ВОЗМОЖНОСТЬ   РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ  С УЧЁТОМ АНАЛИЗА  ИНДЕКСА КАЧЕСТВА ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ

THE POSSIBILITY OF IMPLEMENTING A DEVELOPMENT PROJECT OF RESIDENTIAL COMPLEXES BASED ON THE ANALYSIS OF THE URBAN ENVIRONMENT QUALITY INDEX

Бакулин Кирилл Андреевич, ООО СП Энергия

Bakulin Kirill Andreevich

Аннотация. В данной статье идет речь о привлекательности городской среды на основе индекса качества городской среды для реализации различных девелоперских проектов.

Представлены и проанализированы  индекс качества городской среды за 2019 год. Сделаны выводы о привлекательности различных городов России по этому индексу для возможных девелоперских проектов.

Summary. This article deals with the attractiveness of the urban environment based on the urban environment quality index for the implementation of various development projects.

The urban environment quality index for 2019 is presented and analyzed. Conclusions are made about the attractiveness of various Russian cities according to this index for possible development projects.

Ключевые слова: девелопмент, городская среда, индекс, недвижимость, проект, участие, рейтинг, критерии, благоустройство.

Keywords: development, urban environment, index, real estate, project, participation, rating, criteria, landscaping.

Девелопмент – это процесс и вид профессиональной деятельности (бизнеса), который существует в странах с развитой экономикой и развитым рынком недвижимости.

В России девелопмент принято считать, как вид бизнеса. Близкие направления предпринимательской деятельности (сфера недвижимости, строительства и инвестиций) в условиях формирования рыночной экономики и образовали его.

В России рынок строительства и девелопмента является одной из ключевых отраслей экономики. Поэтому актуальность создания и развития недвижимости и управление ею важна. Недвижимость создает главное звено в системе рыночных отношений, без которых не могут быть сформированы рыночные институты, а также налажены требуемые отношения между хозяйствующими субъектами.

Активное развитие девелопмента происходит на всех направлениях недвижимости: жилой, коммерческой, промышленной (индустриальной) недвижимости и земельных активах.

Качественная городская среда обитания для человека является стратегически важной задачей любого города России. В настоящее время состояние жилищного фонда оставляет желать лучшего, изношены инженерные сети, а также недостаточно мест в общеобразовательных и детских дошкольных учреждениях[2].

Окружающая городская среда не обладает достаточным количеством зеленых насаждений, и существуют экологические проблемы. Большие города сегодня не развиваются через точечную застройку. Эта методика практически не применяется. В большинстве случаев такое строительство повышает недостаток мест в общеобразовательных и дошкольных учреждениях, обостряет транспортную ситуацию[3].

Реализация проектов жилых комплексов, позволят решить проблемы развития крупных городов. При формировании концепции девелоперских проектов жилых комплексов совершаются работы по подготовке городских территорий для строительства жилых, социальных и объектов инфраструктуры.

Последнее, в свою очередь, разрешает и помогает создать современную, комфортную городскую среду для проживания. И, что немаловажно, избежать проблемы и вопросы, возникающие при уплотнительной застройке.

Индекс качества городской среды — инструмент для оценки качества материальной городской среды и условий её формирования, при реализации данного вида проектов, необходимо обязательно ориентироваться на данный индекс[5].

Индекс формируется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Результаты формирования Индекса используются в реализации положений Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», национального проекта «Жилье и городская среда», в том числе для определения размера субсидии из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на поддержку государственных программ субъектов Российской Федерации и муниципальных программ формирования современной городской среды[5].

Индекс предназначен для мониторинга состояния городской среды всех 1114 городов России, вне зависимости от их размера, количества жителей, климата и других факторов. Индекс — это способ узнать, какие изменения городам нужны в первую очередь, соотнести оценку с другими городами и разработать программу развития качества городской среды[5].

Индекс качества городской среды — это оценка города в баллах, которая складывается из анализа разных типов городских пространств, в том числе жилья, уличной инфраструктуры, зеленых территорий.

