УДК 332.3 

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ BIM-ТЕХНОЛОГИЙ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

USE OF BIM-TECHOLOGIES IN THE MANAGEMENT OF REAL ESTATE PROPERTY

Семенов Дмитрий Юрьевич, аспирант по направлению (профилю) землеустройство, кадастр и мониторинг земель (географические науки) ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва 

Semenov D.U., semenovdm@rambler.ru 

Аннотация. В связи с постоянным ростом городов, развитием инфраструктуры необходимы новые методы обработки информации об объектах недвижимости. В данной статье рассматривается использование Building Informational Modeling (BIM) для целей управлении недвижимостью на различных этапах его жизненного цикла. Описаны плюсы применения данных технологий в землеустройстве, в градостроительстве, в кадастре, на всем жизненном цикле объекта недвижимости. Даны конкретные примеры плюсов использования технологии информационного моделирования здания. Показано применение 3D-кадастр в различных странах. На основе всей полученной информации сделан общий вывод.

Summary. Due to the constant growth of cities and infrastructure development, new methods of processing information about real estate are necessary. In this assay has been discussed the use of Building Informational Modeling (BIM) for property management at various stages of its life cycle. Have been described the advantages of using these technologies in land management, urban planning and cadaster throughout the life cycle of a property. Concrete examples of the advantages of using information technology modeling of the building have been given. The use of 3D cadasters in various countries has been shown. A general conclusion has been made based on all the received information. 

Ключевые слова: управление городскими территориями, BIM-модель здания, BIM-технологии, городская инфраструктура, трехмерные системы, кадастровые системы, 3D-кадастр.

Keywords: management of urban areas, BIM model of the building, BIM technology, city Infrastructure, three-dimensional systems, cadastral systems, 3D-cadastre.

В настоящее время в период роста городов особую нагрузку испытывает на себе градостроительная и проектно-строительная деятельность. Цель, которых организация рациональных, комфортных условий для работы и жизни людей. Становится фактически неосуществимым организовывать градостроительную и проектную деятельность прежними методами под потребности современного общества. Также результатом данных работ должен быть материал удобный для дальнейшего использования в области эффективного управления и контроля над недвижимостью.

Как ответ на современные потребности общества была разработана модель информационного моделирования зданий — Building Informational Modeling (BIM). Информационное моделирование зданий (BIM) — это цифровое описание функциональных, физических о характеристиках объекта. BIM — это система взаимосвязанных показателей для получения информации об объекте, которых служат рациональной базой для принятия решений в течение жизни объекта от проектирования до сноса [1].

Данная методика проектирования и управления недвижимостью массово применяется в развитых странах. Лидерами же по использованию и внедрению информационного моделирования зданий являются Великобритания, Италия. В данных странах нет проектов, не использующих BIM-технологии [2].

Изначально BIM было создано для целей проектирования зданий, в последующем же данная методика стала намного более значима и используема для возведения, оснащения, эксплуатации объекта моделирования, и управления его жизненным циклом, так и при проектировании рационального использования земель.

Решение проблем в области рационального использования земель, создания комфортной инфраструктуры является основной задачей специалистов  в области градостроительства. В настоящее время организация комфортной инфраструктуры также является одной из приоритетных направлений в политике Российской Федерации. Для достижения данной цели необходимо использовать современные научные, методологические средства, такие как BIM-технологий. Данные технологии содержат описание как проектных, технологических, экономических так и иных данных об объекте проектирования в единой взаимосвязанной системе. Так с помощью информационного моделирования можно отобразить реальную застройку территории, начиная от единичного объекта заканчивая целым городом, что послужит основой при управлении городской застройкой.

Совокупность данных объекта, содержащихся в информационной системе имеют ряд преимуществ, они позволяют:

• скоординировать различные отделы при проектировании объектов строительства,
• эффективно управлять недвижимостью в период его жизненного цикла, прогнозировать затраты на ремонт,
• проектировать и управлять в период реконструкции, капитального ремонта объекта строительства,
• следить за состоянием объекта и своевременно принимать решения о его ремонте, в частности для объектов культурного наследия и памятников архитектуры,
• подбирать, изменять варианты конструктивных вариантов при проектировании, реконструкции объекта строительства,
• «привязать» объект проектирования к местности, оценить нагрузку на инфраструктуру.

Так, например, при проектировании в 2008 году 308 метрового небоскреба «One Island East» в Гонконке были использованы BIM-технологии, в результате которых данный объект был спроектирован за год, построен же за два года, также было обнаружено и исправлено более 2000 ошибок, связанных с координацией различных специалистов [3].

Следовательно, использование BIM-технологий при строительстве объектов недвижимости ускорило проведение работ и скорректировало работу специалистов.

Как было отмечено выше, данные информационные системы содержат характеристики необходимые для ремонта и реконструкции, что как следствие является необходимой базой для ЖКХ.

В целом данные BIM-технологий – информационная основа системы управления земельными ресурсами и связанными с ними объектами [4]. Используемый подход не позволяет полностью отразить существующую застройку территории, загруженность территорий города, что пагубно влияет на управление застройкой территории и развитие инфраструктуры, как пример при комплексном освоении территории, комплексном устойчивом развитии территории. Использование BIM-технологий позволит избежать неточностей в расчетах и корректировок, порчи эстетичного вида городов. Для внедрения информационных систем моделирования объектов недвижимости для целей рационального землепользования могут быть использованы 2D системы кадастровой системы.

Массовое внедрение BIM-технологий благоприятно скажется и в области кадастровой деятельности. Так на данный момент кадастровая система Российской Федерации содержит информацию об объектах учета в системе 2D, тогда как объекты кадастрового учета имеют трехмерные характеристики. В связи с тем, что некоторые объекты недвижимости продаются по стоимости не квадратного метра, а по стоимости кубического метра, то для определения рыночной, кадастровой стоимости необходимы данные 3D кадастра.

Для развития кадастрового учета страны необходимо поддерживать международный контакт и перенимать передовые технологии. На данный момент существует программа International Federation of Surveyors, на которой осуществляется связь и обсуждение проблем кадастровых систем различных стран [5].

Основные тенденции были выработаны в ходе первых встреч представителей стран участников программы на период с 1998 по 2014 года, так основные направления [6]:

• отражение в кадастровой системе прав и обременений;
• кадастровые системы должны развиваться на благо общества;
• публичные кадастровые карты будут представлять информацию по объектам недвижимости из баз данных;
• необходим переход на электронные базы данных;
• кадастровая система должна стать независимой и способной обеспечить себя сама, за счет предоставляемых услуг;
• кадастровая система должна перестать быть двухмерной, должна быть в 3D/4D.

Следовательно, для того чтобы не отставать от передовых разработок в области кадастрового учета также возникает необходимость введения 3D кадастра.

Если же смотреть на опыт зарубежных стран, то например, в Сингапуре используют полное внедрение BIM-технологий в кадастровую систему, в Новой Зеландии же специалист в области кадастровой деятельности выезжает на объект, проводит натурное обследование объекта учета для сравнения с данными в цифровой модели объекта.

Постоянно развивающиеся системы информационного взаимодействия, усложнение архитектуры зданий, увеличение количества подземных, надземных объектов, коммуникаций основные критерии для незамедлительного внедрения трехмерного кадастра.

3D кадастр активно используется в 24 европейских странах. В таблице 1 отражены объекты, подлежащих 3D кадастру в различных странах.

Следовательно, можно сделать вывод, что происходит активное внедрение 3D-кадастра при кадастровом учете сложных объектов, обеспечивая прозрачность, наглядность их учета.

В целом можно сделать вывод, что внедрение технологий Building Informational Modeling (BIM) как в градостроительстве, проектировании так и в кадастровом учете положительно скажется на управлении недвижимостью. Использование BIM-технологий в кадастре позволят более подробно описать объект учета, что необходимо для дальнейшей деятельности, связанной управлением недвижимостью, увеличить качество работ, снизив «человеческий» фактор, увеличить скорость кадастрового учета из-за сокращения сроков натурных обследований объектов.

Литература 

1. Frequently Asked Questions About the National BIM Standard-United States — National BIM Standard — United States»[Электронный ресурс]. — Режим доступа:https://web.archive.org/web/20141016190503/http://nationalbimstandard.org/faq.php#faq1.
2. Как реализуют и внедряют BIM в разных странах [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://isicad.ru/ru/articles.php?article_num=15273.
3. Талапов В.В. «Основы BIM: введение в информационное моделирование зданий». М., 2011.
4. 3D-город: проектирование и управление инфраструктурой [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://zvt.abok.ru.
5. International Federation of Surveyors (FIG) — официальный сайт [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.fig.net/index.asp.
6. Daniel Steudler – «CADASTRE 2014 and Beyond» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.fig.net/resources/publications/ figpub/pub61/Figpub61.pdf.