УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ НА ОСНОВЕ ТЕХНОЛОГИИ СЕРВЕЙИНГА

MANAGEMENT OF APARTMENT BUILDINGS BASED ON THE TECHNOLOGY OF MAINTENANCE

Вильданов Руслан Расимович, Московский Государственный Строительный Университет

Vildanov Ruslan Rasimovich, Moscow State University of Civil Engineering

Аннотация. Современное состояние отрасли ЖКХ со стороны государства требует оперативного регулирования, а также внедрения и разработки действенных инструментов по выводу ее из затяжного кризисного состояния. Развитие уровня саморегулируемости возможно за счет повышения профессионализма субъектов ЖКХ, в том числе и при внедрении международных стандартов, которые основаны на системном и комплексном подходах к управлению объектами недвижимости в сфере ЖКХ. Это дает возможность изучения объекта управления и разработку программы эксплуатации объекта, основной целью которой считается максимальный экономический эффект и улучшение технического состояния объекта недвижимости.

Summary. The Current state of the housing and utilities sector on the part of the state requires prompt regulation, as well as the introduction and development of effective tools to bring it out of a protracted crisis state. The development level of samoreguliruemaja possible due to increase of professionalism of the subjects of housing, including when implementing international standards that are based on systemic and integrated approaches to the management of real estate in the housing sector. This makes it possible to study the object of management and develop a program for the operation of the object, the main purpose of which is to maximize the economic effect and improve the technical condition of the property.

Ключевые слова: жилищно-корммунальное хозяйство, технология сервейинга, управление, многоквартирный дом, экспертиза, техническое состояние

Keywords: housing and communal services, maintenance technology, management, apartment building, expertise, technical condition

Наиболее актуальной проблемой жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ) считается низкое качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг населению, при том, что цены на эти услуги постоянно растут. Как видно из сводок новостей постоянно случаются перебой и горячей водой, отоплением, газом, холодной водой  и т.д. Все это говорит о высоком износе коммунальных сетей, а сама отрасль находится в кризисе.

Развитие рынка жилищно-коммунальных услуг и улучшение качества их предоставления способствует повышению профессионализма управляющих организаций и внедрение системного подхода к управлению жилыми объектами недвижимости.[4] На основании  зарубежного опыта, владение недвижимостью от собственника требует наличия практических навыков во всех сферах деятельности по управлению объектами, которые выражены совокупностью технических, юридических, управленческих и экономических знаний. На основании которых реализуется системный подход к развитию и управлению недвижимостью, ее воспроизводству и сохранению. Этот подход получил название «сервейинг». Сервейинг – это реализация комплексного подхода к управлению и развитию недвижимостью. [3] Сервейинг охватывает все виды планирования: тактическое, стратегическое, оперативное в целях эффективного функционирования недвижимости, а также содержит мероприятия, связанные с проведением экспертиз объектов недвижимости, которые обеспечивают получение экономического эффекта.

 Деятельность сервейеров прослеживается во всех формам и всех этапах проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает решение практических вопросов. Сервейинг представляет собой взаимодействие технических, юридических, управленческих и экономических экспертиз недвижимости, проведение которых дает возможность получение максимального эффекта от ее использования. Основное назначение экспертиз заключается в получении практических рекомендаций по эффективному управлению определенными объектами недвижимости, по их увязке в управленческий единый портфель, по долгосрочному развитию комплекса объектов недвижимого имущества. [2] Техническая экспертиза необходима для определения фактического состояния объекта недвижимости, а результат это оценка физического фактического износа как характеристика утраты первоначальной полезности. По результатам экспертизы разрабатывается программа технической эксплуатации объекта недвижимости, которая состоит из мероприятий системы планово-предупредительных ремонтов. Экспертиза местоположения заключается в выявлении факторов пространственной среды, которые оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Совместное использование результатов экспертиз, экспертизы местоположения и технической, дает возможность определить ценность объектов недвижимости. Существует такой вид экспертиз, как  управленческие, которые проводятся в целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости, которое выражено в ее использовании.

Задачи оперативного управления объектами недвижимости, с учетом тенденций долгосрочного развития, осуществляются сервейинговым профессиональным компаниям. Специалисты сервейинговых компаний оказывают помощь собственнику формализовать цели управления объектом жилой недвижимости, сделать их доступными и измеримыми, составить представление о вариантах развития объекта недвижимости.

