ЭТАПЫ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА ПО РАЗВИТИЮ ТЕРРИТОРИИ

STAGES OF THE LIFE CYCLE OF AN INVESTMENT AND CONSTRUCTION PROJECT FOR THE DEVELOPMENT OF THE TERRITORY

Манкиев Магомед Баширович, Московский Государственный Строительный Университет

Mankiev Magomed Bashirovich, Moscow State University of Civil Engineering

Аннотация. Рассматриваются этапы жизненного цикла проектов по развитию территории. Жизненный цикл инвестиционно-строительных проектов по развитию территории соответствует жизненному циклу других работ по строительству. Отмечается, что подготовка городских территорий к благоустройству осуществляется в соответствии с определенной технологической последовательностью.

Summary. The stages of the life cycle of projects for the development of the territory are considered. The life cycle of investment and construction projects for the development of the territory corresponds to the life cycle of other construction works. It is noted that the preparation of urban areas for improvement is carried out in accordance with a certain technological sequence.

Ключевые слова: развитие территории, инвестиционно-строительный проект, жизненный цикл, этапы жизненного цикла.

Key words: territory development, investment and construction project, life cycle, life cycle stages.

Анализируя процессы реализации инвестиционно-строительного проекта (ИСП) сталкиваемся с понятием жизненного цикла строительного проекта. Рассматривая каждый этап жизненного цикла инвестиционного проекта, во время проведения структурной организации проекта, необходимо учитывать и понимать функциональную индивидуальность на любом отрезке времени запланированных работ каждого объекта анализа.

В практике нашей страны предусмотрено детальное рассмотрение периодов жизненного цикла. Эффективность такого подхода подтверждена опытным его применением в сфере реализации проектов. На базе перечня основных работ проекта их реализация и исполнение могут быть разнесены во времени. Для этого проводится декомпозиция жизненного цикла ИСП как системы в координатах времени. Проводя декомпозицию на первом цикле, обособляют этапы работ, которые являются укрупненными комплексами работ, консолидированных временными характеристиками строительного проекта, такими же индивидуальными названиями [6]:

• этап № 1 — подготовка проекта;
• этап № 2 — проектирование;
• этап № 3 — подготовка объекта проекта;
• этап № 4 — строительно-технологический;
• этап № 5 — завершение проекта.

При необходимости проект раскладывают и дальше на более мелкие фазы, операции.

Очень важно ничего не упустить сначала, на прединвестиционном этапе. Необходимо системно подходить к реализации начального этапа. Отечественный опыт показывает, что такой подход способствует достижению различных поставленных целей, в том числе получение прибыли, создание идеологического ядра проекта, корректировка путей реализации проекта, изучаются участники проекта [4].

Затраты на предварительный этап реализации инвестиционно-строительного проекта составляют 2-3% от совокупного объема инвестиций, необходимого для достижения проекта. Что не скажешь об эффекте, полученном при должном использовании анализируемого этапа, который закладывает успех реализации проекта или, при халатном исследовании, дальнейшие проблемы проекта строительства.

Из позитивной инвестиционной идеи происходит зарождение инвестиционно-строительного проекта. Современный менеджмент, тщательно проработав первый подготовительный этап и убедившись в перспективных возможностях реализации ИСП, переходит к следующему этапу, этап проектирования. Здесь требуется также высокий уровень использования ответственных решений. Профессиональное исполнение процесса проектирования служит залогом успешной реализации дальнейших фаз реализации [5].

Этап проектирования показывает, в какой мере взаимозависимы друг от друга процессы строительства проекта. Полученная информативная документация от результатов проектирования является законно обоснованной. На данный момент субъекты Российской Федерации имеют различное законодательство в строительной отрасли.  Проектирование не заканчивается при переходе к следующему этапу строительства, работа в этом направлении продолжается вплоть до сдачи объекта инвестиционно-строительного проекта. То есть сам процесс проектирования имеет много стадий, необходимых для его реализации. Говоря о сроках проектирования, можно сказать, что все зависит от вида строительства, при реконструкции зданий и сооружений процесс краткосрочный, если же реализуется новое строительство, то этап проектирования приобретает долгосрочный характер.

На сегодняшний день только сроки согласования для выделения участка под строительство объекта ИСП составляют до двух лет.

Законодательство в строительстве предусматривает, закладывает определенные требования, которые заключаются в том, что на этапе подготовки проекта должно быть сделано градостроительное обоснование размещения строительного объекта реализуемого проекта и разработана исходно-разрешительная документация.

20 декабря 2017 года на заседании Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с ДОМ.РФ (ранее – «АИЖК») представили разработанную «Стратегию развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года» [7]. Авторы Стратегии выделили такие главные проблемы в состоянии городской среды, как отсутствие градостроительных норм, которые соответствовали бы требованиям сегодняшнего дня. Те градостроительные нормы, которые действуют в настоящее время (зачастую, разработанные еще в советское время), уже существенно устарели и не соответствуют требованиям, которые сегодня выдвигает необходимость подходить к среде города с учетом принципов устойчивости и комплексности ее развития.

На коренное изменение сложившейся ситуации нацелено принятие на уровне законодательства региональных норм градостроительного проектирования (РНГП). Данные нормы призваны установить комплекс расчетных показателей по наименее допустимой степени обеспеченности региона объектами, имеющими региональное значение, и кроме того, по наиболее допустимой степени их территориальной доступности.

Главная составляющая Стратегии в отношении организации благоустроенной и удобной среды города заключается в формировании стандартов по развитию его территории с учетом принципа комплексности. Стандарты представляют собой конструктор городов, важнейший инструмент, позволяющий трансформировать российские города. В них объединится широкий спектр различных материалов – начиная с рекомендаций о строительстве новых жилых домов и общественных зданий, способствующих росту качества жизни горожан, заканчивая принципами, в соответствии с которыми должны развиваться районы, имеющие историческую застройку.

Разрабатываемые стандарты будут документацией нового типа для нашей страны. Ключевой их особенностью станет гибкость, то есть они не будут создавать какие-либо новые ограничения, а будут задавать ориентиры, а также пути достижения этих ориентиров.

Основой системы нормативов по градостроительству, существующей в Российской Федерации на сегодняшний день, являются параметры, которые задаются директивно, например, на каком расстоянии от школы должны располагаться дороги, сколько во дворе жилого дома должно приходиться на каждую квартиру зеленых насаждений [2].

Стандарты, которые разрабатываются сегодня, учитывают специфику разных городов климатического, культурного, исторического характера. Вследствие этого у местных властей появится возможность заниматься целенаправленным совершенствованием внутренней среды города, созданием мест для проведения досуга, развитием и улучшением социальной и транспортной инфраструктуры [2].

Рассмотрим жизненный цикл процесса реализации ИСП по развитию территорий.

Разработка проектов по развитию городской территории в отношении общих требований к решениям градостроительного и объемно-планировочного характера, утверждаемых на территориях, имеющих разное функциональное значение, основываются на СП 42.13330, а требования по инженерной подготовке, благоустройству городских территорий при строительстве новых зданий, либо сносе или реконструкции существующих, содержатся в СП 48.13330 [1].

На каждой стадии жизненного цикла проекта по развитию территории должен соблюдаться ряд определенных требований.

На этапе подбора земельного участка, а также разработки проектных документов по развитию территории, ее обследование осуществляется в соответствии со стандартной схемой по показателям паразитологического, микробиологического, химического характера. На данном этапе создаются инженерно-геологические скважины, из каждого слоя которых отбираются пробы. Глубина скважин для проведения исследований проб зависит от того, как данная территория используется сегодня и как ее планируется использовать в дальнейшем. Расширенный перечень исследований производится на таких территориях, как промышленные предприятия, автомобильные заправочные станции, свалки, поля фильтрации и аэрации и т.д. На местах, где содержатся органосодержащие отходы, то есть засыпанные торфяные реки, осадки сточных вод, отходы животно- или птицеводческих комплексов, твердые бытовые отходы и др., необходимо также осуществлять газохимические исследования.

На этапе реализации работ по строительству почвы в полной мере исследуются по показателям химического характера. Пробы почв отбираются по слоям на следующих глубинах: 0-0,2; 0,2-1; 1-2 метров и глубже не реже, чем через каждый метр. Полная глубина исследования зависит от того, насколько глубоко будут прокладываться инженерные коммуникации, закладываться фундамент, от того, насколько интенсивно загрязнение на данной территории, а также от гидрогеологических условий.

После того, как строительство или благоустройство территории завершено, на территориях застройки проводят исследования по совокупности санитарно-паразитологических, микробиологических и химических показателей. На этом этапе пробы почв отбираются с поверхности земли. Требования по земляным работам содержатся в СП 2.2.3.1384-03 [1].

Перед тем, как начать выполнение земляных работ на тех участках, на которых возможно наличие патогенного заражения почв (например, на территории кладбищ, скотомогильников, свалок и т.д.), для начала необходимо оформить разрешительные документы. При проведении земляных работ на таких участках необходимо максимальное использование механизированного труда.

До того, как начнется выполнение земляных работ необходимо также обеспечить отведение подземных и поверхностных вод. На местах выполнения указанных работ производят очистку территории от мусора, в том числе строительного, деревьев и валунов. Для возможности передвижения людей на выемках устанавливают мостики для перехода, которые ограждаются, а в темное время суток и освещаются.

Работы по развитию городских территорий выполняются на основе рабочих чертежей, с обязательным соблюдением проектных технологических требований. Подготовка территорий к работам по их благоустройству начинается с того, что размечаются места, где будет собираться и обваловываться растительный грунт, где будут пересаживаться растения, использующиеся в целях озеленения [3]. Материалы, которые используются в процессе выполнения работ по развитию территории, должны быть указаны в проекте. Необходимо, чтобы данные материалы удовлетворяли требованиям соответствующих технических условий и стандартов [2].

Подготовка городских территорий к благоустройству осуществляется в соответствии с определенной технологической последовательностью. На тех территориях, на которых не имеется построек, а также зеленых насаждений, сначала снимается растительный грунт в местах, определенных под временное поверхностное водоотведение, а также там, где будут производиться земляные работы, затем грунт вывозится и обваловывается. После этого обустраивают временное поверхностное водоотведение, и на пересечениях с путями транспорта строят малые искусственные сооружения.

На территориях, на которых имеются зеленые насаждения, сначала выделяются те их массивы, которые необходимо сохранить, затем выкапываются и вывозятся насаждения, предназначенные для того, чтобы озеленить другие городские территории. После этого валятся и разделываются стволы, убираются кустарники и пни. На следующем этапе растительный слой очищается от корней. Дальнейшие работы производятся в соответствии с вышеизложенным порядком.

На тех территориях, где имеются коммуникации и строения, в первую очередь прокладываются инженерные коммуникации, которые будут обеспечивать работу в этом районе сооружений и зданий. В зоне выполнения работ отключаются электричество, вода, газо- и теплоснабжение, связь, канализация. Затем снимается, вывозится и обваловывается растительных грунт в тех местах, где сносятся строения, площадки, тротуары, дороги. Вскрываются и удаляются подземные коммуникации, засыпаются ямы и траншеи. После этого сносится наземная, а следом за ней подземная части сооружений и зданий, засыпаются котлованы и траншеи. Последующие работы выполняются согласно порядку, который описан выше.

После того, как строительные работы закончены, устраивают дорожки, проезды, тротуары, площадки, на которые наносят усовершенствованное покрытие, устанавливают ограды, расстилают растительный грунт. Также устраивают дорожки, проезды, тротуары, площадки, на которые наносят неусовершенствованные виды покрытия, засевают газоны, высаживают зеленые насаждения, цветы в цветниках. В дальнейшем осуществляют уход за зелеными насаждениями.

Таким образом, рассмотрев этапы жизненного цикла проекта по развитию территории мы выявили, что на каждой его стадии должен соблюдаться ряд определенных требований, утвержденных строительными нормами и правилами.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Грей К.Ф., Ларсон Э.У. Управление проектами. М.: Дело и Сервис, 2018. 528 с.
2. Клочков Д.П., Бурлаченко О.В., Радченко О.П. Организационно-технологические решения в строительстве. Волгоград, 2019. 128 с.
3. Морозенко А.А. Особенности жизненного цикла и этапы разработки инвестиционно-строительного проекта // Вестник МГСУ. 2018. №6. С. 223-228.
4. Морозенко А.А. Структурные преобразования предприятий в условиях ограничений материально-технических ресурсов // Промышленное и гражданское строительство. 2018. № 9. С. 34-36.
5. Теличенко В.И., Лапидус А.А., Морозенко А.А. Информационное моделирование технологий и бизнес-процессов в строительстве. М.: Изд-во АCB, 2016. 144 с.
6. Gralla M. Baubetriebslehre – Bauprozessmanagement. Bücher Werner Verlag, 2017. 656 p.
7. Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года. URL: static.consultant.ru/obj/file/doc/minstroj_strategia_211217.pdf. 

LIST OF LITERATURE

1. Gray K. F., Larson E. U. Project management. M.: Business and Service, 2018. 528 p.
2. Klochkov D. P., Burlachenko O. V., Radchenko O. P. Organizational and technological solutions in construction. Volgograd, 2019. 128 p.
3. Morozenko A. A. Features of the life cycle and stages of development of an investment and construction project // Bulletin of the MSU. 2018. No. 6. pp. 223-228.
4. Morozenko A. A. Structural transformations of enterprises in the conditions of restrictions of material and technical resources / / Industrial and civil construction. 2018. No. 9. pp. 34-36.
5. Telichenko V. I., Lapidus A. A., Morozenko A. A. Information modeling of technologies and business processes in construction. Moscow: DIA Publishing House, 2016. 144 p.
6. Gralla M. Baubetriebslehre – Bauprozessmanagement. Bucher Werner Verlag, 2017. 656 p.
7. Strategy for the development of the housing sector of the Russian Federation for the period up to 2025. URL: static.consultant.ru/obj/file/doc/minstroj_strategia_211217.pdf.