Интеграл 4/2020

АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

ANALYSIS OF FOREIGN EXPERIENCE IN MANAGING APARTMENT BUILDINGS

Тиханов Роман Сергеевич, НТЦ «СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОТНТРОЛЬ»

Tikhanov Roman Sergeevich

Аннотация. Анализ зарубежного опыта по управлению многоквартирными домами выявляет, что коммунальные услуги, а также все, что связано с жильем, определяются как жизненно важные. В результате предоставление населению этих услуг всегда реализуется при активном участии государственных органов.

Отношения между собственниками регулируются уставом ассоциации, и каждый владелец квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. Это является одним из главных отличий от российских товариществ собственников жилья.

Цель данного исследования – проанализировать опыт зарубежных стран в управлении  многоквартирными домами (МДК).

Summary. The Analysis of foreign experience in the management of apartment buildings reveals that utilities, as well as everything related to housing, are defined as vital. As a result, the provision of these services to the population is always implemented with the active participation of state bodies.

Relations between owners are regulated by the Association’s Charter, and each owner of an apartment or non-residential premises automatically becomes a member of the Association. In addition, each Association, in addition to its Charter, adopts internal rules that define the rights and obligations of homeowners. This is one of the main differences from Russian homeowners ‘ associations.

The purpose of this study is to analyze the experience of foreign countries in the management of apartment buildings (MDCS).

Ключевые слова: Капитальное строительство, проектная документация, Недвижимость.

Keyword: Capital construction, project documentation, real Estate.

В странах Европы и дальнего зарубежья жилищно-коммунальная сфера характеризуется разнообразием форм собственности. Жилищные кооперативы, где проживают собственники и арендаторы, частные многоквартирные дома, в которых квартиры сдаются в аренду, муниципальные дома для социально незащищенных слоев населения, многоквартирные дома-кондоминиумы, в которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с законом как Ассоциации собственников жилья, еще не полный перечень всех форм[1].

Отношения между собственниками регулируются уставом ассоциации, и каждый владелец квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. Это является одним из главных отличий от российских товариществ собственников жилья.

В большинстве стран Европы и США ассоциации домовладельцев является более предпочтительным вариантом управления жилищно-коммунальным хозяйством. Собственники сами заинтересованы в  самостоятельном управлении дома, контролирует за потоками финансовых средств.

В странах Содружества Независимых государств и Восточной Европы происходят приблизительно такие же процессы, как и в России. Создаются подобные товариществу собственников жилья структуры. Например, в Казахстане популярность приобрели кондоминиумы, на Украине – Объединение Совладельцев Многоквартирным Домом (ОСМД), в Белоруссии – товарищества собственников жилья

В зарубежной практике управляющий может назначаться не из числа собственников жилья, а сторонний человек, имеющий обширные знания и навыки в управлении жильем. Управляющий избирается на один год. Хотя бы раз в год он обязан проводить общее собрание жильцов, на котором корректируется деятельность кондоминиума и решают спорные вопросы.

Каждый член кондоминиума обязан платить за предоставленные услуги. В случае задолженности по оказанным услугам, неплательщик может получить запрет на использование коммунальных услуг.

В стоимость услуг входит пользование коммунальными услугами (водоснабжение, электричество, канализация), обслуживание и ремонт жилья, заработная плата сторонних рабочих (садовник, уборщик), телевидение, домофон, охрана.

Четыре общих подхода к регулированию и управлению ЖКХ муниципальных образований (США, Англия, Франция, Германия) можно обобщить в следующем:

­ регулирующие органы устанавливают правила работы частных предприятий-конкурентов, защищают права потребителя, обеспечивают выполнение стандартов качества на жизненно необходимые услуги.

В идеальном случае вся система управления представлена как децентрализованное управление с контролем по отклонениям.

