ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УЧЕТА УНИКАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

SUGGESTIONS FOR IMPROVING ACCOUNTING UNIQUE PROPERTIES

Бардин Евгений Сергеевич, ООО «КРАСОТЕЛЬ»

Bardin Evgenii Sergeevich

Аннотация.  В данном исследовании приводится анализ существующих проблем в отношении регистрации уникальных объектов, а также описываются предложения по совершенствованию учета уникальных объектов недвижимости и определяются способы внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости.

Цель данного исследования – предложить меры по совершенствованию уникальных объектов  недвижимости.

Summary. This study provides an analysis of existing problems in relation to the registration of unique objects, as well as describes proposals for improving the accounting of unique real estate objects and determines how to enter information about them in the Unified state register of real estate.

The purpose of this study is to suggest measures to improve unique real estate properties.

Ключевые слова: Уникальные объекты, виды объектов, способы строения.

Keyword: Unique objects, types of objects, and methods of construction.

К уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

• высота более чем 100 метров;
• пролеты более чем 100 метров;
• наличие консоли более чем 20 метров;
• заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Уникальные объекты недвижимости требует для себя  разработки особого подхода к постановке их на государственный кадастровый учет.

Рассмотрим два вида уникальных объектов это мосты и небоскребы. Данные объекты отличаются по внешним признакам, по способу строения, по своему назначению и по протяженности занимаемой территории.

По протяженности занимаемой территории и соответствующих земельных участков необходимо выделить два вида уникальных объектов: мосты, небоскребы. К уникальным объектам такого типа и параметров могут относиться и подземные сооружение, отвечающие заданным параметрам, относящим такие объекты к уникальным. Далее предлагается выделить только два вида таких объектов (таблица 1).

Рассмотрим такое предложение по  совершенствованию  учета уникальных объектов  недвижимости, как Создание отдельного реестра уникальных объектов недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из[4]:

• реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
• реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
• реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
• реестровых дел;
• кадастровых карт;
• книг учета документов.

Предлагается создание отдельного реестра уникальных объектов, выделив его как самостоятельный реестр, но в составе единого государственного реестра недвижимости.

Реестр уникальных объектов недвижимости будет состоять из:

• реестра прав на уникальные объекты недвижимости;
• реестра границ уникальных объектов недвижимости;
• кадастровых карт уникальных объектов недвижимости (рисунок 1).

Следующие предлагаемое  мероприятие по совершенствованию  учета уникальных объектов  недвижимости – это Предложение особой процедуры государственного кадастрового учета уникальных объектов путем дополнения уже существующего порядка постановки на кадастровый учет.

Отсутствие возможности оформления прав на земельные участки, занятые уникальными объектами, препятствует государственной регистрации таких объектов, т.к. существующий порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости требует указания в документах, необходимых для государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведений о всех земельных участках, на которых он расположено.

Для того, чтобы понять, как следует производить государственный кадастровый учет уникальных объектов и земельных участков, занимаемых ими, следует рассмотреть процедуру учета земельных участков, занимаемых линейными объектами.

Размеры земельных участков под строительство и для размещения объекта формируются согласно СниПов на определенный вид объектов недвижимости в зависимости от его назначения или других нормативно-правовых актов[5].

Оформление земельных участков под строительство уникальных объектов выглядит следующим образом[1]:

1. Оформляется, согласовывается и утверждается акт о выборе земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности с разбивкой по категориям земель, т.к. распорядителями данных земель могут быть разные уполномоченные органы.
2. Готовиться схема расположения земельного участка на КПТ в некоторых регионах эти два документа утверждаются одним решением ОМС в некоторых по отдельности.

Оформление земельного участка под строительство уникального объекта, находящегося в частной собственности, либо в аренде осуществляется по другому.

3. Оформляем предварительный договор аренды, либо субаренды с согласием собственника, где указываем площадь участка, для каких целей он формируется и где расположен, т.е. формируем часть земельного участка, для последующего передачи ее в аренду.
4. На основании данного предварительного договора готовим межевой план для постановки ЗУ на ГКУ. после ввода объекта можно легко снять с учета после прекращения договора аренды и

Оформить земельный участок под размещение уникального объекта законодательно можно двумя способами:

• полосой под весь объект независимо от связи с землей;
• обособленными участками, только на наземные элементы (под опорами).

Чаще всего землепользователи оформляют (регистрируют) земельные участки, только на наземную часть сооружения. С точки зрения кадастра, это конечно проще, но с точки зрения правовых отношений с правообладателями земельных участков, по которым проходит надземный или подземный элемент линейного объекта не совсем правильно, т.к. очень часто возникают конфликты между сторонами, потому что необходим доступ для обслуживания и ремонта этих элементов. В этом случае необходимо установление сервитута[5].

