УДК 349.417/.418

ЗОНИРОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Хабарова Ирина Андреевна, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры «Городского кадастра»

Хабаров Денис  Андреевич, аспирант  кафедры «Почвоведения, экологии и природопользования»

Радзиевский Александр Иванович, бакалавр, направление специальности: 21.03.02 – «Землеустройство и кадастры, профиль: Городской кадастр  

ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д.15)

E-mail: irakhabarova@yandex.ru, khabarov177@yandex.ru,  radzievskii96@mail.ru

Аннотация: В статье рассматриваются вопросы зонирования земель населённых пунктов. Авторами отмечается,  что зонирование является важным инструментом правового регулирования использования земель поселений, а также государственного управления земельными ресурсами застроенных территорий.

Summary: The article deals with the issues of zoning land settlements. Zoning is an important tool for the legal regulation of the use of land of settlements, as well as state management of land resources of built-up areas.

Ключевые слова: управление земельными ресурсами, функциональное зонирование, территориальное зонирование, застроенные территории, земельные участки.

Keywords: land management, functional zoning, territorial zoning, built-up areas, land.

В современное время, характерным является то, что городские и сельские поселения проектируются изначально как элементы системы расселения Российской Федерации (далее — РФ). В свою очередь территориальное планирование представляет собой прогнозирование развития территории на определенный период времени. Одна из основных целей территориального планирования – установление назначения территорий исходя из её социальных, экологических, экономических и иных факторов с учетом интересов граждан. Для земель населённых пунктов первостепенное значение имеет единство правового регулирования использования земельных участков (далее – ЗУ) и объектов недвижимости (далее — ОН), которые на них расположены. Документы территориального планирования РФ представлены на рисунке 1.

Основными целями разработки планов по застройке территории являются [4]:

• предотвращение нанесения ущерба окружающей среде, а также элементам природного ландшафта;
• обеспечение стабильного развития сельского или поселения на несколько лет вперед;
• сбор сведений о правообладателях ЗУ на территории населённого пункта;
• создание условий для привлечения инвестиций в инфраструктуру поселения;
• сохранение памятников и культурного наследия;
• осуществление условий для эффективного использования территории и ресурсов поселения.

При планировке и застройке территории ключевым критерием является необходимость её зонирования с установлением видов функционального использования и ограничений для осуществления градостроительной деятельности. Также необходимо планировать и застраивать территорию с учетом её природных особенностей. А именно: наименее удобные территории должны быть подвергнуты  освоению путем проведения инженерно-технических мероприятий, которые  связанны с изменением самих природных условий. Разумеется, что предпочтение следует отдавать ЗУ, которые являются более благоприятным как  по условиям освоения, так и по условиям проживания на них.

В настоящее время в законодательстве РФ перечисляется множество различных видов зонирования. В ряде нормативных актов можно встретить такие понятия, как строительное зонирование, экологическое зонирование, функциональное зонирование, зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, ценовое зонирование, территориальное зонирование экономическое зонирование и иные виды. При этом подразумевается, что каждый вид зонирования применяется для решения определенного ряда задач.

Зонирование земель населённых пунктов проводится в рамках процедуры градостроительного зонирования. При этом оно затрагивает не только земли населённых пунктов, но и земли других категорий, которые расположены в границах как городских, так  и сельских поселений, городских округов и межселенных территорий. В соответствии с зонированием их территории определяется порядок использования земель поселений.

На данном этапе необходимо акцентировать внимание на зонирование как на функцию управления земельным фондом урбанизированных территорий.

К территориальным зонам относятся зоны, для которых в правилах землепользования и застройки установлены градостроительные регламенты и определены границы. В основе критериев выделения территориальной зоны выступает особый правовой режим использования ЗУ в ее границах в соответствии с целями использования и их предназначением.

Зонирование территории любого населённого пункта позволяет создать удобное для жизни населения пространство для стабильного развития и успешного осуществления различных видов деятельности. В тоже время проблема определения зон различного функционального назначения в пределах особо охраняемых природных территорий (далее – ООПТ) является особенно актуальной задачей для крупных и сверхкрупных городов в целях поддержания природно-экологического каркаса населённых пунктов  и развития экологических сетей т.к. зонирование – это эффективный метод управления урбанизированными территориями.

Приоритетными законами в области развития застроенных территорий являются Земельный кодекс (далее — ЗК РФ),  Градостроительный кодекс (далее – ГК РФ), а также другие законодательные документы и различные Своды правил (СНиПы).

В соответствии с действующим законодательством, землями населённых пунктов признаются земли, используемые для застройки, а также развития населённых пунктов, причем их границы отделяют такие земли от иных категорий земель.

Зонирование территории населённого пункта ( далее – НП) представляет собой ее разграничение с выделением зон и определением для каждой из них целевого назначения, а также приоритетных функций и определенных режимов использования. В свою очередь при  проведении зонирования населённого пункта выделяются зоны с конкретными видами использования земель и ограничениями их использования. При этом должны быть учтены их функциональное назначение при осуществлении градостроительной деятельности. Развитие застроенных территорий представляет собой изменение как плотности, так  и параметров застройки, что  может быть осуществлено в пределах как одного, так и  нескольких смежных микрорайонов, кварталов, либо их частей.

В статье 85 ЗК РФ определен состав земель НП, которые относятся к следующим территориальным зонам: общественно-деловым; жилым; инженерных и транспортных инфраструктур; производственным; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. При этом каждый ЗУ  должен относиться только к одной зоне [1].

