Интеграл 5/2020

УДК 332.3/5 

Совершенствование методики выполнения кадастровых работ при постановке земельных участков на государственный кадастровый учёт

Improving the methodology for performing cadastral works when registering land plots for state cadastral registration

Нилиповский Василий Иванович, проректор по международной деятельности, кандидат экономических наук, профессор кафедры экономической теории и менеджмента ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д. 15), v_i_n2000@mail.ru

Хабарова Ирина Андреевна, кандидат технических наук, доцент кафедры городского кадастра, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова., д. 15), irakhabarova@yandex.ru

Фролова Ольга Александровна, магистрант  по направлению подготовки 21.04.02 «Землеустройство и кадастры», профиль: «Оценка и управление городскими территориями» ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д. 15), frolova1885@mail.ru

Яворская Ирина Дмитриевна,  магистрант  по направлению подготовки 21.04.02 «Землеустройство и кадастры», профиль: «Оценка и управление городскими территориями» ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д. 15), yavorskaya-irina@gmail.com

Nilipovsky Vasily I., Vice-rector for international work, candidate of economic Sciences, Professor of the Department of economic theory and management, The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), v_i_n2000@mail.ru.

Khabarova Irina A.,  Candidate of Technical Sciences, Associate Professor of the Department of Municipal Cadastre, The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia),  https://orcid.org/0000-0001-8406-7162, irakhabarova@yandex.ru

Frolova Olga A., graduate student in the direction of preparation 21.04.02 Land management and cadastres. Training profile: Assessment and management of urban areas, The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), frolova1885@mail.ru

Yavorskaya Irina D., graduate student in the direction of preparation 21.04.02 Land management and cadastres. Training profile: Assessment and management of urban areas, The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), yavorskaya-irina@gmail.com

Аннотация.  В статье проведен анализ правовых основ  организации и проведения кадастровых работ при постановке земельных участков  на государственный кадастровый учёт. Рассмотрена практика и актуальные проблемы постановки земельных участков на государственный кадастровый учет. Разработаны рекомендаций и даны предложения.

Summary.  In the article, the authors analyzed the legal framework for organizing and conducting cadastral works when registering land plots for state cadastral registration. The authors of the article considered the practice and topical problems of the state cadastral registration of land plots. They developed recommendations and made offers.

Ключевые слова: государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, земельные участки, кадастровые инженеры, кадастровые работы.

Keywords: state cadastral registration, state registration of rights, land plots, cadastral engineers, cadastral works.

Совершенствование существующей методики выполнения кадастровых работ при постановке на государственный кадастровый учёт земельных участков (далее — ГКУ ЗУ) на сегодняшний день является одной из наиболее актуальных задач для улучшения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

При этом совершенствование методов проведения кадастровых работ для ГКУ земельных участков влечёт совершенствование всей  системы ЕГРН в целом, а также  ведет к увеличению социального и инвестиционного потенциала.  Ведь земля – это национальное богатство нашей страны, учёт которого способствует предоставлению гарантий прав на ЗУ, развитию системы налогообложения земли и иной недвижимости.

Эффективный оборот земель является основой для благоприятного развития земельного рынка и государства в целом, который  зависит от наличия своевременной, достоверной и полной кадастровой информации о ЗУ и динамики их изменений. В этом аспекте ГКУ – главный способ формирования таких сведений [1].

В связи с вышеперечисленным необходим развернутый и системный подход к системе проведения  кадастровых работ, который  является одним из основных инструментов описания ЗУ в качестве оборотоспособных объектов недвижимости и является  необходимым для внесения текущих изменений в сведения ЕГРН посредством ГКУ ЗУ.

Перейдем к рассмотрению Гражданского и Земельного Кодексов Российской Федерации, которые  единогласно закрепляют правило, согласно которому участие ЗУ в обороте возможно только после прохождения им процедуры  ГКУ, так как только после этого он становится индивидуальной определенной вещью. Таким образом, принципиальное значение ГКУ для оборота заключается в принципе, который гласит, что без ГКУ нет ЗУ как объекта недвижимости. Именно из-за этого в последние несколько лет получение прав на ЗУ, совершение сделок с ними и государственная регистрация прав (далее – ГРП) возможны только после ГКУ [2, 3].

При постановке на ГКУ ЗУ – весь процесс регулируется Федеральным законом № 218 РФ «О государственной регистрации недвижимости», который приводит к порядку взаимоотношения в связи с проведением регистрации прав на недвижимое имущество и разнообразных сделок с ним на территории станы и в соответствии с законодательством Российской Федерации[4].

Перейдем к основаниям для проведения ГКУ и ГРП:

  1. Свидетельство на право на наследие;
  2. Договоры и другие сделки в отношение недвижимого имущества;
  3. Акты на недвижимое имущество;
  4. Акты, изданные органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также возникновение, переход, ограничения и обременения на объект недвижимости (далее – ОН);
  5. Вступившие в законную силу судебные решения;
  6. иные документы»

Процедуры осуществления ГРУ и ГРП:

  • единовременный ГКУ и ГРП;
  • ГРП без осуществления ГКУ;
  • ГКУ  без осуществления  ГРП.

Одновременно ГКУ и ГРП осуществляется в связи с:

  • созданием ОН;
  • образованием ОН;
  • прекращением ОН;
  • образованием или прекращением существующей части ОН. 

ГКУ осуществляется без регистрации:

  • если прекращает существовать ОН, права на который не были зарегистрированы;
  • в отношении всех помещений, машино-мест в здании и сооружении одновременно с ГКУ здания и сооружения, если права на них уже зарегистрированы.

Таким образом, закон о государственной регистрации недвижимости после внесения изменений предоставляет возможность гражданам сократить время для узаконивания своих прав на землю и другое недвижимое имущество, а государственным структурам — вести их строгий учет и контролировать законность проведенных сделок. База информации, формализация документов позволили координировать деятельность структур, причастных к действиям по регистрации земли и имущества, исключив ведомственные противоречия.

Также отметим, что особое право на осуществление кадастровой деятельности имеет кадастровый инженер (далее – КИ).

Без участия которого невозможно решение ни одного земельного вопроса. При этом эта профессия довольно новая, она включена в общегосударственный список лишь в 2011 году, до этого момента обязанности исполняли землеустроители. Для улучшения регулирования и контроля за деятельностью граждан в 2016 году были внесены изменения в ФЗ Закон «О кадастровой деятельности» № 221- ФЗ [5].

В данный момент все права и обязанности кадастрового инженера подробно описаны в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности».

Согласно Федеральному закону № 221 «О кадастровой деятельности», во время проведения кадастровой деятельности инженер имеет определенные права:

1) Без препятствий попадать на объект для выполнения кадастровых работ (далее – КР). Данную возможность специалисту должны обеспечить заказчики (физические или юридические лица).

2) Требовать от заказчика документацию для проведения КР. КИ  может требовать получения в целях ознакомления и изучения всей наличной документации, необходимой для проведения КР. Определенные ограничения могут заранее быть прописаны в отдельных пунктах договора между сторонами.

3) Отказаться выполнять заказ. Такие действия могут происходить в процессе работы, основанием для этого служит грубое нарушение заказчиком одного из пунктов договора. Чаще всего, причиной отказа от выполнения работ являются ограничения заказчика на доступ к информации, документам или к месту проведения съемок.

4) Отказаться брать на стажировку юного специалиста. При этом в организацию СРО специалисту нужно предоставить документ, подтверждающий причину неисполнения обязанностей руководителя стажировки.

При этом СРО и специалисты СРО занесены в Росреестр, в котором содержатся сведения о каждом конкретном лице. Это своего рода государственный контроль за занятыми в этой сфере работниками. В реестр вносятся в том числе: регистрационный номер; данные о членстве в СРО; личные сведения; квалификация; опыт работы; результаты аттестата; сведения о нарушениях, если таковые имелись; страховой пенсионный номер; информация о дисквалификации; погашенной судимости. Сведения присутствуют в открытом доступе на сайте. Заказчики имеют возможность выбрать хорошего специалиста, оценить его квалификацию, не запрашивая дополнительного резюме и не вызывая для проведения необходимых им работ. Это увеличивает вероятность выбора подходящего вам специалиста и уменьшает риски некачественно выполненных работ (рис.1).

Если рассмотреть любую карточку отдельного СРО также можно найти сформированные списки кадастровых инженеров, участвующих в этой организации (рис. 2) и список инженеров, прекративших своё членство в СРО (рис. 3).

Деятельность КИ  подлежит строгому контролю со стороны СРО, членом которой он является. То есть, если КИ внесены заведомо ложные сведения в межевой, технический план или акт обследования, а также подлог документов, на основании которых они были подготовлены, в соответствии с законодательством, то ему грозит штраф в размере от 30 до 50 тыс. руб. или дисквалификация сроком до трех лет.

Важно, что СРО КИ и работники СРО КИ не вправе заключать договоры подряда на выполнение КР с членами такой СРО или принимать участие в выполнении КР, а также учреждать юридические лица или являться членами органов управления юридических лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, их дочерних обществ.  Работники СРО КИ не вправе заключать трудовые договоры с юридическими лицами, заключившими трудовые договоры с членами СРО КИ, ее дочерними обществами.

Таким образом законодательство направлено на создание грамотного механизма контроля за деятельностью КИ для совершенствования выполняемых ими КР, как следствие это  повышает  качество сведений об объектах недвижимого имущества. Т.е. действующим законодательством предусмотрен целый ряд механизмов, направленных на сокращение сроков и улучшение качества подготовки кадастровой документации в сфере земельных отношений, а также на уменьшение количества судебных разбирательств в этой сфере.