Основная задача сервейинговой компании это достижение максимального уровня эффективности управления объектом, а так же реализация способов привлечения инвестиций в развитие объекта, проработка договорных отношений между управляющей компанией и собственниками. [1] Экономическая экспертиза – денежная оценка каждого из факторов влияния на величину редкости и полезности. Экономическая экспертиза обеспечивают экономическое толкование качества и ценности управления объектом недвижимости, а их результатом считается реальная стоимость объекта.

В настоящий период времени институт сервейинга в РФ находится в процессе становления и проявляется в виде локальных, отдельных составных блоков, таких как оценка и экспертиза недвижимости.

Изучая сервейинговый подход к управлению объектами недвижимости и с учетом современного состояния отрасли ЖКХ определяет состав и порядок участников процесса управления жилым объектом недвижимости.

Программа управления жилым объектом недвижимости, основанная на применении сервейингового подхода, должна этапы, представленные на рисунке 1.

При управлении жилым комплексом «Европейские Улочки» в г. Кирове выделены основные технические цели: 

• снижение эксплуатационных издержек и повышение энергоэффективности здания;
• применение систем поквартирного учета тепла;
• установка на систему отопления общего пользования автоматического регулятора температуры;
• применение регулируемого отпуска тепла;
• с целью снижения эксплуатационных издержек экономия электрической энергии, которые связаны с содержанием общего имущества многоквартирного дома, замена в подъездах ламп накаливания на энергосберегающие люминесцентные светильники; замена уличных люминесцентных светильников на светодиодные светильники. [4]

 Правовые цели управления ЖК «Европейские Улочки»:

• определение элементов общего имущества здания и их оценка как объектов, которые имеют для собственника экономическую ценность;
• осуществление владения, распоряжения и пользования общим имуществом здания;
• оформление права собственности на общее имущество здания. [2]

Экономическая цель:  для развития МКД создание фонда за счет получения доходов от использования имущества собственников.

Методологическая последовательность действий сервейингового исследования заключается в необходимости мотивировки реализации всех этапов, а каждый из этапов, состоит из функциональных блоков конкретных действий, которые способствуют оптимальному решению задач сервейинга (Рисунок 2).

В концепции сервейинга происходит слияние практики с теорией управления недвижимостью. В теории сервейинга планированию предоставлено центральное место и считается регулярно повторяющимся процессом принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности[3].

Реализация считается частью процесса планирования, которая состоит из этапов разработки детального плана реализации, реализации и контроля, который включает мероприятия по анализу отклонений от запланированных показателей. Разработка концепции сервейинга представляет собой предмет метапланирования, который состоит из стратегического планирования по использованию и развитию объектов недвижимости. [1] При этом учитываются возможности и особенности каждого объекта недвижимости, вследствие чего в отношении каждого конкретного объекта недвижимости проводится несколько экспертиз.

Сервейинг к управлению недвижимостью дает возможность реализовать системный подход с целью обеспечения ее эффективного функционирования. Но такая  деятельности считается инновационной, проблемной плохо развивающейся.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Горбачевская Е.Ю. К вопросу о развитии жилищно-коммунальной системы РФ // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2015. № 1 (12). С. 17–21.
2. Грабовый П.Г. Сервейинг – концепция системного анализа недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://www.valnet.ru/m7-17.phtml (13.03.2016).
3. Грабовый П.Г. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория и практика. М.: Изд-во МГСУ, 2012. 472 с.
4. Пешков В.В., Касянчик П.И. Система государственных закупок и развитие инвестиционно-строительной сферы: монография. Прага, 2014. 368 с.

REFERENCES

1. Gorbachevskaya E. Yu. To the question of the development of the housing and communal system of the Russian Federation / / Izvestiya vuzov. Investment. Construction. Realty. 2015. No. 1 (12). Pp. 17-21.
2. Grabovyi P. G. Serving-the concept of system analysis of real estate [Electronic resource]. URL: http://www.valnet.ru/m7-17.phtml (13.03.2016).
3. Grabovy P. G. Serving and professional real estate development: theory and practice. Moscow: MGSU Publishing house, 2012. 472 p.
4. Peshkov V. V., Kasyanchik P. I. System of public procurement and development of investment and construction sphere: monograph. Prague, 2014. 368 p.