В связи с этой проблемой предлагается установление сервитута публичного или частного, в зависимости от того, в праве какой собственности состоит земельный участок, на котором предполагается размещение уникального объекта строительства. Для мостов, земельные участки под строительство которых предполагаемо отнести к государственной собственности, необходимо устанавливать публичный сервитут.

Для небоскребов следует устанавливать либо публичный сервитут, если земельные участки под их строительство относятся к муниципальной собственности, либо частный сервитут, если земельные участки под ними являются частной собственностью[4].

Исходя из этого, осуществляется выделение и оформление земельных участков, занимаемых уникальными объектами, относя рассматриваемые уникальные объекты (мосты и небоскребы) к наземным (поверхностным) объектам, на которые требуется оформление разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и требуется оформление ЗУ в пределах, утвержденных документацией по планировке территории. Подземные и надземные уникальные объекты не требуют оформления ЗУ для их размещения.

Основная особенность и в то же время проблема при формировании ЗУ под уникальный объект заключается в большой его протяженности и прохождения по значительному количеству ЗУ, находящихся на разных категориях земель, на разных правах пользования (собственность, аренда). При этом эксплуатация некоторых объектов требует полного владения земельным участком.

К таким  объектам следует отнести мосты, так как они отличаются совей протяженностью и занимаемой территорией. Земельные участки, отведенные для их строительства, следует отнести к государственной собственности. Мосты могут соединять территории, находящиеся в собственности различных субъектов[1].

Однако мост мы рассматриваем как целостный объект недвижимости, поэтому при выделении земельного участка для осуществления государственного кадастрового учета и присвоения определенного кадастрового номера следует рассматривать такой объект как кадастровый квартал.

Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).

К объектам, не препятствующим использованию земельного участка по целевому назначению я предлагаю отнести небоскребы. Права на землю для размещения данных уникальных объектов могут рассматриваться на праве аренды участка из муниципальной собственности субъекта, в котором находится такой объект, либо на праве приобретения земельного участка для строительства объекта подобного типа в частную собственность[2].

Для присвоения определенного кадастрового номера объекту подобного типа при постановке на государственный кадастровый учет необходимо рассмотреть данный уникальный объект в качестве здания. Кадастровый номер таких уникальных объектов как небоскребы предлагается формировать по стандартному типу (рисунок 2).

Идентификация условных частей линейного сооружения в реестрах объектов недвижимости кадастровых округов, на территории которых такое линейное сооружение расположено, осуществляется по его кадастровому номеру, присвоенному уполномоченным органом кадастрового учета[3].

 В результате проведенной работы по анализу сведений об уникальных объектах и рассмотрению способов постановки их на Государственный кадастровый учет можно сделать следующие выводы.

На сегодняшний день существует необходимость создания реестра уникальных объектов, что позволит получать сведения о численности таких объектов, состоянии; получать индивидуальные характеристики по каждому из видов уникальных объектов.

Необходимо подробное рассмотрение процедуры постановки на Государственный кадастровый учет уникальных объектов с целью ее усовершенствования и возможного упрощения.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Бадьин, Г. М. Справочник строителя / Г. М. Бадьин, В. В. Стебаков. – Москва : Изд–во АСВ, 2017.
2. Васильев, В. М. Управление строительным производством / В. М. Васильев. – Ленинград : Стройиздат, Ленинградское отделение, 2016. – 209 с.
3. Долганова Н.С., Зюзин В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» М.: Юстицинформ, 2018.
4. Еремеев П.Г. Особенности проектирования уникальных большепролетных зданий и сооружений. // Строительная механика и расчет сооружений. 2015. № 1. С. 44-49
5. Никонов Н.М. Еще раз об особенностях проектирования и строительства уникальных сооружений. //Архитектура и строительство Москвы. 2017. №1, С.35-40.

BIBLIOGRAPHY

1. Badin, G. M. a Handbook of the Builder / G. M. bad’in, V. V. Stebakov. — Moscow: DIA Publishing house, 2017.
2. Vasiliev, V. M. Management of construction production / V. M. Vasiliev. — Leningrad: stroizdat, Leningrad branch, 2016. — 209 p.
3. Dolganova N. S., Zyuzin V. A., Korolev A. N., Nazimova A. A. Commentary to the Federal law of July 24, 2007 N 221-FZ «On the state real estate cadastre» Moscow: Justicinform, 2018.
4. Eremeev P. G. design Features of unique long-span buildings and structures. // Construction mechanics and calculation of structures. 2015. no. 1. Pp. 44-49
5. Nikonov N. M. Once again about the design and construction of unique structures. //Architecture and construction of Moscow. 2017. No. 1, Pp. 35-40.