаний отдельных экспертов и количества членов. Если предположить, что эксперты являются достаточно точными измерителями, то с увеличением числа экспертов достоверность экспертизы всей группы возрастает [4].

Характеристики группы экспертов определяются на основе индивидуальных характеристик экспертов: компетентности, креативности, отношения к экспертизе, конформизма, конструктивности мышления, коллективизма, самокритичности. Методика опросов и экспертных оценок помогает исследователю раскрыть мотивы, установки, отношения, предпочтения, ценности, степень удовлетворенности, проблемы респондентов относительно рассмотрения данной проблемы.

Из открытых источников известно, что в настоящее время в нашей стране проведение оценки объектов жилой недвижимости и управляющих организаций возможно на основании данных Государственной корпорации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства «Реформа ЖКХ». На сайте данной корпорации есть сведения по каждому жилому дому Российской Федерации, а также рейтинг управляющих организаций города. Кроме того на сайте есть вкладка, где размещаются  сообщения по вопросам управления многоквартирным домом, реализации программ переселения граждан из аварийного жилья и капитального ремонта.

Данная оценка, как правило, может проводиться на стадии эксплуатации, так как «Реформа ЖКХ» содержит сведения только об эксплуатируемых объектах. Вместе с тем, оценку можно провести на стадии строительства, данная оценка проводится на основании проектной декларации. Декларация Документ представляет собой официальный документ Застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому этот документ относится.

Достоинства и недостатки изученных инструментов представлены в таблице 1.

Учитывая все достоинства и недостатки имеющихся инструментов оценки было выявлено, что инструментарий оценки управления и развития объектов жилой недвижимости должен быть относительно простым, гибким, т. е. подходить для оценки на всех уровнях управления. в дальнейшем необходимо альтернативную методику оценки, которая бы отвечала следующим требованиям:

1. Показатели, предложенные в методике, должны отражать все формы управления и развития.

2. Предложенная методика должна быть гибкой, т. е. подходить для оценки управления и развития объектов жилой недвижимости, как муниципального образования, так и региона.

3. Методика должна быть проста в применении, так как слишком длительная процедура сбора данных и сложность расчета затруднит её реализацию на практике.

Вывод. Проведенный анализ инструментов оценки управления и развития позволил выявить общие для каждого направления достоинства и недостатки. Также в ходе исследования было выявлено, что для эффективности проведения оценки управления и развития для каждого уровня управления необходимо применять свой инструмент оценки.

Список литературы

1. Вишнякова А.Б., Сергеева С.С. Актуальные проблемы эффективного управления жилым фондом/ Вестник Самарского государственного экономического университета №9 (119) 2014. – 49 с.
2.  Гавриленко И.Г., Хисаева А.И. О проблемах, препятствующих эффективному управлению многоквартирными домами/ ВЕСТНИК ИрГТУ № 6 (101) 2015. – 176 с.
3. Дубнюк Е. Н. Модель управления жилищным фондом на основе территориального общественного самоуправления»: автореферат Дис. … канд.экон.наук/ Дубнюк Е.Н. Пенза, 2013. — 25 с.
4. Куракова О.А., Саенко И.А. Практика управления, проблемы и пути их решения в сфере жилой недвижимости // Экономика и предпринимательство // Москва, 2016. – 565 с.
5. Каде А. А., Калашникова М. Т. Тарануха Н. Л. Оценка деятельности управляющих организаций на основе потребительского рейтинга / Вестник ИжГТУ. 2014. № 2(62) с. 87
6. Сеферян Л.А. Комплексное управление жилищным фондом крупного города в условиях устойчивого развития на материалах г. Ростова-наДону: автореферат дис. кандидата экономических наук/ Ростов-на-Дону, 2014. — 19 с.

LIST OF REFERENCES

1. Vishnyakova A. B., Sergeeva S. S. Actual problems of effective management of housing stock/ Bulletin of the Samara state University of Economics No. 9 (119) 2014. — 49 p.

2. Gavrilenko I. G., Khisaeva A. I. about the problems that hinder the effective management of apartment buildings/ BULLETIN of Irstu No. 6 (101) 2015. — 176 p.

3. Dubnyuk E. N. Model of housing Fund management on the basis of territorial public self-government»: abstract Dis. … kand. Ekon.science / Dubnyuk E. N. Penza, 2013. — 25 p.

4. Kurakova O. A., Saenko I. A. management Practice, problems and ways to solve them in the field of residential real estate // Economics and entrepreneurship / / Moscow, 2016. — 565 p.

5. Kade A. A., Kalashnikova M. T. Taranukha N. L. Evaluation of the activities of management organizations based on consumer rating / Vestnik IzhSTU. 2014. no. 2(62) p. 87

6. Seferyan L. A. Complex management of housing stock of a large city in the conditions of sustainable development on the materials of Rostov-on-don: abstract of dis. candidate of economic Sciences / Rostov-on-don, 2014. — 19 p.