ПЕРСПЕКТИВЫ ЛЭНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННЫХ КОМПЛЕКСОМ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РФ

PROSPECTS OF LAND DEVELOPMENT OF INDUSTRIAL COMPLEXES IN MODERN CONDITIONS OF THE RUSSIAN FEDERATION

Шкредова Ксения Вадимовна, Московский  Государственный Строительный Университет

Shkredova Ksenia Vadimovna, Moscow State University of Civil Engineering

Аннотация. В данной статье представлены основные положения лэнд-девелопмента промышленных комплексом в современных условиях РФ и перспективы развития. Инвестирование  ленд-девелопмента набирает обороты и становятся привлекательным, потому что выгодно инвестировать капитал и вкладывать деньги в строительство промышленных объектов. В дальнейшем влияние ленд-девелопмента на укрепление и развитие рынка земли в России, будет значительным вследствие выгодности такого бизнеса. Увеличивается спрос на земельные участки по всей территории РФ. По предложениям и  приобретениям земельных участков годных к освоению лидирует Московская область и Москва. В регионах, которые находятся  на периферии, земельный рынок не затихает. В статье представлены конкретные предложения по развитию данного направления.

Summary. This article presents the main provisions of land development of industrial complexes in modern conditions of the russian federation and prospects for development. investment in land development is gaining momentum and becoming attractive, because it is profitable to invest capital and invest money in the construction of industrial facilities. in the future, the impact of land development on the strengthening and development of the land market in russia will be significant due to the profitability of such a business. the demand for land plots throughout the russian federation is increasing. In terms of offers and acquisitions of land plots suitable for development, the Moscow region and Moscow are in the lead. in the regions that are on the periphery, the land market does not calm down. The article presents specific proposals for the development of this direction.

Ключевые слова: рынок земли, ленд-девелопмента, земельный бизнес, промышленный комплекс, развитие, перспективы.

Keywords: land market, land development, land business, industrial complex, development, prospects.

Российскому рынку земли необходим перспективный бизнес в виде ленд-девелопмента [3]. Ленд-девелопмент это высокорентабельный,  привлекательный и доходный для инвестирования земельный бизнес. Это не только покупка — продажа земельного участка, это целый процесс, который включает в себя:

• первое – приобретение привлекательного и наиболее подходящего земельного участка,
• второе — разработка архитектурного плана и общей концепции.

Основные этапы/вопросы лэнд-девелопмента представим на рисунке 1.

Результат ленд-девелопмента это земельный участок, вместе с  разработанным и согласованным пакетом проектной документации, которая предусматривает возведение объекта в соответствии с проведенным анализом эффективного использования земельного участка (Рисунок 2).

По данным Росреестра, остается все меньше земли в собственности граждан, и обратно пропорционально растет количество площади[2], которая находится в собственности у государства, муниципалитетов и юридических лиц (таблица 1).

Из таблицы 1 можно сделать вывод, что земельные участки больше всего интересуют юридических лиц. Однако превалирующая часть земель находится во владениях городов, что затрудняет их получение в собственность. В центральной части России остается все меньше свободных земельных участков, в то же время в остальных областях много земель остается неосвоенными. [5]. Проблема земельного дефицита и стремление увеличить рыночную стоимость земли, потому что она является ценным активом, привело к формированию направления land-девелопмента или девелопмента земли.

В настоящее время ленд-девелопмент приобретает особую роль, так как его основная цель это развитие и формирование земельного участка как нового товара, который подготовлен для осуществления коммерческих и инвестиционных целей. Такой вид девелопмента рассматривается в двух направлениях:

• как способ повышения инвестиционной привлекательности и ликвидности земли,
• как совокупность механизмов, дающих возможность землю сделать максимально пригодной к целевому использованию (рисунок 3).

Для осуществления ленд-девелопмента необходимо понимать:

1) как необходимо усовершенствовать земельный участок;

2) для каких промышленных целей будет использоваться;

3) какими потребительскими свойствами должен обладать земельный участок;

 4) прогнозируемую прибыли инвестора. [1].

Все это условия необходимо проработать, чтобы выбрать подходящий вариант развития земельных участков для выбранного промышленного комплекса.

Ленд-девелопер должен выполнять задачи для достижения основной цели, а именно – всестороннее развитие объекта промышленной недвижимости (рисунок 4).

Уровень развития ленд-девелопмента в России довольно низок из-за следующих причин:

1. Недостаточная государственная заинтересованность
2. Недостаток финансового обеспечения..
3. Проблемы, связанные с коррупцией

Ленд-девелопмент под собой подразумевает процесс разукрупнение земли на земельные участки и состоит из совокупности технических и юридических операций, которые направлены на подготовку земли для дальнейших этапов девелопмента, в конечном результате направленных на завершение промышленных инвестиционных проектов. [2].

На сегодняшний момент ленд-девелопмент промышленных комплексов в период кризиса и мировой пандемии представляет собой:

• снижается доверие между хозяйственными субъектами;
• падает платежеспособный спрос на промышленные объекты;
• потребители промышленных комплексов становятся беднее,
• падает спрос на промышленную недвижимость;
• увеличивается конкурентоспособность на рынке ленд-девелопмент промышленных комплексов.

На основании этого необходимо изменить стратегию ленд-девелопмента промышленных комплексов. Ранее девелопменты искали земли с уже имеющимися коммуникациями, в престижных районах, что способствовало их развитию в большей степени и эти участки становились все дороже. Сейчас же девелопменты стараются вкладывать средства в промышленные комплексы в слаборазвитых территориях с применением более дешевых технологий. Развитие такого направления лэнд-девелопмента промышленных комплексов в современных условиях РФ считается наиболее приемлимым.

Таким образом, суть ленд-девелопмента состоит в том, чтобы из невостребованного земельного участка сделать востребованный и понятный товаропроизводителю продукт. Земельный девелопмент дает возможность сократить транзакционные издержки и непрофильные расходы, считается специализированной подготовительной стадией формирования объекта промышленной  недвижимости.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Бакрунов Ю.Ю. Девелопмент: организационно–правовое регулирование. М: МАГМУ, 2016. 168 с.
2. Белых, Л.П. Управление портфелем недвижимости. — М.: Инфра-М, 2018. – С. 32-35.
3. Климанов, В.В. Региональное развитие и экономическая самостоятельность субъектов Российской Федерации. Эдиториал УРСС, 2020.- С.4.
4. Мурзин А. Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент, Ростов-на-Дону: Феникс, 2015 год, 382 с.
5. Файбусович, Э. Типологизация проблемных территорий: социально- экономический аспект // Региоиология. Саранск, 2019. – 254 с.

LIST OF REFERENCES

1. Bakrunov Yu. Yu. Development: organizational and legal regulation. Moscow: MAGMU, 2016. 168 p.
2. Belykh, L. P. Real estate Portfolio Management, Moscow: Infra-M, 2018, pp. 32-35.
3. Klimanov, V. V. Regional development and economic independence of the subjects of the Russian Federation. Editorial URSS, 2020. — p. 4.
4. Murzin A.D. Real Estate: economy, assessment and development, Rostov-on-Don: Phoenix, 2015, 382 p.
5. Faibusovich, E. Typologization of problem territories: socio-economic aspect // Regionology. Saransk, 2019. — 254 p.