УДК 332.83

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

IMPROVING HOUSING FINANCE METHODS

Синицына Ксения Вадимовна, магистрант ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Руководитель к.э.н., доцент ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» Иванова Н.А. 

Sinitsyna K.V., ksubus136@gmail.com

Аннотация. В статье приведен анализ текущего состояния рынка жилищного строительства. Однако к настоящему времени потребность в жилье на всей территории России полностью не удовлетворена, так как многие семьи все еще нуждаются в улучшении жилищных условий. Для решения этой проблемы государством разрабатываются механизмы поддержки и развития жилищного строительства, одним из которых является переход от долевого финансирования к проектному. На основе анализа различных исследований российских ученых даны трактовка понятия и основные положения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. В статье рассмотрен механизм поэтапного внедрения проектного финансирования в России, а также выявлены достоинства и недостатки данного метода финансирования. Такой механизм позволит снизить риски невыполнения обязательств как строительных организаций, так и кредитные риски.

Summary. The article provides an analysis of the current state of the housing construction market. However, to date, the need for housing throughout Russia has not been fully met, as many families still need to improve their living conditions. To solve this problem, the state is developing mechanisms to support and develop housing construction, one of which is the transition from equity financing to project financing. Based on the analysis of various studies of Russian scientists, the interpretation of the concept and the main provisions of project financing using escrow accounts are given. The article considers the mechanism of phased implementation of project financing in Russia, and also identifies the advantages and disadvantages of this method of financing. Such a mechanism will reduce the risks of non-fulfillment of obligations of both construction organizations and credit risks.

Ключевые слова: жилищное строительство, эскроу-счета, финансирование, модель финансирования, недвижимость.

Key words: housing construction, escrow accounts, financing, financing model, real estate.

Актуальность данного вопроса обусловлена тем, что для государства является важной задачей поддержания платёжеспособности и обеспечение жильем всех слоев населения в современных экономических условиях [1]. Россия достигла высокого уровня по обеспеченности населения жильем, но при этом отстает от развитых стран по количеству квадратного метра жилья на человека. То есть, в России на одного человека приходится 26 кв.м жилой площади, когда для европейского уровня это в 1,7 раз меньше.

В настоящее время в России одной из первоочередных задач социально-экономического развития выступает увеличение объемов жилищного строительства и формирование рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования [2].  

Одним из методов финансирования жилищного строительства являются государственные целевые программы.

В «Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года» особое значение придается наращиванию объемов жилищного строительства и улучшению комфортности жилищных условий. В разделе «Целевые показатели по ипотеке и жилищному строительству» указанного документа поставлена задача повысить обеспеченность населения жильем к 2024 г. до 28-30 кв. м на человека, а к 2030 г. превысить этот уровень. Предполагается также довести к 2030 г. до 70% долю городов с благоприятной городской средой. Необходимым условием выполнения этих показателей является увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. м в год., в том числе за счет объема ввода в многоквартирных жилых домах до 80 млн. кв. м и до 40 млн. кв. м за счет индивидуального жилищного строительства [4].

Целевыми показателями стратегии развития строительной отрасли предусмотрено, что объем выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке (под залог прав по ДДУ) достигнет к 2030 г. 1,1 млн штук против 0,4 млн штук по итогам 2019 г., а объем выданных ипотечных кредитов вырастет более чем в 2 раза – с 2,8 трлн руб.  в 2019 г. до 6,2 трлн руб. в 2030 г. При этом доля строительства многоквартирных жилых домов, профинансированного за счет ипотечного кредитования, поднимется с 17,5 до 53% [6].

С 1 июля 2019 года в России осуществляется переход на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Новые проекты могут привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета. Застройщик финансирует проект за счет собственных средств и банковских кредитов, а деньги дольщиков за проданные квартиры получает после сдачи проекта в эксплуатацию. В настоящее время в стадии строительства по стране находится немногим более 100 млн кв. м жилья, из которых примерно 30 млн кв. м уже строятся по правилам проектного финансирования с использованием счетов эскроу [3].

По данным Банка России, на начало сентября 2020 г. в банках открыто почти 180 тыс счетов эскроу, на которых аккумулировано более 600 млрд руб.  Банки одобрили финансирование более чем на 1,8 трлн руб., а объем ссудной задолженности достиг 667 млрд руб. По данным Банка России, средняя процентная ставка на всем жизненном цикле кредитного договора составляет 46%. Средний срок рассмотрения заявки составляет 30-45 дней. Особенность финансирования с использованием счетов эскроу заключается в возможности минимизировать ставку по кредиту при значительном размере поступлений денежных средств участников долевого строительства на счета эскроу. В таком случае применяется специальная пониженная ставка. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%.

Переход на новую модель финансирования жилищного строительства сопряжен с решением проблем, имеющих системный характер. Прежде всего, эта модель предполагает замену средств дольщиков банковским кредитованием. По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием. По расчетам ДОМ.РФ, для этого потребуется увеличение объемов кредитования застройщиков с 0,6 трлн руб. в 2018 г. до 6,4 трлн руб. в 2024 г. Таким образом, на горизонте 4-5 лет кредитный портфель застройщиков жилой недвижимости должен возрасти в 10 раз [6].

В рамках новой модели финансирования строительства жилой недвижимости обслуживание ссудной задолженности возможно только при условии растущих объемов продаж квартир на первичном рынке. При этом основным драйвером спроса призвано служить дальнейшее развитие ИЖК. По итогам 2019 г. примерно 60% квартир в новостройках и каждая вторая на вторичном рынке приобретены с помощью ИЖК. Ограничителями спроса могут выступить повышение долговой нагрузки вследствие отставания динамики денежных доходов населения от платежей по кредиту и рост цен жилой недвижимости в случае перехода критической отметки (более 10% в годовом выражении) [6].

Реформа отрасли жилой недвижимости отсекла девелоперов от бесплатных средств дольщиков. При этом с начала перехода на проектное финансирование объем текущего строительства в Российской Федерации снизился на 20 млн кв. м. Половина регионов Российской Федерации характеризуется нулевой и отрицательной маржинальностью жилищного строительства из-за низкого платежеспособного спроса населения. Это затрудняет застройщикам доступ к банковским деньгам. Кроме того, банковский кредит не покрывает всю сметную стоимость проекта, а собственные средства могут быть заморожены в других проектах или их может быть недостаточно при увеличении объема строительства. Для поддержания темпов строительства компании нуждаются в дополнительном капитале, получить который можно на фондовом рынке. Повышение прозрачности и надежности отрасли в ходе реформы, структурирование девелоперских групп, ее цифровизация и формирование рейтинговой истории должны помочь повысить доверие инвесторов к облигациям строителей и устранить премию за риск сектора, которую эмитенты вынуждены предлагать для успешного размещения в настоящий момент. Уже в этом году можно ожидать выхода 10–15 эмитентов-девелоперов (в основном крупных) на рынок с совокупным объемом до 30 млрд рублей. 

Облигации — важный канал привлечения финансирования застройщиками в новых условиях. Теряя доступ к бесплатным средствам дольщиков, строительная отрасль не сможет получить в короткой перспективе сопоставимый объем проектного финансирования. Поэтому выход на рынок публичного долга — практически неизбежный в нынешних условиях сценарий финансирования для многих участников рынка. Для успешного выпуска облигаций застройщикам придется серьезно подготовиться [5].

В первую очередь потребуется структурировать строительную компанию или группу компаний. Материнской компанией строительного холдинга должна быть необремененная строительными проектами компания, которая впоследствии будет эмитентом облигаций или поручителем за финансовую SPV. Под материнской структурой уже должны быть сосредоточены все юридические лица — застройщики.

Для выпуска облигаций девелоперам также придется существенно повысить информационную прозрачность, ввести в практику регулярное раскрытие финансовых и операционных показателей, организовать системное взаимодействие с инвесторами, биржей и рейтинговыми агентствами.

Список использованной литературы

1. Кутузов И.М., Пузырева Е.Н. Международные денежные расчеты. Учебное пособие. – М.: Инфра-М,Норма, 2017. – 208 с.
2. План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкция по его применению с последними изменениями. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2012. – 160 с.
3. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. – М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. – 256 с.;
4. Типология объектов недвижимости. — Хлыстун В.Н., Мурашева А.А., Емельянова T.A., Клюшин П.В., Ломакин Г.В., Камов Л.П., Лепехин П.А., Савинова С.В., Столяров В.М., Мусаев М.Р., Магомедова А.А., Мусаева З.М. Москва-Махачкала, 2017.
5. Хлыстун В.Н., Мурашева А.А. и др Управление недвижимостью. Том Учебник. Под ред. А.А. Мурашевой и В.Н. Хлыстуна. — М.: ГУЗ. Изд-во ДагГАУ. 2020.
6. Гарант ру. Информационно-правовой портал. [Сайт]: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71664942/ (дата обращения: 14.04.2021).