Часто встречаемой формой оказания муниципальными службами услуг в развитых странах выступают межтерриториальные соглашения. При данных соглашениях административно-территориальные образования (например, «сити» в США) имеют право заключать соглашения на оказание тех или иных услуг, которые они не могут оказать потребителю сами, либо полагают их оказание своими силами нерациональным, с более высокими властными структурами (к примеру, Правительствами «штатов») [2].

Последние предоставляют услуги тем представителям территорий, которые имеют возможность и в состоянии их купить. В этом случае, один орган управления имеет право нанять другой и оплатить поставленные услуги.

Такой вариант используется за границей при оказании коммунальных услуг водо-, газо-, теплоснабжения, водоотведения, а также услуг по «санитарии» территорий, уборка снега и др.

И в этом случае в договорных отношениях принимают участие 2 органа управления[2]:

  • ­ один организатор услуг;
  • ­ поставщиком услуг.

Анализ опыта США, Великобритании, Германии, Японии, Швеции, Канады и др. дает возможность более экономно применять финансовые ресурсы, мощности и возможности производителей услуг.

Местными органами исполнительной власти могут заключаться соглашения, договора, контракты как друг с другом, так и с частными предприятиями.

Во многих развитых странах, таких как Великобритания, США, Швеция, городские власти давно поняли, что монопольное положение муниципальных служб сдерживает улучшение условий жизни в крупных городах. Имеется практика по продаже транспортным компаниям (муниципальными частным) автобусных и трамвайных линий на конкурсной основе.

В Великобритании поставщики коммунальных услуг – частные компании. Каждый житель Великобритании в праве изменить поставщика услуг, но не чаще чем раз в неделю. По мимо этого житель имеет право закупать коммунальные услуги у разных поставщиков.

Во Франции одной из форм управления недвижимом имуществом является – синдикат. Как и в Великобритании все поставщики услуг – частные компании.

Одной из особенности жилищно-коммунального хозяйства во Франции является отсутствие платы за горячее водоснабжение и отопление. Воду нагревают бойлеры, установленные в каждой квартире. Для  организации отопления квартиры житель дома заключает контракт с газовой компанией. Житель включает отопление по своему усмотрению.

Собственники распоряжаются своим имуществом, используют каждую полезную площадь в своих интересах, если это не ущемляет права соседей. Также жильцы вправе надстраивать мансарды, строить на земле дома, различные здания, разбивать клумбы и т. д.

Однако для отказа от какого-то имущества или части земельного участка необходимо единогласное решение собственников. Оплата за коммунальные и жилищные услуги взимается из расчета жилой площади.

Руководство синдиката определяет необходимую сумму затрат на содержание дома и оптимальное коммунальное обслуживание. Продавая квартиру, собственник должен быть освобожден от обязательств по отношению к синдикату, в том числе финансовых [5]

Нововведения в жилищно-коммунальную сферу развитых стран, которые основаны на разумном совмещении централизации и децентрализации, дают положительные результаты. Они не останавливают, а приводят в активность рынок услуг и совершенствуют условия жизни потребителей.

Такие нововведения возможно применять в процессе организации городского водопровода, тепло-, электро- и газоснабжения, то есть в работе тех служб, которые принято относить к технически монопольным.

Подобный опыт может широко применяться и в нашей стране в особенности в местах нового жилищного строительства на окраине крупных городов и в области. Опыт быстрого благоустройства жилья возможно применять не только для маленьких поселков, но также и для индивидуальных коттеджей и малоэтажных домов, которые строятся на окраинах крупных городов[3].

Эффективность подобного подхода доказана и опытом некоторых стран Восточной Европы (Польша, Югославия, Чехия и Словакия).

В Финляндии основной формой управления многоквартирным домом является Квартирное Акционерное Общество (КАО). Житель дома становится акционером общества, имеет во владении определённое количество акций, дающие право владения определенной площадью в доме.

По умолчанию в обязанности акционера входят оплата коммунальных услуг, капитального ремонта, налога на недвижимость. Как и в ТСЖ выбирается орган управления – домоуправление, членам которого выплачивается заработная плата [1].