Для каждой территориальной зоны правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент, учитывающий особенности ее расположения, а также  развития, возможности территориального сочетания различных видов использования ЗУ, обязательный для исполнения всеми собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами ЗУ.

ГК РФ устанавливает правила землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны, а именно: виды разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства (далее – ОКС); предельные размеры ЗУ  и предельные параметры разрешенного строительства; ограничения использования ЗУ  и ОКС [2].

Документы градостроительного зонирования состоят из текстовой и картографической части. Первая содержит описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах территориальных зон, 2-ая включает карту градостроительного зонирования территории населённого пункта. Процесс разделения территории на зоны основывается на генеральном плане города, а описательная часть и регламенты на основании  функционального зонирования территории.

Необходимо обратить внимание на то, что  необходимо предусматривать размещение общественных зданий и сооружений, жилых домов, улично-дорожной сети, озелененных территорий общего пользования, а также других объектов по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности в соответствии с нормативными документами.

В процессе осуществления градостроительной деятельности в соответствии с основными направлениями градостроительного развития города наряду с зонированием, устанавливается также строительное,  ландшафтное  и функциональное  назначение территории.

Функциональное назначение предполагает установление использования ЗУ  для определенных видов деятельности и разрешенное соотношение площадей участков жилых, общественных, производственных и природных объектов [3].

Строительное назначение устанавливает разрешенное соотношение площадей участков застройки различной высоты и плотности. Ландшафтное назначение устанавливает определенные требования к доле территории с преобладанием естественных покрытий над искусственными. Зонирование территории является  результатом классификации  и систематизации земель по комплексу различных признаков. Именно это является важным условием эффективного использования территории в интересах всего общества. Материалы зонирования территории города применяются для включения в состав разрешительной и градостроительной документации определенных показателей для будущего использования территории. Такие показатели используют для разработки проектных предложений; информирования участников градостроительной деятельности о перспективах градостроительного развития города; проведения экспертизы, согласования и утверждения проектной и разрешительной документации по всем объектам и территориям в границах градостроительных зон; а также для рассмотрения нарушений правовых норм, связанных с использованием территории [4].

Право на благоприятную окружающую среду, а наряду с этим и ответственность за земельные и иные правонарушения заключаются в том, как собственник, арендатор или пользователь ЗУ  использует его в соответствии с градостроительными регламентами, установленными для каждой территориальной зоны. Определение размера вреда окружающей среде, причиненного нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, осуществляется исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды, а также в соответствии с проектами рекультивационных и иных восстановительных работ, при их отсутствии в соответствии с таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, утвержденными органами исполнительной власти, осуществляющими государственное управление в области охраны окружающей среды. При этом лица, которые признаны виновными  в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут имущественную, дисциплинарную, административную, уголовную ответственность. Также необходимо отметить, что должны быть рассмотрены и учтены основные проблемы, связанные с природным и антропогенных загрязнением почв, а также возможные пути решения существующих проблем. Рассматриваться основные источники загрязнения почв, факторы, влияющие на оценку загрязнения почв. Важна возможность разработки комплекса мероприятий по охране, а также сбережению почвенного покрова.

Градостроительное зонирование земель поселений – это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства ЗУ и иных ОН в условиях рынка. Градостроительное зонирование подлежит неукоснительному соблюдению со стороны всех участников инвестиционной и строительной деятельности.

В механизме правового регулирования градостроительное зонирование занимает особое место. Оно содержит критерии правомерности поведения субъектов правоотношений, так как конкретизирует признаки составов правонарушений. Из числа правомочий собственника ЗУ градостроительное зонирование затрагивает реализацию правомочия пользования ЗУ, регулируя его в публичных интересах.

Таким образом, выделение функциональных зон населенного пункта, территориальных зон и установленных видов разрешенного использования земель в единой системе зонирования территории города позволяет согласованно решать градостроительные, землеустроительные и кадастровые задачи города. Зонирование территории предполагает решение важных экологических, социальных и экономических вопросов расселения. Это и определяет принцип правового регулирования использования земель в интересах населения и общества в целом [5].

Список использованных источников

1. Земельный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г.: по состоянию на 09.02.2019 г.] / [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: по состоянию на 09.02.2019 г.] / [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
3. Варламов А.А., Гальченко С.А., Клюшин П.В. Современные проблемы развития агропромышленного комплекса России // Аграрная Россия. 2015. N6. С. 18-22.
4. Жарников В.Б. Рациональное использование земель и основные условия его реализации // Вестник СГУГиТ. 2017. Т.22. №3. С. 171-179.
5. Маргалитадзе О.Н., Горбунов В.С. Особенности развития мировой экономики и внешнеэкономической деятельности в условиях глобализации и регионализации: монография / Издательство: НАучный консультант, 2019. – 170 с.
   
6. Фомин А.А. Совершенствование организационно-экономических механизмов регулирования земельных отношений в аграрной отрасли российской федерации: монография / Издательство: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Государственный университет по землеустройству, 2018. – 556 с.
   
7. Тенденции и проблемы развития земельного законодательства. Материалы к Парламентским слушаниям Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и к Столыпинским чтениям в Государственном университете по землеустройству 19 апреля 2018 года. Под общ. ред. С.Н. Волкова, А.А Фомина / Издательство: Государственный университет по землеустройству, 2018. – 272 с.
   
8. Антропов Д.В. Особенности землепользования в зонах с особыми условиями использования территорий // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. №11. С.6-10.