УДК 332.74
Руслана Жданова,
кандидат экономических наук, доцент,
Государственный университет по землеустройству
Оценка кадастровой стоимости земель городских территорий с учетом экологических факторов
В данной статье рассмотрен учет экологического качества территорий при проведении денежной оценки земель для обеспечения обоснованного налогообложения, сбалансированного использования земельных ресурсов и эффективного управления ими.
Summary
This article describes the environmental quality of the territories when carrying out a monetary assessment of lands to ensure reasonable taxation, a balanced use of land resources and effective management.
Ключевые слова: кадастровая оценка, налогообложение, земельный участок, вид разрешенного использования, кадастр, экология, фактор стоимости, рациональное использование.
Keywords: cadastral valuation, taxation, land plot, permitted use, cadastre, ecology, cost factor, rational use.
Необходимость улучшения экологического состояния окружающей среды требует полноценной реализации экологической составляющей земельного кадастра. В связи с этим земельный кадастр населенных пунктов должен стать главным инструментом в сфере охраны и рационального использования земель населенных пунктов.
Следовательно, земельный кадастр населенных пунктов должен быть направлен на обеспечение органов государства и самоуправления кадастровой информации для решения поставленных социально-экологических задач [1].
Вопросами совершенствования земельно-кадастровой системы для эффективного использования земель населенных пунктов занимаются многие специалисты-ученые аграрного направления.
Публикации свидетельствуют, что сейчас ведется активный поиск путей улучшения экологического состояния окружающей среды через земельный кадастр населенных пунктов, как главный инструмент в сфере охраны и рационального использования селитебных земель. Каждому виду угодий должен быть назначен, в зависимости от экологической ситуации и состояния почв, соответствующий режим использования [2,3,4].
Процесс развития населенных пунктов городского типа составляет содержание термина «урбанизация». Урбанизация стала результатом промышленной революции и одновременно стимулом и основой быстрого прогресса промышленности за счет концентрации производства и кадров. Урбанистическая концентрация населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом. Составляя лишь 2% от общей площади территории России, они концентрируют более двух третей населения и 75% основных промышленно-производственных фондов, около 95% финансово-кредитных и научно-исследовательских учреждений, сосредотачивают основные социальные, производственные, информационные и управленческие связи [4].
Высокие темпы прироста городского населения и низкие доходы горожан обусловили особенности урбанизации России, характеризующихся:
- низкими уровнями жизни жителей, качества городской среды;
- сочетанием социальной инфраструктуры с производственными предприятиями;
- ухудшением экологической ситуации.
Указанные факторы в совокупности обусловливают критическое состояние многих городов, но их влияние на разных этапах процесса урбанизации отличается. Сначала срабатывает положительный эффект агломерации, связанный с концентрацией промышленности, но впоследствии на первый план выходят негативные последствия:
- проблемы экологии;
- транспортная перегруженность;
- трудности с водоснабжением, утилизацией отходов.
Такая динамика является типичной причиной резкого занижения стоимости земельных участков урбанизированных территорий вследствие обострения неблагоприятной экологической ситуации, поскольку происходит:
- значительная деградация окружающей среды;
- чрезмерное загрязнение поверхностных и подземных вод, атмосферного воздуха и грунтов;
- накопления в больших количествах вредных, в том числе высокотоксичных отходов производства.
Экологическая составляющая является одним из весомых факторов, неразрывно связанных с процессом урбанизации, обосновывает необходимость учета экологических показателей в денежной оценке урбанизированных территорий.
Площадь районов увеличивается от центра города к его окраинам, что соответствует тенденции изменения градостроительной качества и стоимости земельных участков на территории города и позволяет более детально оценивать земли города с большим потребительским качеством, поскольку чем более подробная земельно-оценочная структуризация территории, тем выше степень достоверности конечного результата денежной оценки.
В ходе выполнения кадастровой оценки учитываются следующие группы факторов, которые больше всего влияют на зональную дифференциацию ценности городских земель:
- транспортно-функциональная удобство территории;
- экологическое качество (состояние окружающей среды) тер тории;
- уровень инженерно-инфраструктурного обеспечения;
- социально-градостроительная привлекательность среды.
Для каждого фактора рассчитывается соответствующий индекс влияния на ценность территории.
Конечным результатом по оценке кадастровой стоимости земель городских территорий с учетом экологических факторов является: определение индексов транспортно-функциональной удобства, экологического качества, обеспечение инженерной инфраструктурой и социально-градостроительной привлекательности каждого из оценочных районов. На их основе исчислялся комплексный индекс ценности:
Резюмируя, можно прийти к выводу, что учет показателей, характеризующих состояние окружающей среды, является довольно важным в определении стоимости того или иного участка. Несмотря на популярность, которую набирает влияние инфраструктуры на ценообразование в области земель, именно состояние окружающей среды, экологические факторы должны являться основополагающими как в выборе самого участка, так и в расчёте его стоимости.
Литература
- Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров. — М.: Форум, 2015. — 640 с. — (Высшее образование).
- Магарил Е.Р., Березюк М.В., Рукавишникова И.В. Экономика природопользования: междисциплинарный подход [Текст]. Учебное пособие. М.: Издательский дом «КДУ». 2013. С. 145.
- Рассадин В.Б. Влияние экологических факторов на кадастровую оценку земель /Вестник Тюменского государственного университета: науч. журнал, выпуск №3 (12).-Тюмень, 2007. [Электронный ресурс]. – Режим доступа.-URL/http:masters/donntu/org/librari/
- Свиридова, А. В. Совершенствование кадастровой оценки городских земель с учетом экологических факторов [Текст] / А. В. Свиридова // Проблемы региональной экологии. — 2007. № 6. — С. 80-87.