Каждый из них оценивается по шести критериям — безопасность, комфорт, экологичность, идентичность и разнообразие, современность среды, эффективность управления. Всего получается 36 индикаторов.

Каждый из индикаторов оценивается по десятибалльной шкале, значения суммируются и составляют итоговый Индекс качества среды. Городская среда может быть признана благоприятной, если город наберет 50% и больше от максимально возможной оценки, которая составляет 360 баллов.

Москва оказалась лучше среди крупных городов России по индексу качества городской среды

Далее по списку следуют Санкт-Петербург, за ним – Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород и Красноярск.

Результаты подсчёта индекса качества городской среды крупнейших российских городов были опубликованы на сайте Минстроя. Согласно обнародованным данным, Москва набрала максимальное число баллов.

Как рассказал министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев, замер выполнялся по 36 индикаторам. Для каждого из них оценка города составляла максимум 10 баллов, соответственно, наивысший результат – 360 баллов. Таким образом, благоприятной средой проживания отличились города, набравшие 50% и более от возможного числа баллов.

Москва закрепилась на верхней строчке рейтинга группы «Крупнейшие города, находящиеся в условно комфортном климате» с показателем– 276 баллов из 360 возможных. Следом за ней обозначилась Северная столица, результат оценки качества городской среды в Санкт-Петербурге – 238 баллов. Третью строчку занял Екатеринбург с показателем в 191 балл. Четвертое место разделили Казань и Нижний Новгород с индексом в 190 баллов. Замыкает топ лучших город Красноярск, где индекс качества соответствует 189 баллам.

Остальные российские города в среднем набрали по 163 балла. При составлении рейтинга города разделили на две климатические группы – с комфортным и дискомфортным климатом, при оценке учитывалась также численность населения.

Наиболее благоприятным среди крупных городов признан климат Сочи (219), Грозного (218) и Тулы (217). У городов с населением от 100 тыс. человек до 1 млн. человек с дискомфортным климатом самый высокий индекс демонстрирует Норильск (203), Мурманск (198) и Северодвинск (185).

Лучшие результаты отмечены и в небольших городах (до 25 тыс. человек), находящихся в неблагоприятном климате. Город Тарко-Сале Ямало-Ненецкого автономного округа получил 203 балла. Города Мурманской области – Гаджиево – 199 и Полярный – 195 баллов.

Хорошие результаты показали средние и малые города с дискомфортным климатом. В тройку лучших вошли Надым Ямало-Ненецкого автономного округа (208), Кировск (202) и Североморск (200) Мурманской области.

В категории малых городов с населением от 5 до 25 тыс. человек лидерами стали Пионерский Калининградской области (212), Чудово Новгородской области (207), Невель Псковской области, подмосковные Талдом и Пересвет (у всех – по 206 баллов).

Лучший результат среди малых городов с населением до 5 тыс. человек в комфортном климате показали Иннополис в Татарстане (217 баллов), Гдов Псковской области (204) и Правдинск Калининградской области (203).

Качество городской среды по вышеуказанным показателям планируется рассчитываться ежегодно.

Результаты подсчётов повлияют на размер субсидий из федерального бюджета на реализацию региональных и муниципальных программ формирования комфортной городской среды в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда»

Проекты благоустройства территорий в российских регионах реализуются в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», который рассчитан до 2024 года. Нацпроект состоит из четырех федеральных проектов: «Жилье», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», «Ипотека» и «Формирование комфортной городской среды». Общий объем финансирования из всех источников – более 1 трлн рублей.

Сейчас в России действует большое количество девелоперских компаний. Компании с успехом совмещают в себе функции застройщика, заказчика и подрядчика, все эти компании в начале своих проетов, ориентируются именно на индекс качества городской среды, от него зависит выбор территории застройки, его объем и цена.

Девелопер в роли заказчика занимается оформлением разрешительной документации, а также он управляет реализацией инвестиционного проекта.

Такой подход имеет свои положительные и отрицательные моменты. Положительный момент в том, что в случае регулярной загрузки осуществляется экономия.

При выявлении предпосылок для формирования качественной городской среды были проведен анализ исследований территорий жилой и многофункциональной застройки в российских городах различного размера и географического положения за 2019 год.

Он позволил выявить наиболее актуальные проблемы, с которыми сталкивается большинство горожан в повседневной жизни. Современным запросам россиян должно соответствовать формирование качественной городской среды и разработаны пути решения этих проблем.

Доля городского населения России о населения всей страны составляет 75% [3]. Российские горожане на сегодня составляет более 75% от населения нашей страны. Города являются основными драйверами развития экономики, и они вырабатывают более 68% национального валового внутреннего продукта (ВВП). Жители крупнейших и больших городов России (52%) производят 55% валового продукта. Эти цифры близки к показателям Западной Европы [45].

Успешность развития национальной экономики и благополучие доли населения страны – это факторы напрямую связанные с качеством среды в городах. По оценке на 2019 год 82% российских городов, где население свыше 100 тыс. человек имеют неблагоприятную среду. Это факторы негативного влияния на эффективность управления городом и повседневную жизнь горожан [4].

С нехваткой объектов общественно-деловой инфраструктуры в пешеходной доступности от дома столкнулись более половины жителей России – 64%. Объекты общественно-деловой инфраструктуры необходимы для обеспечения высокого качества жизни. К ним относятся объекты для торговли и оказания услуг, отдыха, окультуривания и досуга, спорта, образования, здравоохранения, а также офисы. Зачастую общественно-деловые объекты располагаются в исторических центрах городов России, к которым относятся 8% городских территорий и 5% жилищного фонда страны.

Высокое качество жизни подразумевает наличие комфортного жилья, доступность и разнообразие объектов торговли и услуг, отдыха, досуга, образования, здравоохранения и пр., а также создание условий для физического благополучия горожан, их самореализации, саморазвития и продуктивного взаимодействия [1].

Рассмотрев  и проанализировав формирование в городах России комфортной среды, можно сделать вывод о том, что их необходимо учитывать при формировании комфортного жилого комплекса. На основе этой системы можно разработать целевой девелоперский проект, призванный служить образцом при освоении свободной или развитию застроенных территорий.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Асаул А.Н., Иванов А.С. Сущность девелопмента как институциональной единицы / А.Н. Асаул, А.С. Иванов // Современные проблемы науки и образования. 2019. №6.

2.Управление инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов: учебное пособие / В. А. Ларионова, А. М. Платонов, Н. М. Караваева; под общ. ред. д-ра экон. наук, проф. А. М. Платонова. Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та, 2017. с. 200.

3.Информационный портал «Девелопмент – путь к цели» URL: https://developmentstandart.wordpress.com/2019/01/16/девелоперский-проектполного-цикла-д/ (дата обращения: 20.05.2020).

4.Канал «Бизнес-метр. Всё о коммерческой недвижимости» [Видеозапись]. URL: https://youtu.be/AVP1rZMGBBo (дата обращения: 20.05.2020)

5. Индекс качества городской среды https://индекс-городов.рф/#/ (дата обращения 20.05.2020)

LIST OF REFERENCES

1. Asaul A. N., Ivanov A. S. the Essence of development as an institutional unit / A. N. Asaul, A. S. Ivanov // Modern problems of science and education. 2019. # 6.

2. Management of investment attractiveness of development projects: textbook / V. A. Larionova, a.m. Platonov, N. M. Karavaeva; ed. by Dr. Ekon. Sciences, Professor A. M. Platonov. Yekaterinburg: Ural Publishing house. UN-TA, 2017. p. 200.

3. Information portal «development-path to the goal» URL: https://developmentstandart.wordpress.com/2019/01/16/девелоперский-проектполного-цикла-д/ (accessed: 20.05.2020).

4. channel » Business-meter. All about commercial real estate» [Video]. URL: https://youtu.be/AVP1rZMGBBo (date accessed: 20.05.2020)

5. The index of the quality of the urban environment https://индекс-городов.RF/#/ (accessed 20.05.2020)