НА ЧЕМ МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ ЖИЛЬЦАМ И УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ? И КАК SWOT-АНАЛИЗ ПОМОЖЕТ НАМ СДЕЛАТЬ ЭТО?

HOW CAN RESIDENTS AND THE MANAGEMENT COMPANY EARN MONEY? AND HOW WILL SWOT ANALYSIS HELP US DO THIS?

Евгеньев Михаил Иванович, д.х.н., профессор  

Мигранов Рамир Рафаэльевич

Казанский национальный исследовательский технологический университет

Evgenev Mikhail Ivanovich

Migranov Ramir Rafaelevich

Аннотация. За последние 3 года в Узбекистане проходят широкомасштабные реформы, затрагивающие практически все аспекты жизни населения. В данной статье нас будут в особенности интересовать изменения, происходящие в сфере социума и ЖКХ. Мышление население как потребителя изменилось, сейчас оно требует более качественной и прозрачной работы управляющей компании. В связи с этим в статье мы задались вопросом как выбрать управляющую компанию или товарищество частных собственников жилья и решить, на какой период заключить контракт, — задача для собственника и жильцов многоквартирного дома не самый легкий.

Summary. Over the past 3 years, Uzbekistan has been undergoing large-scale reforms that affect almost all aspects of the population’s life. In this article, we will be particularly interested in the changes taking place in the sphere of society and housing. The thinking of the population as a consumer has changed, now it requires better and more transparent work of the management company. In this regard, in the article we asked how to choose a management company or a partnership of private homeowners and decide for what period to conclude a contract — the task for the owner and residents of an apartment building is not the easiest.

Ключевые слова: swot-анализ, управляющая компания,  ЖКХ.

Keywords: swot analysis, management company, housing and utilities.

При работе с многоквартирным домом управляющей компанией между ней и, каждым собственником заключается контракт. В нем стороны определяют список и стоимость работ по обслуживанию и содержанию строения, инженерного оборудования и коммуникаций, кровли, придомовой местности, подвальных помещений, период и объем услуг по обслуживанию, как и в каком размере будет производиться оплата, коммунальных, управленческих и других услуг, критерии контроля, проверки и приема работ, права, обязанности и ответственность сторон и т.п. Необходимо подчеркнуть то, что вносить изменения и дополнения в контракт, можно только в случае общего собрания.

Как правильно контракт следует заключить на период от,1-го года до 5 лет. И мы считаем правильным заключить его в 1-ый раз, малый срок с возможностью дальнейшего продления, в случае если каждая из сторон довольна сотрудничеством. В случае если у одной из сторон возникают претензии расторгнуть договор, а собственникам нанять другую компанию или же начать обслуживать дом своими усилиями, в следствии создания ТЧСЖ . Продлевать контракт с компанией или нет следует решать общему собранию жильцов за три месяца до окончания срока действия существующего контракта с управляющей компанией.

Управляющая компания будет, пытаться заключить контракт на наибольший срок т.е. 5 лет. Само-собой разумеется, ей это выгодно. Необходимо подчеркнуть то, что в этом случае она с большой долей вероятности обеспечит себя работой на существенное время и, станет инвестировать в дом, так как увеличивается вероятность возврата данных вложений ч прибылью. Несомненно, стоит упомянуть то, что за один год это сделать фактически нереально. Теперь постараемся разобраться как компания может получить прибыль? По нашему мнению, вариантов сделать это честно и законно много.

Например, производя инвестиции в современные ресурсосберегающие и энергосберегающие технологии. Инновационные общедомовые приборы учета, как заведено выражаться счетчики, с автоматизированной системой съема показаний, что в следствии позволит минимизировать перерасход электроэнергии, а также в системе отопления, горячей и, холодной воды. Так же данные приборы дают возможность более точно вести расчеты с поставщиками и жильцами домов. Стоит обзавестись и приборами позволяющими предупреждать и оперативно сообщать, об авариях и устранять их а короткие сроки потому что ответственный за это человек, фактически одномоментно узнает о проблеме- по свидетельствам устройств, к тому же будет знать какая авария произошла, где, и в каком доме.

Раз уж мы заговорили про систему отопления, остановимся на ней более подробно.

Статистика свидетельствует о том, что от четверти до трети, стоимости коммунальных платежей покрывают оплату отопления домов. И даже не надо и говорить о том, что и тут можно сэкономить, примерно 30-35 процентов. И действительно, для этого следует утеплить подъезды, чердаки, крыши, подвалы, стыки панелей, двери, окна при помощи современных тепло сберегающих технологий и материалов. Сейчас существуют системы, автоматизированного учета и корректировки подачи тепла в дома в зависимости от внешней температуры воздуха, дополнительную аппаратуру для обогрева теплоносителя при помощи автономных, газовых и электрических нагревателей в домах на месте. К слову данная технология уже давно используется по всей Европе. Средняя окупаемость подобных проектов — 3-4 года.

Пожалуй, самым легким способом экономии является замена в подъездах, на лестничных площадках и в под ответственных территориях обыкновенных и люминесцентных ламп на средства освещения с помощью светодиодов. Затраты, понесенные на этом направлении компания способна за 2-3 года.

От экономии перейдем к заработку.

Почти во всех жилых домах существуют подвалы, чердаки, технические зоны и прилегающая территория, потенциально мы имеем возможность использовать их в сдачу под аренду, естественно следует привезти все это в надлежащее состояние. Все эти проекты требуют, капитальных издержек. Осуществлять данные проекты следует с согласия жильцов дома. Финансовые средства для воплощения проекта компания может привлечь от инвесторов, спонсоров или за счет собственных накоплений, уже через 5-6 лет собственники будут иметь возможность, направления финансовых средств, получаемых от аренды на обслуживание дома, в следствии чего понижая платежи.

Чаще всего на прилегающей к дому местности нередко находятся автопарковки. Мы имеем в законом порядке размежевать землю, если в следствии межевания, автопарковка относится к прилегающей к дому территории то и, арендная плата за место обязана поступать в бюджет управляющей компании. Но если парковочных мест нет, компании по силам построить их за собственные средства, что откроет для нее еще один способ пополнения бюджета. Далее перечислим еще несколько источников дохода, но не будем в них углубляться: сдача, общедомовых площадей под рекламу, установка различных растяжек, плакатов, щитов, антенн сотовой связи, световых панелей на крышах и фасадах домов и придомовой местности.

Но нужно отметить, что прежде чем заняться заработком, компании следует выстроить доверительные отношения с управляющей компанией, сделать это можно за счет предоставления качественных услуг потребителям. Одним из способов повышения качества является SWOT-анализ и в данной статье мы применим его к ТЧСЖ “SHODON FAYZ KOMMUNAL”

Товарищество собственников частного жилья «SHODON FAYZ KOMMUNAL» является коммерческой организацией, уставный капитал которой разделен на доли, созданной в целях извлечения прибыли. 

На 31.12.2018 года в управлении и на обслуживании Товарищества находится 5 домов государственного фонда общей площадью 18750 кв. м. 

Место нахождения- Город Ташкент Олмазарский район массив Кара-Камыш 2/5 дом 17 квартира 5.

SWOT-анализ является простым, но вместе с тем, достаточно эффективным инструментом. Он проводится с целью определить, интегрировать для компании ее:

STRENGTH (силы – сильные стороны);

WEAKNESS (слабые стороны);

OPPORTUNITIES (возможности);

THREATHS (опасности – угрозы) [4]

Этапы SWOT-анализа:

1 этап. На первом этапе компания составляет список своих слабых и сильных сторон.

2 этап SWOT-анализа. На этом этапе компания определяет список возможностей и угроз, заключенных во внешней среде.

3 этап. Определяется взаимосвязь внешних и внутренних факторов. Для оценки этих составляющих составляется матрица SWOT-анализа (табл. 1).

4 этап. На данном этапе оценивается значимость факторов и их влияние на формирование стратегии в целом.

SWOT-анализ в подготовке стратегических решений:

• Обобщает результаты анализа внешней и внутренней среды;
• Дает возможности выявить слабые и сильные стороны фирмы;
• Позволяет на основе анализа внешней среды выявить возможности и угрозы для фирмы;
• Задает основу для разработки стратегии развития фирмы

Изучив аспекты и тонкости применения SWOT-анализа, применим его к ТЧСЖ «SHODON FAYZ KOMMUNAL» для дальнейшей разработки стратегического плана.

В ТЧСЖ «SHODON FAYZ KOMMUNAL» преобладают сильные стороны, но перевес сильных сторона над слабыми в 0,9 баллов, является недостаточно высоким, чтобы не работать на этом направлении. К тому же просматривается перспектива для развития товарищества при решении 2 и 3 пунктов слабых сторон (см. приложение А).  

Выявив сильные и слабые стороны организации, а также возможности и угрозы (см. табл. 4) перейдем к следующему этапу SWOT-анализа, можно предварительно сказать, что крупные долги по кредитам и неудовлетворительная материальная база, оставленная предыдущими руководителями и дебетовая задолженность злостных неплательщиков являются главными факторами способными нанести значительный ущерб нашей организации, но в свою очередь мы имеем многообещающие возможности для устойчивого развития организации.

Мы видим, что среда благоприятна, так как возможности преобладают над угрозами, так же проанализировав возможности наблюдаются широкие перспективы развития на каждом из направлений, так как их реализация возможностей принесет приток финансовых средств. Важно отметить, что работа на этом направлении ранее не проводилась, поэтому мы имеем «место для разгона» (см. приложение Б). 

Проведя сопоставление сильных и слабых сторон организации с возможностями и угрозами (см. приложение В), можно выявить несколько направлений работы, которые в перспективе принесут организации успех. В свою очередь есть и угрозы, способные в тандеме со слабыми сторонами уничтожить организацию.

В первую очередь мы рекомендовали развивать работы по заполнению свободных территорий (частными инвесторами, для получения арендной платы). Крайне важно использовать возможности, представляющиеся нам законодательством по налогам и партнерским отношениям на взаимовыгодных условиях.

Не следует забывать и о расширении количество обслуживаемых домов, не входящих ни в одно товарищество, данное расширение позволит нам стать более уверенными в перекрытии долгов предыдущего руководства за счет оплаты предоставляемых нами услуги и стать более привлекательными для кредитующих организаций за счет повышения рейтинга устойчивости и доверия. Последнее позволит привлекать более крупные кредиты для развития.

Также следует отметить уровень доверия собственников жилья к новому руководству, максимальная открытая и прозрачная работа по замене кровли, системы водоснабжения и канализации в недавний период. Повысило уровень лояльности жителей к нам, так как они стали уверенны в целевом использовании своих денежных средств, что немаловажно в нашей работе.

Участие в государственной программе «Обод махалла» тоже расширяет просторы для нашей работы, строящаяся инфраструктура: места для отдыха и прогулки граждан, футбольная и детские площадки, автомобильная парковка, создают нам условия для получения дополнительных финансовых средств, например, за счет сдачи последних в аренду.

Но нам не следует забывать и про слабые стороны предприятия, являющейся главной ахиллесовой пятой организации. В частности, крупные долги по кредитам и неудовлетворительная материальная база, оставленная предыдущим руководством. Считаем важным решать этот вопрос в судебном порядке в вопросе о возмещении не целенаправленных и сомнительных расходах предыдущего руководства.

Проанализировав ситуацию с конкурентами, мы пришли к выводу, что собственники жилья, чьи дома обслуживают фирмы-конкуренты, не довольны качеством предоставляемых услуг, а также качеством использования денежных средств. 

Проделанные выводы позволяют нам предполагать, что в случае максимально эффективного использования сильных сторон и возможностей, наша организация имеет возможность по расплате с кредитами и расширению зоны работы и обслуживания, что в свою очередь принесет финансовые плоды.

Подведем итог, на что же ориентироваться при выборе управляющей компании сначала, стало быть, следует узнать о, финансовых способностях (долги, кредиты и т.п.), стратегическими планами компании и отзывах уже работавщих или работающих с управляющей компанией собственниками. Если мы видим что компания желает  проводить лишь текущий ремонт и предоставлением коммунальных услуг , то в современных конкурентных условиях навряд ли она жизнеспособна. Сама с высокой вероятностью окажется в убытке и проводить обслугу дома будет не качественно. Если компания в наличии компании есть свободные денежные средства, и квалифицированный персонал, и хорошее материально-техническое оснащение для воплощения собственных проектов, и опыт — то ее кандидатуру стоим кропотливо рассмотреть. Может быть, конкретно она избавит вас и ваш дом от, неудовлетворительного  состояния общедомового имущества и многих других вопросов связанных с комфортным проживанием. Лучше всего выбирать компания имеющую планы на будущее.

Список литературы

1. Безруких, Ю. А. Эффективное управление многоквартирным домом на основе стандартов ИСО 9000:2000 / Ю. А. Безруких: Качественный менеджмент: Икономики. – Брянск, 2019. 8 – 9 с.
2. Безруких, Ю. А. Процессное управление предприятием: возможные пути реализации / Ю. А. Безруких, В. В. Левшина, Т. Г. Рябова // Наука и бизнес: пути развития: сб. материалов 1-й Международной заоч. науч. — Тамбов, 2019. — 147-149 с.
3. Гайдес, М.А. Общая теория систем. // Системы и системный анализ / М.А. Гайдес. – М.: ГЛОБУС-ПРЕСС, 2015. – 205 с.
4. Платонов В.М. Актуальные проблемы устойчивого развития России. Вестник Российского университета дружбы народов / В.М. Платонов// Политология. — 2018. — № 3. — 5-9 с.
5. ГОСТ Р ИСО 9000- 2015 Система менеджмента качества. // Основные положения и словарь.– М.: Изд-во стандартов, 2015. — 7 с.
6. ГОСТ Р ИСО 9001-2015 Система менеджмента качества. // Требования. – М.: Изд-во стандартов, 2015. – 10 с.