По мимо этого, особенностью квартирного акционерного общества является ограничения на ведение «стихийного ремонта» — ситуации, когда один из акционеров намеревается сделать ремонт без согласия других акционеров. Акционер, намеревающийся сделать ремонт обязан уведомить домоуправление, предоставить документы на перепланировку, о характере ремонтных работ [1].

Голландский опыт в решении жилищных проблем и возрождении жилищного фонда сочетает:

1) высокую рыночную эффективность и защиту интересов большинства населения;

2) государственное регулирование и поощрение частной инициативы;

3) крупномасштабное социально-градостроительное экспериментирование и соблюдение интересов собственного домовладения.

В Нидерландах особенно получили популярность так называемые жилищные корпорации. Первая корпорация появилась в Амстердаме в 1852 году. Состоятельные граждане основали ее как ориентированную на минимальную прибыль организацию для строительства жилья. До 1960-х годов корпорации занимались по большей части эксплуатацией и распределением уже готового жилья. С 1970-х готов за корпорациями закрепилась ведущая роль в строительстве нового жилья, а также его обслуживание, распределение жилых мест, реализацией

Особенность муниципального управления ЖКХ в России, мешающая использовать накопленный за рубежом опыт, это то, что ЖКХ представляет собой дотируемую отрасль, кроме того имеет место перекрестное субсидирование. Поэтому модель управления развития ЖКХ муниципальных образований должна иметь основу для ликвидации данных недостатков из сферы управления отраслью[4].

Отношения между собственниками регулируются уставом ассоциации, и каждый владелец квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. Это является одним из главных отличий от российских товариществ собственников жилья.

На Западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном задолженностей по обязательным платежам собственников или нарушения установленных в кондоминиуме правил. К сожалению, в России такая практика в большинстве случаев не в пользу ТСЖ [4].

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Акифьева Л. В. Зарубежный опыт управления жилищно-коммунальным комплексом / Акифьева Л.В. – 2019. – C.11.
  2. Иваненко Л.В. Зарубежный опыт эффективного управления многоквартирными домами / Иваненко Л.В. – 2014. – C.5.
  3. Кириллова А.Н., Грабовый К.П. Анализ энергоэффективности в Российской Федерации и за рубежом. Сборник трудов «Современные проблемы и пути развития». – М.: МГСУ, 2018 71 с.
  4. Масаев Ю.А., Масаев В.Ю., Синьков А.А., Фролова Т.В., Коржук А.Б. Анализ развития методологии комплексного управления жилищным фондом РФ на основе зарубежного опыта / Масаев Ю.А., Масаев В.Ю., Синьков А.А., Фролова Т.В., Коржук А.Б. – 2017. – C. 7.
  5. Прокофьев К.Ю., Моисеев В.А., Егорова Ю.А. Отечественный и зарубежный опыт управления многоквартирными домами / Прокофьев К.Ю., Моисеев В.А., Егорова Ю.А. – 2015 – C.14.

REFERENCES

  1. Akifeva L. V. Foreign experience of housing and communal complex management / Akifeva L. V.-2019. — C. 11.
  2. Ivanenko L. V. Foreign experience of effective management of apartment buildings / Ivanenko L. V.-2014. — C. 5.
  3. Kirillova A. N., Grabovoi K. P. Analysis of energy efficiency in the Russian Federation and abroad. Collection of works «Modern problems and ways of development». — Moscow: MGSU, 2018 71 p.
  4. Masai, Y. A., Masai, V. Yu. sin’kov A. A., Frolova T. V., Korzok A. B. analysis of the development of an integrated methodology for the management of the housing Fund of the Russian Federation on the basis of foreign experience / Maasai J. A., Masai, V. Yu. sin’kov A. A., Frolova T. V., Korzok A. B. – 2017. – C. 7.
  5. Prokof’ev K. Yu., Moiseev V. A., Egorov Yu. a. Domestic and foreign experience of management of apartment houses / Prokof’ev K. Yu., Moiseev V. A., Egorov Yu. a. – 2015 – C. 14.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *