MOSCOW ECONOMIC JOURNAL MOSCOW ECONOMIC JOURNAL Московский экономический журнал 2413-046X 96915 10.55186/2413046X_2025_10_3_83 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель Land Management, Cadaster, and Land Monitoring Землеустройство, кадастр и мониторинг земель ESTIMATED ZONING OF THE TERRITORY OF A SETTLEMENT IN AN UNDEVELOPED REAL ESTATE MARKET Оценочное зонирование территории населённого пункта при неразвитом рынке недвижимости Тесаловский Андрей Альбертович Tesalovskiy Andrey Al'bertovich andrew-tesalovsky@yandex.ru

кандидат технических наук;

candidate of technical sciences;

 Анисимов Николай Викторович Anisimov Nikolay Viktorovich Белый Анатолий Васильевич Belyy Anatoliy Vasil'evich

кандидат географических наук;

candidate of geographical sciences;

 Заварин Денис Анатольевич Zavarin Denis Anatol'evich

кандидат экономических наук;

candidate of economic sciences;

 Протопопова Елена Валентиновна Protopopova Elena Valentinovna Вологодский государственный университет Вологда Россия Vologda State University Vologda Russian Federation Вологодский государственный университет Вологда Россия Vologda State University Vologda Russian Federation Вологодский государственный университет Вологда Россия Vologda State University Vologda Russian Federation Вологодский государственный университет Вологда Россия Vologda State University Vologda Russian Federation Вологодский государственный университет Вологда Россия Vologda State University Vologda Russian Federation 11 04 2025 11 04 2025 10 3 339 353 30 03 2025 https://e-integral.ru/en/nauka/article/96915/view

Статья посвящена проблеме ценового зонирования и определения корректировок стоимости объектов недвижимости статистическими методами в населённых пунктах с недостаточно развитым рынком недвижимости. На примере города Тотьма Вологодской области продемонстрировано определение корректировок методом сравнения кадастровой стоимости. Исходные данные получены с использованием публичной кадастровой карты интернет-портала Росреестра. По отношению удельных показателей кадастровой стоимости получены коэффициенты для пяти групп объектов недвижимости – земельный участков с различным видом разрешённого использования и зданий. После группировки объектов в границах кадастровых кварталов и определения коэффициентов изменения стоимости в соответствии с местоположением объектов недвижимости в каждом квартале было произведено зонирование территории на оценочных 5 зон. При апробации результатов был рассчитан коэффициент изменения стоимости двух пар объектов недвижимости, для которых известны цены предложений за 1 квадратный метр. Полученные коэффициенты попали в интервал, соответствующий зоне расположения объектов.

The article deals with the issue of price zoning and how to determine adjustments to real estate values using statistical methods in areas with underdeveloped real estate markets. Using the city of Totma, Vologda Oblast as an example, adjustments are shown by comparing cadastral values. Initial data was obtained from the public cadastre map on the Rosreestr website. Based on specific cadastral value indicators, coefficients were calculated for five groups of property types - land plots with various permitted uses and buildings. After categorizing properties within cadastral boundaries and calculating coefficients for changes in value based on location, the area was divided into five estimated zones. During the testing of the results, we calculated the coefficient of change in the value for two pairs of real estate objects, for which prices per square meter were known. The coefficients we obtained fell within the expected range, given the location of the properties.

 градостроительное зонирование земли населённых пунктов кадастровая оценка земель кадастровый квартал местоположение территориальные зоны urban planning zoning lands of settlements cadastral valuation of lands cadastral quarter location territorial zones

Вольнова, В.А. О вариантности расчёта корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом / В.А. Вольнова // Вопросы оценки. – 2015. - № 3. – С. 15-21 Vol'nova, V.A. O variantnosti rascheta korrektirovok pri ocenke nedvizhimosti sravnitel'nym podhodom / V.A. Vol'nova // Voprosy ocenki. – 2015. - № 3. – S. 15-21 Геоинформационное и картографическое обеспечение экологических, экономических и социальных аспектов устойчивого развития Вологодской области / Н.В. Анисимов, А.В. Белый, Н.К. Максутова [и др.] // Интеркарто. Интергис. – 2019. – Т. 25. - № 1. – С. 89-101. DOI: https://doi.org/10.35595/2414-9179-2019-1-25-89-101 Geoinformacionnoe i kartograficheskoe obespechenie ekologicheskih, ekonomicheskih i social'nyh aspektov ustoychivogo razvitiya Vologodskoy oblasti / N.V. Anisimov, A.V. Belyy, N.K. Maksutova [i dr.] // Interkarto. Intergis. – 2019. – T. 25. - № 1. – S. 89-101. DOI: https://doi.org/10.35595/2414-9179-2019-1-25-89-101 Лейфер, Л.А. Оптимальное количество аналогов в условиях неоднородности рыночных данных / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова // Имущественные отношения в Российской федерации. – 2018. - № 6. - С. 25-38. DOI: http://dx.doi.org/10.24411/2072-4098-2018-16001 Leyfer, L.A. Optimal'noe kolichestvo analogov v usloviyah neodnorodnosti rynochnyh dannyh / L.A. Leyfer, T.V. Kraynikova // Imuschestvennye otnosheniya v Rossiyskoy federacii. – 2018. - № 6. - S. 25-38. DOI: http://dx.doi.org/10.24411/2072-4098-2018-16001 Применение геоинформационных систем при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации / А.В. Осенняя, И.С. Грибкова, Б.А. Хахук [и др.] // Региональные геосистемы. – 2020. – Т. 44. - № 1. – С. 55-63 DOI: https://doi.org/10.18413/2712-7443-2020-44-1-55-63 Primenenie geoinformacionnyh sistem pri provedenii kadastrovoy ocenki ob'ektov nedvizhimosti v Rossiyskoy Federacii / A.V. Osennyaya, I.S. Gribkova, B.A. Hahuk [i dr.] // Regional'nye geosistemy. – 2020. – T. 44. - № 1. – S. 55-63 DOI: https://doi.org/10.18413/2712-7443-2020-44-1-55-63 Справочник оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки / под редакцией Л.А. Лейфера, Т.В. Крайниковой. – Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017. – 384 с. Spravochnik ocenschika nedvizhimosti – 2017. Zemel'nye uchastki / pod redakciey L.A. Leyfera, T.V. Kraynikovoy. – Nizhniy Novgorod: Privolzhskiy centr metodicheskogo i informacionnogo obespecheniya ocenki, 2017. – 384 s. Тесаловский, А.А. Определение корректировок цен земельных участков по соотношению кадастровой стоимости / А.А. Тесаловский, Д.А. Заварин, Ю.М. Авдеев // Московский экономический журнал. – 2020. - № 9. – С. 4. Tesalovskiy, A.A. Opredelenie korrektirovok cen zemel'nyh uchastkov po sootnosheniyu kadastrovoy stoimosti / A.A. Tesalovskiy, D.A. Zavarin, Yu.M. Avdeev // Moskovskiy ekonomicheskiy zhurnal. – 2020. - № 9. – S. 4. Шалагин, А.А. Методы пространственного анализа: возможности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости / А.А. Шалагин, А.А. Тесаловский // Регионалистика. – 2023. – Т. 10. - № 4. – С. 86-99. DOI: http://dx.doi.org/10.14530/reg.2023.4.86 Shalagin, A.A. Metody prostranstvennogo analiza: vozmozhnosti ocenki rynochnoy stoimosti ob'ektov nedvizhimosti / A.A. Shalagin, A.A. Tesalovskiy // Regionalistika. – 2023. – T. 10. - № 4. – S. 86-99. DOI: http://dx.doi.org/10.14530/reg.2023.4.86 Cupal, M. The Comparative Approach Theory for Real Estate Valuation / M. Cupal // Procedia - Social and Behavioral Sciences. – 2014. – Vol. 109. – pp. 19-23. DOI: https://doi.org/10.1016/j.sbspro.2013.12.414 Cupal, M. The Comparative Approach Theory for Real Estate Valuation / M. Cupal // Procedia - Social and Behavioral Sciences. – 2014. – Vol. 109. – pp. 19-23. DOI: https://doi.org/10.1016/j.sbspro.2013.12.414 Curto, R. Monitoring and Analysis of the Real Estate Market in a Social Perspective: Results from the Turin’s (Italy) Experience / R. Curto, E. Fregonara // Sustainability. – 2019. - № 11. – P. 3150. DOI: https://doi.org/10.3390/su11113150 Curto, R. Monitoring and Analysis of the Real Estate Market in a Social Perspective: Results from the Turin’s (Italy) Experience / R. Curto, E. Fregonara // Sustainability. – 2019. - № 11. – P. 3150. DOI: https://doi.org/10.3390/su11113150 Location Identification for Real Estate Investment Using Data Analytics / Kumar E. Sandeep, Talasila Viswanath, Rishe Naphtali [et.al.]. // International Journal of Data Science and Analytics. – 2019. - № 8. – PP. 299-323. DOI: https://doi.org/10.1007/s41060-018-00170-0 Location Identification for Real Estate Investment Using Data Analytics / Kumar E. Sandeep, Talasila Viswanath, Rishe Naphtali [et.al.]. // International Journal of Data Science and Analytics. – 2019. - № 8. – PP. 299-323. DOI: https://doi.org/10.1007/s41060-018-00170-0 Monitoring of Green Spaces’ Condition Using GIS-Technologies / Popov Y. P., Avdeev Y. M., Hamitova S. M. [et.al.]. // International Journal of Pharmaceutical Research. – 2018. – Vol. 10. - № 4. – pp. 730-733 DOI: https://doi.org/10.31838/ijpr/2018.10.04.126 Monitoring of Green Spaces’ Condition Using GIS-Technologies / Popov Y. P., Avdeev Y. M., Hamitova S. M. [et.al.]. // International Journal of Pharmaceutical Research. – 2018. – Vol. 10. - № 4. – pp. 730-733 DOI: https://doi.org/10.31838/ijpr/2018.10.04.126 Omachoko, I.F. Performance of Commercial Property and Location Attribute on Real Estate Investment Viability in Bauchi Metropolis / I.F. Omachoko, M. U. Bello, K.K. Ufere // Zamfara International Journal of Humanities. – 2025. – Vol. 3. – Iss. 2. – P. 46-52. DOI: https://doi.org/10.36349/zamijoh.2025.v03i02.005 Omachoko, I.F. Performance of Commercial Property and Location Attribute on Real Estate Investment Viability in Bauchi Metropolis / I.F. Omachoko, M. U. Bello, K.K. Ufere // Zamfara International Journal of Humanities. – 2025. – Vol. 3. – Iss. 2. – P. 46-52. DOI: https://doi.org/10.36349/zamijoh.2025.v03i02.005 Tesalovsky, A. Appraizal Zoning of the City of Totma, Vologda Region, to Determine Adjustments for the Location of Real Estate / A. Tesalovsky // International Journal of Ecosystems and Ecology Science (IJEES). – 2022. – Vol. 12. – Iss. 3. – pp. 401-408 Tesalovsky, A. Appraizal Zoning of the City of Totma, Vologda Region, to Determine Adjustments for the Location of Real Estate / A. Tesalovsky // International Journal of Ecosystems and Ecology Science (IJEES). – 2022. – Vol. 12. – Iss. 3. – pp. 401-408 Qin, Y. Real Estate Location Optimization Model Based on Linear Programming Model Mombined with Property Insurance Pricing / Yuanyuan Qin, Yunzhuo Cha, Hanhong Liu // 2nd International Conference on Artificial Intelligence, Database and Machine Learning. – 2024. – Vol. 5. – P. 1415-1421. DOI: https://doi.org/10.62051/t9288367 Qin, Y. Real Estate Location Optimization Model Based on Linear Programming Model Mombined with Property Insurance Pricing / Yuanyuan Qin, Yunzhuo Cha, Hanhong Liu // 2nd International Conference on Artificial Intelligence, Database and Machine Learning. – 2024. – Vol. 5. – P. 1415-1421. DOI: https://doi.org/10.62051/t9288367 Qiu, M. Theoretical Research on Real Estate Tax and Land Property Rights in Capturing Land Value / Manxiu Qiu // 4th International Conference on World Economy and Project Management. – 2023. – Vol. 22. – P. 1-8 DOI: https://doi.org/10.54097/36w5vh07 Qiu, M. Theoretical Research on Real Estate Tax and Land Property Rights in Capturing Land Value / Manxiu Qiu // 4th International Conference on World Economy and Project Management. – 2023. – Vol. 22. – P. 1-8 DOI: https://doi.org/10.54097/36w5vh07