Проанализировав нормативно-правовую базу ГКУ и рассмотрев причины, препятствующие ГКУ ОН, в частности ЗУ перейдем к разработке рекомендаций по улучшению проведения КР и осуществления системы ГРП на недвижимость в целом. Для этого обратимся к международному рейтингу «Doing Business» («Ведение бизнеса»), который по единой методике оценивает и сопоставляет условия регулирования предпринимательской деятельности в различных странах [6]. Рейтинг «Doing Business» используется как универсальный объективный источник информации о благоприятности условий ведения бизнеса в различных странах, а также побуждает сами страны к более эффективному регулированию, обеспечивая измеримые ориентиры для проведения реформ. При составлении рейтинга «Doing Business» оценка делового климата в стране осуществляется по 11 направлениям (областям жизненного цикла частных предприятий), одним из которых является «регистрация собственности», который нас и интересует. На рисунке 4 представлен рейтинг РФ по всем направлениям среди всех стран мира.

На рисунке видно, что Россия на 12 месте в списке лучших по качеству регистрации прав.

При оценке стран по показателю «регистрация собственности» Всемирным банком оцениваются:

  • количество процедур, которые должны быть выполнены сторонами для приобретения объекта недвижимости и передачи права собственности на него;
  • время, необходимое для выполнения этих процедур;
  • стоимость процедур;
  • качество системы управления земельными ресурсами в стране.

При этом модельным объектом исследования является сделка по купле-продаже коммерческого объекта недвижимости (нежилое задание и земельный участок) между двумя юридическими лицами.

Проводимые в сфере регистрации прав реформы в целом из года в год положительно влияли на позиции России в рейтинге «Doing Business»: в рейтинге 2013 года Российская Федерация занимала 46 место, 2014 года–17 место, 2015 года – 12 место, 2016 года – 8 место, 2017 года – 9 место, 2018 года – 12 место [6]. Но, как мы уже выяснили выше, по данным на 2019 год РФ по-прежнему осталась на 12 позиции. Что ещё раз доказывает необходимость совершенствования процесса ГКУ и ГРП.

После рассмотрения особенностей программ по повышению качества проводимых КР, а также  совершенствованию документации в отношении ЗУ для осуществления ГКУ, изучения практики и проблем постановки ЗУ на ГКУ, а также учитывая опыт зарубежных стран, опережающих Российскую Федерацию в рейтинге «Doing Business» по показателю «регистрация собственности», в целях улучшения и совершенствования кадастровых работ при постановке на ГКУ и ГКУ и ГРП в целом, предоставляется целесообразным реализация следующего комплекса предложений, а именно:

  • введение ускоренной процедуры ГРП за дополнительную плату (повышенный размер государственной пошлины);
  • введение пониженного размера государственной пошлины за ГРП в случае подачи заявления в электронном виде (данное действие приведет к уменьшению количества ошибок в базах при переносе данных и ускорит процесс кадастровых работ);
  • оформление и закрепление права на все объекты недвижимого имущества;
  • проведение работ по уточнению границ между административно-территориальными единицами на всей территории РФ (снятие проблем с наложениями);
  • дальнейшее совершенствование механизма осуществления компенсационных выплат (совершенствование компенсационной функции ЕГРН, создание компенсационного фонда);
  • развитие «агентской» системы регистрации прав (ускорение процесса подачи заявления о регистрации прав, например, через банки, риелторские компании и т.п.);
  • сокращение срока проведения правовой экспертизы за счет оптимизации ее процедуры (поэтапное внедрение типовых форм договоров, подлежащих государственной регистрации или являющейся основанием для ГРП, ограничения права или обременения объекта недвижимости; введение матричной модели правовой экспертизы).

Также отметим, что совершенствование процедур предоставления ЗУ и ГКУ  ОН является составной частью задач по обеспечению устойчивости социально -экономического развития страны, решению социальных, экономических и экологических проблем, повышению качества жизни, улучшению инвестиционного климата и содействию региональному развитию.

Принятие федеральных целевых программ, внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений направлено на повышение эффективности процедур предоставления ЗУ, находящихся в государственной (федеральной, региональной) или муниципальной собственности, и постановки объектов на государственный кадастровый учет.

За последние несколько лет были значительно пересмотрены правила ГКУ ЗК и иной недвижимости, а также уточнены правила подготовки документов для ГКУ.

Действующим законодательством обеспечено осуществление главных этапов процесса подготовки документов для ГКУ нужной гражданам законодательной базой, в том числе нормативно-правовыми актами, которые содержат требования к подготовке работ, что существенно сокращает сроки и увеличивает качество подготовки документов.

Список источников

  1. Хабарова И.А., Хабаров Д.А. Совершенствование методики выявления ошибок, препятствующих государственному кадастровому учету недвижи-мости//Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, №10, 2020, С. 65-70.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) (дата обращения 15.10.2020 г.)
  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020) (дата обращения 15.10.2020 г.)
  4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020) (дата обращения 15.10.2020 г.)
  5. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) (дата обращения 15.10.2020 г.)
  6. https://russian.doingbusiness.org/ — «Doing business» Оценка бизнес регулирования (дата обращения 15.10.2020 г.)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *