Интеграл 1/2021

НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В ОБЛАСТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТИ  МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

AREAS OF ACTIVITY OF THE MANAGEMENT COMPANY IN THE FIELD OF ENERGY EFFICIENCY IMPROVEMENT OF APARTMENT BUILDINGS

Мамедова Севиндж Рафаэль Кызы, НИУ «Московский государственный строительный университет»

Mamedova Sevinj Raphael Kyzy, Moscow State University of Civil Engineering

Аннотация. В статье рассматриваются направления деятельности управляющей компании в области повышения энергоэффективности многоквартирных домов. Автор приходит к выводу, что  в процессе модернизации системы энергоснабжения и отопления многоквартирных домов  возможна реализация ряде мероприятий, таких, как проведение силами самой компании установки фотоэлектрических генераторов, реконструкции системы отопления и энергоснабжения или привлечение для проведения вышеуказанных работ подрядных организаций. Во втором случае затратность  проводимых мероприятий  по повышению энергоэффективности многоквартирных домов для управляющей компании  будет выше, однако в перспективе это  позволит проводить гарантийное обслуживание подобных энергосистем силами подрядной организации, чем будет обеспечена стабильность работы таких систем. 

Summary. The article discusses the activities of the management company in the field of improving the energy efficiency of apartment buildings. The author comes to the conclusion that in the process of modernization of power supply system and heating of apartment houses is possible to implement a number of activities, such as conducting the company’s installation of photovoltaic generators, reconstruction of heating system and power or attraction for the above works contractors. In the second case, the cost of the measures taken to improve the energy efficiency of apartment buildings for the management company will be higher, but in the future this will allow for warranty maintenance of such power systems by the contractor, which will ensure the stability of such systems.

Ключевые слова: управляющая компания, повышение эффективности  деятельности, энергоэффективность, сервисные контракты.

Keywords: management company, performance improvement, energy efficiency, service contracts.

В современном мире на многоквартирные приходится примерно 40% общего потребления энергии, что делает их крупнейшими ее потребителями энергии. Это неудивительно, если учесть, что 75% фонда  таких зданий  не являются энергоэффективными,  а их ежегодная модернизация  составляет  всего 0,4–1,2%  к общему количеству. При этом, среди целей устойчивого развития, определенных  ООН   25 сентября 2015 года, на период до 2030 года  определена необходимость сокращения выбросов, увеличения доли возобновляемых источников энергии и повышения энергоэффективности. Также до 2030 года, доля возобновляемых источников энергии должна быть увеличена как минимум до 32%, выбросы парниковых газов должны быть сокращены на 40% (по сравнению с уровнями 1990 года), а энергоэффективность должна быть увеличена на 32,5%. Все это подтверждает необходимость тщательного переоборудования жилого фонда, тем самым поддерживается более широкая интеграция возобновляемых источников энергии (в основном солнечных фотоэлектрических) [6].

Однако  на сегодняшний день  управляющие компании редко используют практику самостоятельной модернизации систем энергоснабжения и отопления по причине отсутствия  необходимой технической базы.   Возможный способ преодоления этих препятствий на пути к капитальной модернизации многоквартирных домов – заключение контракта со специализированными организациями-подрядчиками.  

Подрядчик – это внешний агент, который несет начальные инвестиции, а также возможные расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание. В свою очередь, заказчик обязуется возмещать подрядчику ежегодные платежи с учетом определенной процентной ставки, гарантирующей подрядчику прибыль. 

Концепция заключения контрактов уже имела практическое применение в европейских странах в контексте реконструкции или модернизации  жилых многоквартирных зданий. Тем не менее, контракты не получили широкого распространения, в основном из-за ограниченной рентабельности пассивного переоборудования.

Усовершенствования в строительном секторе, такие как повышение строительных стандартов за счет пассивной модернизации и увеличение доли возобновляемых источников энергии за счет внедрения фотоэлектрических систем (активная модернизация), могут способствовать достижению этих целей. Тем не менее, пассивное переоборудование зданий ложится значительным финансовым бременем на жителей многоквартирных домов, поэтому темпы обновления зданий невысоки [3].

 Что касается активного переоборудования, уровень внедрения фотоэлектрических систем в зданиях незначителен, несмотря на убедительные доказательства их рентабельности. Возможный способ преодоления финансовых и организационных барьеров, связанных с капитальной модернизацией здания, – заключение  сервисных контрактов.

Особенностью внедрения фотоэлектрических систем является следующее: концепции совместного использования фотоэлектрических модулей могут быть реализованы не только внутри  одного многоквартирного дома, но и между несколькими жилыми зданиями. Совместное производство фотоэлектрических модулей может не только увеличить собственное потребление, но и повысить потребительскую ценность, в то время как эффект увеличения собственного потребления может быть усилен за счет использования аккумуляторов [2]. 

Несмотря на доступную нормативно-правовую базу для внедрения фотоэлектрических систем, а также доказанную прибыльность и множество других преимуществ, все еще существуют препятствия, мешающие развертыванию фотоэлектрических систем. В научной литературе  различные возможности для развертывания фотоэлектрических модулей сопоставляются с барьерами, связанными с их применением. Особое внимание уделяется рыночным барьерам, а также техническим проблемам.  

Модернизация  многоквартирного жилого дома может включать как чисто пассивные меры по модернизации, так и сочетание активных и пассивных вариантов модернизации [1].

Обычные меры по обновлению здания, такие как обновление изоляции оболочки здания и установка окон более высокого качества, называются мерами пассивной модернизации. Пассивному ремонту зданий часто препятствует конфликт интересов  собственников квартир и управляющих компаний, а также отсутствие инструментов планирования  или  оценки и методов устойчивого ремонта зданий. Чаще всего для проведения такого вида ремонта или переоборудования основных сетей и систем здания необходимо принятие решений собственников жилья, при этом,  управляющая компания не всегда может дать гарантии того, что  компания, выполняющая переоборудование,  выполнит работы на высоком техническом уровне, и в последствии не придется устранять  недоделки за счет тех же собственников квартир, направляя на  финансирование ремонтных работ дополнительные денежные средства.

Комбинированные меры активного и пассивного переоборудования представляют собой комбинацию традиционных мер по обновлению, таких как изоляция и установка высококачественных окон, дополненных новыми системами отопления или интеграцией возобновляемых источников энергии. В литературе используется многоцелевая оптимизация для оптимального согласования технологий энергоснабжения с использованием возобновляемых источников энергии и модернизации жилого массива. Тот же подход к оптимизации используется для одновременного максимизации энергосбережения и минимизации периода окупаемости мер по модернизации, а также для оказания помощи заинтересованным сторонам в поиске мер по модернизации, которые минимизируют потребление энергии рентабельным способом, удовлетворяя при этом потребности собственников жилья [5].

Сосредоточившись на экономических вопросах, отдельные авторы  предлагают методологию  оптимизации  затрат с позиции  анализа той или иной категории жилых зданий. Вопросы рентабельности подобных мероприятий также подробно рассматриваются авторами, которые предлагают метод технико-экономической оценки для поиска экономически оптимального набора мер по модернизации.

Чтобы правильно отобразить контрактную ситуацию в модели оптимизации, можно выбрать два разных способа. С одной стороны, это теоретический подход теории контрактов. Теория контрактов — это агентный подход, который детально отображает взаимоотношения клиента и подрядчика и процесс заключения контракта.  

С другой стороны, можно использовать менее теоретический подход к системному анализу. Модели системного анализа скорее сосредоточены на практической ситуации подрядчика, предлагающего свои услуги на определенных условиях, с которыми соглашаются клиенты, если их ожидания оправдываются с точки зрения энергосервиса и управления зданием [6]. 

Из-за увеличения распространения возобновляемых источников энергии заинтересованным сторонам энергетического рынка, возможно, придется адаптировать свои бизнес-модели, чтобы оставаться конкурентоспособными в новом энергетическом ландшафте. Адекватные бизнес-модели заключения контрактов могут быть вариантом для управляющих компаний, чтобы  последние могли сохранить конкурентоспособность, а также оптимизировать инвестиции собственников квартир в фотоэлектрические системы. 

В связи с повышением важности данного вопроса в последние годы увеличилось количество научной литературы, посвященной контрактам в области энергетики. Одними авторами  представляется обзор бизнес-моделей коммунальных предприятий для заключения контрактов на возобновляемые источники энергии. Другими критически ставится под сомнение жизнеспособность бизнес-моделей и предлагается многокритериальный подход к принятию решений по инвестициям в распределенные фотоэлектрические проекты в рамках бизнес-модели, когда компании по обслуживанию солнечных батарей планируют, устанавливают и обслуживают фотоэлектрические системы на территории клиента, используя финансирование от третьей стороны.

Энергосбережение — сложный вопрос из-за факторов, сдерживающих инновации в строительном секторе. Соответственно, необходимо  заменить сдерживающие факторы стимулом для инноваций.  Есть мнение, что препятствия на пути модернизации могут быть устранены с применением сервисных контрактов, поскольку аутсорсинг снимает финансовые ограничения. Основные дискуссии в литературе ведутся относительно сроков действия таких контрактов и распределения рисков между исполнителем и заказчиком, однако оптимальным здесь  будет принятие решений с учетом износа жилого фонда [5].

Соответственно,  оптимизация системы энергоснабжения и отопления многоквартирных домов возможна на основе заключения сервисных контрактов, так как в этом случае все работы  по модернизации существующих систем отопления и водоснабжения будут выполняться специализированными  организациями, которые также  будут осуществлять постгарантийное обслуживание. На фоне повышения уровня энергоэффективности многоквартирного дома это позволит сократить объем рисков, связанных с выходом из строя оборудования, снизить объем непредвиденных затрат на ремонт.

Также управляющая компания будет иметь возможность планировать ежемесячные затраты за оплату обслуживания сервисной компании, исключив перерасход средств на  непредвиденные ремонты системы тепло-и энергоснабжения.  Это даст возможность направить  сэкономленные средства на финансирование других статей расходов управляющей компании, осуществляемых в целях повышения качества жизни собственников жилья.   

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Подкорытов Е.В., Минин А.А., Матрунчик А.С. Экономическая выгода мероприятий для повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов // Вестник ПНИПУ. Строительство и архитектура. 2018. №3.
  2. Зильберова И.Ю., Петров К.С., Зильберов Р.Д. Разработка предложений по повышению энергоэффективности многоквартирных жилых домов массовой застройки // ИВД. 2012. №4-1.
  3. Косухин М.М., Шарапов О.Н., Богачева М.А., Косухин А.М. Вопросы энергосбережения в условиях устойчивого функционирования, модернизации и развития жилищного фонда // Вестник БГТУ имени В.Г. Шухова. 2016. №10.
  4. Егорова Д.Ю., Грязнов М.В. Целесообразность повышения энергоэффективности жилых домов при выполнении капитального ремонта // Вестник науки и образования. 2019. №12-2 (66).
  5. Deng, L. Zhang, Q. Cui, X. Jiang A simulation-based decision model for designing contract period in building energy performance contracting Build. Environ., 71 (2014), pp. 71-80
  6. Fina, A. Fleischhacker, H. Auer, G. Lettner Economic assessment and business models of rooftop photovoltaic systems in multiapartment buildings: case studies for Austria and Germany J. Renew. Energy, 2018 (2018), pp. 1-16

REFERENCES

  1. Podkorytov E. V., Minin A. A., Matrunchik A. S. The economic benefit of measures to improve the energy efficiency of multi-apartment residential buildings. Construction and architecture. 2018. No. 3.
  2. Zilberov I. Yu., Petrov K. S., R. D. Zilberov Development of proposals for improving the efficiency of multi-apartment houses of mass construction // IVD. 2012. No. 4-1.
  3. Koshin M. M., Sharapov O. N., Bogachev M. A., A. M. Koshin energy conservation in the context of sustainable operation, modernization and development of housing // Bulletin of BSTU named after V. G. Shukhov. 2016. №10.
  4. Egorova D. Yu., Gryaznov M. V. The feasibility of improving the energy efficiency of residential buildings when performing major repairs // Bulletin of Science and Education. 2019. №12-2 (66).
  5. Q. Deng, L. Zhang, Q. Cui, X. Jiang A simulation-based decision model for designing contract period in building energy performance contracting Build. Environ., 71 (2014), pp. 71-80
  6. B. Fina, A. Fleischhacker, H. Auer, G. Lettner Economic assessment and Business models of roof photovoltaic systems in multi-apartment buildings: Case studies for Austria and Germany J. Renew. Energetika, 2018 (2018), pp. 1-16

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *